Du 14 octobre 2024

72A

SCI/JJG

PPP Référés

N° RG 24/01351 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZL6G

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8]

C/

[R] [D] [G]

— Expéditions délivrées à la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

— FE délivrée à la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

Le 14/10/2024

Avocats : la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

Pôle protection et proximité

[Adresse 2] – [Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 octobre 2024

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] pris en la personne de son syndic la Société IMMO DE FRANCE AQUITAINE dont le siège social est [Adresse 1] [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représentée par Maître BERTIN substituant Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

DEFENDERESSE :

Madame [R] [D] [G]

née le 23 Octobre 1995 à [Localité 10]

[Adresse 4] -

[Localité 7]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 Août 2024

PROCÉDURE :

Demande en paiement des charges ou des contributions en date du 10 Juillet 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,

le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire

EXPOSÉ DU LITIGE :

Madame [R] [G] est propriétaire des lots n° 268 et 255, consistant en un appartement et un cellier dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 9], dénommé [Adresse 8], soumis au statut de la copropriété.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], représenté par son syndic, IMMO DE France AQUITAINE, a adressé à Madame [G] une mise en demeure du 16 mai 2023 d’avoir à payer la somme de 2566,35 euros, au titre des charges de copropriété et frais.

Par acte de Commissaire de justice du 10 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8] a assigné Madame [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 23 août 2024, aux fins de la voir condamnée à régler à titre provisionnel les sommes de :

—  7143,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2023, au titre de l’arriéré de charges arrêté au jour de l’assignation, avec capitalisation des intérêts,

—  438,00 euros au titre des frais de recouvrement prévus par le contrat de syndic,

1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 23 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 8], représenté par son conseil, expose que la dette s’élève au jour de l’audience à la somme de 4428,21 euros hors frais et dépens.

En défense, Madame [G] comparait en personne. Elle ne conteste pas le principe ni le montant de la dette mais sollicite cependant des délais de paiement.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’article 10-1 de la même loi précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 14-1 de la même loi prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes à l’appui de sa demande :

Appels de fonds Attestation de propriétéProcès-verbaux des assemblées générales 2022, 2023, 2024Contrat de syndicMise en demeure du 16 mai 2023Historique des impayésRelances

Il résulte de ces éléments que la demande de provision est fondée à hauteur de 4428,21 euros au 23 août 2024 en principal.

Madame [G] sera en conséquence condamnée à payer la somme de 4428,21 euros au syndicat des copropriétaires [Adresse 8].

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. La demande de capitalisation sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

A l’audience, la défenderesse expose que l’approbation de travaux dans la copropriété, a lourdement pesé dans les charges. La lecture du relevé de compte atteste que près de 6000,00 euros ont été appelés auprès de Madame [G], au titre de travaux de façades, sur l’exercice 2023. Par ailleurs, le même document atteste que Madame [G] a régulièrement versé des acomptes sur les exercices 2023 et 2024, ce qui corrobore sa bonne foi. Enfin, la défenderesse expose qu’elle perçoit désormais des recettes locatives depuis novembre 2023.

Il lui sera par conséquent accordé des délais pour l’apurement de cette dette, suivant les modalités qui seront exposées au dispositif. En cas de non-respect de ce moratoire, le demandeur sera autorisé à poursuivre le recouvrement immédiat des sommes dues.

Sur la demande de frais de recouvrement prévus par le contrat de syndic

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] sollicite la somme de 438,00 euros au titre des frais de recouvrement prévus par le contrat de syndic. Nonobstant l’absence de factures justificatives à l’appui de cette demande, celle-ci est faite dans l’intérêt du syndic IMMO DE France AQUITAINE, seul bénéficiaire de ladite somme, en vertu de son contrat. Ces frais de recouvrement, assimilables à des frais de dossiers, ne peuvent être inclus dans les dépens. Or, le syndic IMMO DE France AQUITAINE agit es-qualité de représentant du syndicat des copropriétaires et non en qualité de partie dans la présente affaire.

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Conformément aux dispositions de l’article 125 du même code, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Cette demande sera par conséquent déclarée irrecevable au visa de l’article 125 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais exposés, hors dépens.

En l’espèce, l’équité commande d’allouer à la partie qui a gain de cause une indemnité sur ce fondement à hauteur de 400,00 euros.

Sur les dépens :

En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront laissés à la charge de la partie perdante, en l’espèce, Madame [G], ceux-ci comprendront notamment le coût de l’assignation et les frais d’exécution de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

DECLARONS IRRECEVABLE la demande de frais de recouvrement prévus par le contrat de syndic, au visa de l’article 125 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [R] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic, IMMO DE France AQUITAINE, la somme de 4428,21 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

AUTORISONS Madame [R] [G] à se libérer de la dette en 12 mensualités principales à raison de 11 mensualités de 360 euros chacune et une 12ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais de procédure,

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette principale puis sur les intérêts, dépens et autres frais,

DISONS que, sauf meilleur accord des parties, ces sommes seront exigibles le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

DISONS qu’en cas de non versement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité des sommes restant dues deviendrait exigible huit jours après une mise en demeure,

REJETONS la demande de capitalisation des intérêts sur ladite provision,

CONDAMNONS Madame [R] [G] à payer seule au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic, IMMO DE France AQUITAINE, la somme de 400,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS pour le surplus,

CONDAMNONS Madame [R] [G] à régler seule les entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment le coût de l’assignation et des frais d’exécution de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT