N° RG : N° RG 23/03583 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XX3M

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30A

N° RG : N° RG 23/03583 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XX3M

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

[C] [P]

C/

S.C.I. CRISSIMO

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

M^e Anne-sophie LOURME

la SELEURL REYNIER AVOCAT

M^e Eric ROYER

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 OCTOBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente

M^me Angélique QUESNEL, Vice-Président

Monsieur Pierre GUILLOUT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions judicitionnelles

Isabelle SANCHEZ greffier lors des débats et Pascale BUSATO, greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Juin 2024, tenue en rapporteur

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [P]

né le 13 Juin 1968 à

de nationalité Française

231 rue Saint-Honoré

75001 PARIS

représenté par Maître Mathieu REYNIER de la SELEURL REYNIER AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, M^e Eric ROYER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. CRISSIMO

18 rue de la mission

33470 LE TEICH

N° RG : N° RG 23/03583 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XX3M

représentée par M^e Anne-sophie LOURME, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

******

La SCI Crissimo (la SCI), propriétaire de locaux à usage commercial situés 50, avenue Denis Papin à La Teste de Bush, composés d’un hangar de 200 m², a consenti un bail à Monsieur [P] le 6 janvier 2022, pour l’exercice d’une activité de “coffee shop, salon de thé, café- organisation d’événements, petite restauration et débit de boissons y afférent”.

Le 9 mars 2023, la SCI a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail.

Par acte du 14 avril 2023, Monsieur [P], au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil, a fait assigner la SCI aux fins de former opposition au commandement de payer précité, et de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de cette dernière pour manquement à son obligation de délivrance, avec sa condamnation à lui payer la somme de 75 000 € en réparation de ses préjudices et celle de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En réponse, par ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, au visa des articles L 145–41 et suivants du code de commerce et des articles 1103 et1104 du Code civil, la SCI conclut à la confirmation de la résiliation du bail commercial du 6 janvier 2022 par l’acquisition de la clause résolutoire constatée par ordonnance du juge des référés de ce tribunal le 2 octobre 2023, avec le débouté des chefs de demande de Monsieur [P].

À titre reconventionnel, elle conclut à la condamnation de Monsieur [P] à lui payer une somme de 103 600 € au titre du dépôt de garantie, des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation depuis le 1er mars 1022 jusqu’à son expulsion, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023, outre condamnation à payer une somme de 1 350,95 € au titre des frais d’expulsion, avec le prononcé de la capitalisation des intérêts de l’article 1343–2 du Code civil et condamnation à payer la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sans écarter l’exécution provisoire.

Monsieur [P] a fait l’objet d’une procédure d’expulsion le 2 janvier 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2024.

Motifs de la décision:

Il résulte des productions que par acte sous-seing privé du 6 janvier 2022, la SCI Crissimo a consenti à M. [P] un bail commercial pour des locaux dont elle est propriétaire située 50, avenue Denis Papin à La Teste de Bush, constitués par un hangar d’une surface totale bâtie de 200 m², avec, selon mention du bail, “ remise des locaux bruts de béton, fluides et énergie en attente.”

Le bail stipule que le preneur assurera l’aménagement des locaux par leur mise aux normes et leur mise en conformité avec les activités auxquelles il les destine et qu’il est informé qu’il devra réaliser et prendre à sa charge les frais de raccordement à tous les réseaux et l’aménagement intérieur, sanitaires et électricité compris aux fins d’obtention du consuel par le bailleur, dont le coût sera à la charge de ce dernier, outre ceux nécessaires selon les besoins propres à son activité, et ce au titre de condition essentielle et déterminante du consentement du bailleur.

De même, le contrat prévoit que le bailleur s’engage à communiquer le consuel au preneur dans un délai d’un mois à compter de sa réception et de la pose du compteur électrique.

Un premier commandement de payer des loyers , avec rappel de la clause résolutoire prévue par le bail à l’article 17 pour non paiement des charges, clauses et conditions du bail, a été signifié le 31 mars 2022 à Monsieur [P] pour la somme de 11 376,80 €, correspondant principalement à la somme de 7 000 € de dépôt de garantie et celle de 4 200 € au titre du loyer de mars 2022 dû, suivi d’un deuxième commandement de même contenu délivré le 11 avril 2022.

Un troisième commandement a été délivré le 20 février 2023, visant également la clause résolutoire, pour une somme de 30 340,31 € correspondant au même dépôt de garantie de

7 000 € et des loyers impayés du 2 septembre 2022 à février 2023, suivi d’un quatrième commandement délivré le 9 mars 2023 du même montant pour les mêmes raisons.

Il est également produit une première ordonnance du juge des référés de ce tribunal du 2 janvier 2023, à la suite d’une assignation délivrée par le locataire le 27 avril 2022 invoquant la non-conformité du local commercial en raison d’une non-conformité du raccordement au réseau d’assainissement électrique et télécommunications ainsi qu’au normes de sécurité et à la réglementation ERP, puis d’une assignation délivrée par le bailleur avec jonction de la seconde instance à la première.

Ce juge des référés, d’une part, a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur et, d’autre part, a ordonné une expertise avec une consignation d’une somme de 3 000 € à la charge du locataire et le rejet de la demande de séquestration de loyers.

Monsieur [P] n’a pas consigné la somme précitée mise à sa charge, de sorte que l’expertise judiciaire n’a pas eu lieu outre que les parties ont refusé une médiation.

Une seconde ordonnance a été rendue le 2 octobre 2023, sans la comparution de Monsieur [P] régulièrement cité, à la suite d’une assignation délivrée par le bailleur, par laquelle le juge des référés de ce tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti par la SCI à la suite du commandement délivré le 20 février 2023 pour la somme de 30 342 31 €.

Ce même juge des référés a dit qu’à compter du 21 mars 2023, Monsieur [P] est devenu redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle, en ordonnant son expulsion à défaut de départ volontaire, outre sa condamnation à payer une somme de 34 300 € au titre des loyers et charges dues au 21 mars 2023, dont le mois de mars 2023, et une indemnité mensuelle de 4 200 € à compter du 1er avril 2023.

Au soutien de son opposition au commandement de payer à l’origine de l’ordonnance précitée du 2 octobre 2023, Monsieur [P] prétend que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance au motif exclusif que les locaux loués n’étaient pas raccordés au réseau d’assainissement, au réseau télécom et au réseau électrique.

Il produit un premier procès-verbal de constat du 13 janvier 2022, puis du 24 avril 2022 donnant raccordement au réseau d’assainissement, ainsi qu’un troisième constat du 23 mars 2022 et un quatrième du 12 mai 2022.

Par ailleurs, Monsieur [P] a relevé appel le 6 novembre 2023 de l’ordonnance précitée du 2 octobre 2023 et, par ordonnance du 11 janvier 2024, le Premier président de la Cour d’appel l’a débouté de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire et a ordonné la radiation de l’appel.

En réponse, la SCI fait valoir que le montant du dépôt de garantie contractuel prévu par l’article 6 d’un montant de 7 000 € avec mention qu’à défaut de versements à la date d’effet du bail (1er janvier 2022) le bail sera automatiquement résolu, sauf accord contraire du bailleur, qu’il n’a pas été réglé, de nature à caractériser un premier manquement contractuel, outre le non-paiement du loyer à raison de 4 200 € TTC payable mensuellement et d’avance conformément à l’article 4.1 du contrat, ainsi que l’absence de justification d’une assurance locative, et que ce locataire n’a pas régularisé dans le mois du commandement les manquements contractuels.

De même, la SCI prétend que le local a été loué brut de béton, fluides et énergie en attente et que le bail stipule que le preneur supportera les travaux d’aménagement et la mise en conformité avec frais de raccordement à tout réseau, en faisant valoir qu’elle a fait réaliser le raccordement au réseau d’eau usée le 15 avril 2022 ainsi qu’elle en justifie en pièce 16.

Elle soutient également que le locataire ne justifie pas avoir effectué des travaux d’un montant de 75 000 €, dont il demande paiement en indemnisation de ses préjudices, outre qu’il n’a pas consigné la somme soumise à sa charge pour la mise en place de l’expertise ordonnée à sa demande.

Il résulte des éléments de fait et de droit rappelés ci-dessus que la preuve dont monsieur [P] a la charge, y compris par la production des procès-verbaux ci-dessus rappelés, n’est pas rapportée d’un manquement de la SCI à son obligation de délivrance au sens des articles 1719 et 1720 précités, seul motif invoqué par le locataire à l’encontre de son bailleur dans l’assignation introductive d’instance valant conclusions à défaut d’écritures postérieures, et de nature à prononcer la résolution du bail aux torts exclusifs du bailleur, de sorte qu’aucun motif ne permet de remettre en cause le commandement de payer du 20 février 2023 à l’origine de l’assignation délivrée par le demandeur, d’où il suit qu’il ne sera pas fait droit à la demande de Monsieur [P] et ,par voie de conséquence, il ne sera pas examiné sa demande de dommages-intérêts comme conséquence du manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Concernant la demande reconventionnelle de la SCI, qui se fonde sur la validité du commandement de payer et par voie de conséquence de l’ordonnance rendue par le juge des référés qui a constaté la résolution du bail par l’acquisition de la clause résolutoire, le tribunal rappelle que cette ordonnance a autorité de chose jugée concernant l’acquisition de la clause résolutoire dans les conditions rappelées par l’ordonnance dès lors que le commandement de payer n’a pas été frappé de nullité, ainsi que s’agissant des condamnations énoncées dans le dispositif cette décision.

C’est ainsi que le juge des référés a condamné à payer, à titre de provision, au titre des loyers dus jusqu’à la résiliation du bail, constaté par l’acquisition de la clause résolutoire le 23 mars 2023, une somme de 34 300 € et a fixé une indemnité d’occupation mensuelle de 4 200 € à compter du mois d’avril 2023 jusqu’au départ effectif, soit 10 mois dès lors que Monsieur [P] a été expulsé en janvier 2024, d’où au titre de l’indemnité d’occupation une somme due de 42 000 € soit une somme totale du de 76 300 €.

En revanche, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [P] à payer une somme de 7 000 € au titre du dépôt de garantie, à défaut de mention dans le bail précisant que cette somme serait acquise en cas de résiliation du bail, s’agissant d’une résiliation prononcée par l’acquisition d’une clause résolutoire pour non paiement de cette somme et de loyers dus.

Monsieur [P] sera condamné à payer les frais d’expulsion à hauteur de 1 350,95 €.

Condamné aux dépens, il sera également condamné à payer à la SCI une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

Le tribunal,

DÉBOUTE Monsieur [C] [P] de l’ensemble de ses chefs de demande,

RAPPELLE que le bail commercial consenti par la SCI Crissimo à Monsieur [P] le 6 janvier 2022 a été résilié à effet du 21 mars 2023 par l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi qu’en a jugé le juge des référés de ce tribunal dans une ordonnance du 2 octobre 2023, avec condamnation à payer une somme de 34 300 € au titre des loyers dus ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle de 4 000€ à compter du mois d’avril 2023, jusqu’au départ effectif,

CONSTATE que Monsieur [P] a fait l’objet d’une procédure d’expulsion le 2 janvier 2024 et LE CONDAMNE à payer une somme de 1 350,95 € au titre des frais d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

CONDAMNE Monsieur [P] à payer au titre des loyers dus jusqu’à la résiliation du bail la somme précitée de 34 300 € et la somme de 42 000 € correspondant à 10 mois d’indemnité d’occupation à compter d’avril 2023 jusqu’en janvier 2024, sauf à tenir compte du paiement intervenu en application de l’ordonnance de référé, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024,

DÉBOUTE la SCI Crissimo des autres chefs de sa demande,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343–2 du Code civil,

CONDAMNE Monsieur [P] aux dépens ainsi qu’à payer à la SCI Crissimo une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par Madame Pascale BUSATO, Greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE