Du 21 novembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/00631 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDWE

GIRONDE HABITAT

C/

[F] [Z]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à GIRONDE HABITAT

Le 21/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

GIRONDE HABITAT, Office Public de l’Habitat

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par Mme [R] [G] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [Z]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Février 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 mai 2021, l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT (ci-après GIRONDE HABITAT) a donné à bail à Monsieur [F] [Z] un bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 474,17 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, GIRONDE HABITAT a fait signifier à Monsieur [Z] le 23 novembre 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 27 février 2024, GIRONDE HABITAT a fait assigner Monsieur [Z] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé aux fins de résiliation de bail pour défaut d’assurance couvrant les risques locatifs et défaut de paiement des loyers, expulsion, paiement des loyers et indemnités d’occupation outre une indemnité au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2024, après un renvoi accordé le 31 mai 2024 et mise en délibéré au 21 novembre 2024.

Lors des débats, GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, maintient ses demandes, sauf celle relative au constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance locative et actualise sa créance à la somme de 4316,71 euros (hors frais de procédure) selon un décompte fourni à l’audience. Elle précise que Monsieur [Z] a justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs et qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement sollicités par son locataire, ce dernier effectuant des règlements mensuels à hauteur de 600 euros par mois.

Il sera renvoyé aux conclusions déposées à l’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de GIRONDE HABITAT , en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [Z], comparant en personne, ne conteste pas les sommes qui lui sont réclamées et demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de lui accorder des délais de paiement au vu de sa situation et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

— sur la recevabilité de l’action :

GIRONDE HABITAT justifie avoir saisi la CAF de l’impayé le 28 février 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2024, ce qui permet de réputer saisie la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 28 février 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 31 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il y a lieu de constater que GIRONDE HABITAT ne maintient pas sa demande de résiliation du bail pour défaut d’assurance au motif que Monsieur [Z] a justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [Z] le 23 novembre 2023, pour la somme en principal de 4418,72 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il y a lieu dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 24 janvier 2024.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT : SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

GIRONDE HABITAT produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur [Z] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite qui relèvent des dépens, la somme de 4316,71 euros à la date du 19 septembre 2024 (mois d’août 2024 inclus).

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Monsieur [Z] ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de la somme de 4316,71 euros, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé, que Monsieur [Z] apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, conformes à la proposition faite par Monsieur [Z] à l’audience et acceptée par son bailleur.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [Z] pourra être poursuivie et qu’il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges, à la somme de 312,37 euros,

payable à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération des lieux.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il apparaît équitable de laisser à la charge de GIRONDE HABITAT les frais qu’elle a exposés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée de ce chef.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I.LAFOND statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 24 janvier 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mai 2021 et liant l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT à Monsieur [F] [Z], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Adresse 5];

CONDAMNONS Monsieur [F] [Z] à payer à l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT à titre provisionnel la somme de 4316,71 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 19 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [F] [Z] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de 287, 63 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [F] [Z] sera tenu de payer à l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 312,37 euros, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux et en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

REJETONS la demande formée par l’office public de l’habitat GIRONDE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [F] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE