Du 08 octobre 2024

5AD

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/01120 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCRL

[P], [W] [E]

C/

[K], [D], [R] [B], [V], [J] [F]

Expéditions délivrées à :

M^e TOSSA

FE délivrée à :

M^e TOSSA

Le 08/10/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 08 octobre 2024

JUGE : Madame Coraline BORIE

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDEUR :

Monsieur [P], [W] [E] né le 01 Janvier 1951 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004514 du 28/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

Représenté par M^e Côme TOSSA, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDEURS :

1°) Monsieur [K] [D] [R] [B], demeurant [Adresse 3]

2°) Monsieur [V], [J] [F], demeurant [Adresse 5]

Ni présents, ni représentés

DÉBATS :

Audience publique en date du 23 juillet 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon un acte sous seing privé avec effet au 18 janvier 2015, la SCI FLORE, aux droits desquels sont venus M. [K] [B] et M. [V] [F] suivant acte authentique du 29 janvier 2018, a consenti un bail d’habitation à M. [P] [W] [E] portant sur un logement situé [Adresse 4].

Par courrier du 1er aout 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un congé pour vendre avec un délai de préavis de six mois minimum, ayant expiré le 28 février 2024.

Par actes de commissaire de justice de justice du 19 et 26 mars 2024, M. [P] [W] [E] a fait assigner M. [K] [B] et M. [V] [F], devant le pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de BORDEAUX afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

▸ déclarer M. [P] [W] [E] recevable et bienfondé à contester la validité du congé vente avec expulsion au 28 février 2024 du studio situé [Adresse 4] mis en location, suivant bal d’habitation du 18 janvier 2015, par M. [K] [B] et M. [V] [F],

▸ dire et juger que, âgé de plus de 65 ans (72 ans), disposant au 1er aout 2023, date de notification du congé, de ressources annuelles inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution de logements locatifs conventionnés et d’un studio en location constituant sa résidence principale, il remplit les conditions de locataire protégé par les dispositions de l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 complétée par la loi Alur du 24 mars 2014,

▸ dire et juger que M. [K] [B] et M. [V] [F], les bailleurs, en ne lui proposant pas un logement équivalent offert à la location dans le voisinage ont manqué à leurs obligations nées des dispositions de l’article 15 III et 25-8 II de la loi du 6 juillet 1989,

▸ constater le renouvellement automatique du contrat de bail au 28 février 2027 et ordonner son maintien dans les lieux,

▸ condamner in solidum M. [K] [B] et M. [V] [F], ses bailleurs, au paiement d’une somme de 1.500 € au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et aux entiers dépens de la procédure.

L’affaire a été appelée à l’audience des 13 mai 2024 et 25 juin 2024 et renvoyée à celle du 23 juillet 2023 du fait des pourparlers engagés entre les parties.

A l’audience du 23 juillet 2024, M. [P] [W] [E], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes initiales précisant que les pourparlers n’avaient pas abouti.

M. [K] [B] et M. [V] [F], régulièrement cités à étude pour l’audience du 13 mai 2024, n’ont pas comparu à celle du 23 juillet 2024 ni été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé et la demande subséquente relative à l’expulsion :

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Selon l’article 15 III de cette même loi, III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l’espèce, et sans qu’il soit besoin d’étudier la validité formelle du congé pour vente non soulevée par les parties, force est de constater qu’au jour d’échéance du contrat de bail, soit le 28 février 2024, M. [P] [W] [E] était âgé de plus de 65 ans, pour être né le 1er janvier 1951, que ses ressources annuelles selon son dernier avis d’imposition 2023, sont de 8.460 €, correspondant au montant de sa retraite, et sont donc inférieures au plafond de ressources annuelles applicables aux logements financés par le prêt locatif social fixé à 29.435 € en 2024 et que le logement litigieux constitue sa résidence principale ainsi qu’en attestent les courriers versés aux débats et libellés à cette adresse, dont l’avis d’imposition et le congé pour vente des bailleurs.

Dès lors, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail et le congé délivré par les bailleurs sera déclaré nul.

Sur la demande de dommages intérêts :

M. [P] [W] [E] ne fournit aucune explication sur la nature du préjudice pouvant justifier sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande en paiement sur ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. En conséquence, ceux-ci seront mis à la charge de M. [K] [B] et M. [V] [F], comprenant notamment les frais d’assignation.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que M. [P] [W] [E] remplit les conditions pour bénéficier du droit de renouvellement du contrat de bail conclu initialement le 18 janvier 2015 et portant sur un logement situé [Adresse 4] ;

PRONONCE la nullité du congé pour vente notifié par M. [K] [B] et M. [V] [F] à M. [P] [W] [E] par courrier du 1er aout 2023 ;

REJETTE les autres demandes formées par M. [P] [W] [E] ;

CONDAMNE M. [K] [B] et M. [V] [F] aux entiers dépens comprenant les frais d’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE