Du 13 décembre 2024

5AZ

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/00537 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y2EB

[Y] [K]

C/

[I], [S] [E] épouse [U]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 13/12/2024

Avocats : M^e Gérard DANGLADE

M^e Laura SCHWARTZ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 13 décembre 2024

JUGE : M. Jean-Jacques TACHE, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [K]

né le 20 Juillet 1968 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2023/007154 du 15/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Représenté par M^e Laura SCHWARTZ (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [I], [S] [E] épouse [U]

née le 23 Décembre 1951 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Gérard DANGLADE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 février 2011 à effet au 1er mars 2011, Madame [I] [E] épouse [U] a donné à bail à Monsieur [Y] [K] un logement d’une superficie de 80 m², situé [Adresse 3] [Localité 8] [Adresse 7] (33 340) moyennant un loyer mensuel de 500 € outre 150 € de provision sur charges (chauffage collectif, eau chaude collective, eau et électricité).

En vue de trouver un compromis existant entre les deux parties, relatif à l’augmentation du loyer et le calcul des charges, le conciliateur de justice a, après une réunion du 04 août 2023, dressé le 07 août 2024 un constat d’échec de conciliation.

Par acte d’huissier du 16 février 2024, Monsieur [Y] [K] a assigné Madame [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection auprès du juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 09 avril 2024.

Les deux parties représentées par leur conseil ont demandé lors de l’audience un renvoi de mise en état. L’affaire a été enrôlée à l’audience du 14 octobre 2024.

Au cours de celle-ci, Monsieur [Y] [K], représenté par son conseil, fait part de son désaccord concernant le calcul des loyers ainsi que des charges du loyer et il demande en conséquence un remboursement du trop versé ou des versements des charges indues. Il indique également ne pas avoir accès au sous-compteur d’eau qui a été installé et se plaint d’une non-conformité du logement et d’une modification du chemin rendant difficile l’accès à son logement du fait de son infirmité.

En conséquence, il demande de :

— Prononcer la nullité de la clause du contrat de bail de Monsieur [K] prévoyant le versement de provisions pour charges au titre de l’électricité ;

— Condamner Madame [I], [S] [U] née [E] à verser à Monsieur [Y] [K] la somme de 4.290,04 € au titre du trop-perçu pour les provisions pour charges versées entre 2021 et 2023 ;

A titre subsidiaire :

— Condamner Madame [I], [S] [U] née [E] à verser à Monsieur [Y] [K] la somme de l.109,38 € au titre du trop-perçu pour les provisions pour charges versées entre 2021 et 2023

Le cas échéant.

— en cas de condamnation de Monsieur [Y] [K], Ordonner la compensation entre les sommes dues de part et d’autre entre Monsieur [Y] [K] et Madame [I] [U] ;

— Fixer le montant de la provision pour charges due pour le logement de Monsieur [Y] [K] à compter du 1er décembre 2023 à la somme de 13,40 €/mois, à titre subsidiaire, à la somme de 31, 76 € / mois ;

— Ordonner à Madame [I], [S] [U] née [E] de tailler la haie et de réaliser les travaux d’aménagement nécessaires à la praticabilité du chemin d’accès au logement de Monsieur [K] ;

— Assortir l’ensemble des condamnations d’une astreinte de 100 € par jour de retard à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— Préciser que la présente juridiction se réservera le droit de liquider l’astreinte qui sera due éventuellement ;

— Condamner Madame [I], [S] [U] née [E], à verser à Monsieur [Y] [K] la somme de 2.000 € au titre de l’indemnisation de ses préjudices de jouissance et moraux et à la somme de 20,00 € au titre des frais financiers ;

Par application combinée de l’article 700 du Code de procédure Civile, 2° du Code de procédure civile, de l’article 37 de la Loi du 10 juillet 1991, Condamner Madame [I], [S] [U]. à verser à Maitre [G] [M], la somme de 1.200 € HT, soit 1.440 € TTC au titre des frais que Monsieur [Y] [K], bénéficiaire de l’aide jurictionnelle, aurait exposé s’il n’avait pas bénéficié de l’aide juridictionnelle ;

— Condamner Madame [I], [S] [U] née [E] aux entiers dépens.

Il est noté que Monsieur [Y] [K] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale suite décision du BAJ du 15 décembre 2023.

* *

Madame [I] [U], représentée par son conseil, demande que lui soit présentée l’assurance habitation. Elle indique que le logement est classé en catégorie D et donc que l’augmentation du loyer est possible. Elle précise également qu’un compteur d’électricité a été installé et que la répartition des charges pour ce qui relève de l’électricité et de l’eau a été correctement faite. Elle avance également que tous les travaux de mise en conformité prévus ont été effectués y compris la mise en place de graviers sur le chemin pour faciliter l’accès en voiture au plus près de l’appartement de Monsieur [K].

Elle demande en conséquence de :

— Débouter Monsieur [Y] [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à rencontre de Madame [I] [U] ;

— Condamner Monsieur [Y] [K] à payer à Madame [I] [U] :

—  442, 81 € au titre des arriérés de loyers arrêtés au 31 Mars 2024,

— le montant du loyer actualisé à compter du I avril 2024 au jour du prononcé du Jugement à intervenir,

—  156,34 € € au titre des charges récupérables de 2021 à 2023,

—  2,000 € au titre du préjudice subi du fait du manquement du locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux loués,

— Ordonner à Monsieur [K] d’avoir à communiquer l’attestation d’assurance des lieux loués et assortir cette condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’expiration du délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— Condamner Monsieur [Y] [K] au paiement d’une indemnité de Deux Mille Euros (2.000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions écrites déposées par les parties à l’audience pour l’exposé complet de leurs moyens.

Le délibéré a été fixé le 13 décembre 2024.

Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l’article 467 du Code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 6 mai 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 9 du Code procédure civile dispose qu’ « iI incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Sur la conformité de la hausse du loyer

L’article 17 de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G au sens de l’article L 173-1-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. ».

Madame [I] [U] produit dans ses conclusions un justificatif de diagnostic de performance énergétique classant l’appartement en D, lui permettant ainsi d’augmenter le loyer de Monsieur [K].

En conséquence, l’augmentation du loyer est conforme à l’article précité.

Sur le montant de la hausse du loyer

L’article 1353 du Code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

L’article 1353 du Code civil permet donc de déterminer sur qui pèse la charge de la preuve.

Les deux parties ont accepté lors de la réunion avec le conciliateur de justice, l’augmentation de 17,49 € par mois de loyer à compter de 1er juillet 2023.

Madame [I] [U] a procédé à une nouvelle augmentation du loyer à hauteur de 535,55 € soit une augmentation de 18,06 € à compter du 1er mars 2024.

Elle fait valoir que le loyer n’avait pas été augmenté depuis la prise à bail de Monsieur [K].

La bailleresse prétend que Monsieur [K] a toujours versé 500 € sans tenir compte des deux augmentations et réclame la somme de 442,81 € au titre des loyers arrêtés au 31 mars 2024. Madame [U] ne fournit aucun justificatif à l’appui de ses prétentions.

Monsieur [K] indique n’être redevable que de la somme de 176,61 €. Il indique avoir payé 650 € en juillet 2023, 550 € du mois d’août à octobre 2023 et 500 € par mois depuis novembre 2023.

En l’espèce, les éléments fournis par Madame [U] ne sont pas suffisamment précis et détaillés pour se faire une idée précise de ce que doit Monsieur [K] pour ce qui relève des arriérés de loyers pour la période s’étalant du mois de juillet 2023 au mois de mars 2024.

Des différentes pièces produites par les deux parties, il en ressort qu’il aurait dû, en tenant compte des deux augmentations durant la période de 9 mois, payer à Madame [U], le montant de 175,47 € qui se décompose ainsi :

du mois de juillet 2023 au mois de février 2024, (l’augmentation du loyer est de 17,49 € par mois), donc 139,92 € (17,49 x 8) somme à laquelle se rajoute 35,55 € du mois de mars.

L’arriéré des loyers sans les charges de Monsieur [K] est donc de 175,47 €.

Monsieur [Y] [K] sera donc condamné à verser à Madame [I] [U] la somme de 175,47 € correspondant aux arriérés des loyers de juillet 2023 à mars 2024.

Il sera précisé dans le jugement que le montant du loyer de 535,55 € sera actualisé à compter du 1er avril 2024 au jour du prononcé du jugement à intervenir.

Sur la nullité de la clause du contrat de bail de Monsieur [K] prévoyant le versement de provisions pour charges au titre de l’électricité

Dans l’acte sous seing privé en date du 23 février 2011, il est expressément mentionné une provision mensuelle sur charges de 150 € qui portera sur le chauffage, l’eau et l’électricité. Aucune autre clause n’est indiquée sur le document contresigné par les parties.

Les conditions générales du contrat prévoient en son chapitre 9 « les charges » « Un mois avant la régularisation annuelle, le bailleur est tenu d’adresser au locataire, un décompte par nature de charges. Il est également tenu de mettre les pièces justificatives des charges à sa dispositions. Le locataire reconnaît avoir eu communication de la dernière régularisation des charges, et, dans les immeubles en copropriété, des quotes-parts afférentes aux lots loués pour chacune des catégories de charges ainsi que du budget prévisionnel de l’immeuble »

En cas de division locative, un contrat de fourniture d’électricité doit pouvoir être souscrit par chaque occupant. La rétrocession d’énergie électrique qui se définit comme toute fourniture d’énergie par un client à un tiers que ce soit à titre gratuit ou onéreux, est interdite par la réglementation en vigueur, sauf autorisation préalable du concessionnaire donnée par écrit.

En l’espèce, Monsieur [K] a versé à la propriétaire comme provision de charges 150 € par mois concernant l’eau, le chauffage et l’électricité à compter du 1er mars 2011.

Or, dans les documents fournis (pièces 4 à 16) par Madame [U] concernant le paiement des charges, il n’est jamais fait mention d’une répartition des charges liés à la consommation d’électricité mais seulement une répartition de l’eau, du chauffage et des ordures ménagères et Monsieur [K] ne fournit aucune pièce attestant du paiement de l’électricité consommée avant novembre 2023. Donc Madame [U] n’a pas procédé à la rétrocession d’énergie électrique comme dénoncé par Monsieur [K]. Il n’est donc pas nécessaire d’annuler le contrat de bail au simple motif qu’il mentionne l’électricité dans les charges ce qui dans les faits n’a pas été réalisé.

De plus l’installation des compteurs individuels au mois de novembre 2023 a permis d’individualiser le paiement de la consommation en électricité pour chaque locataire.

En conséquence, Monsieur [K] sera débouté de sa demande de prononcer la nullité de la clause du contrat de bail prévoyant le versement de provisions pour charges au titre de l’électricité.

Sur le trop-perçu pour les provisions pour charges concernant la période de 2021 à 2023.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [K] conteste le paiement des charges récupérables faisant valoir que la répartition des charges concernant l’eau et le chauffage entre les différents occupants de l’immeuble n’est pas justifiée.

Monsieur [K] demande la restitution d’un trop versé de 4 290,04 € sur la période de 2021 à 2023.

C’est au propriétaire de fournir de manière précise et certaine la nature exacte et le montant des sommes réclamées pour ce qui relève de l’eau, du chauffage et de l’électricité, permettant ainsi au locataire de pouvoir vérifier les montants réclamés.

Madame [I] [U] verse dans ses conclusions un état récapitulatif des charges mensuelles relatives au logement occupé par Monsieur [Y] [K] pour les années de 2021 à 2023 ainsi que les factures correspondantes d’eau, chauffage et ordures ménagères.

Selon les pièces transmises par Madame [U] le total des charges sur les trois années (2021 à 2023) est 4 724,52 € et non de 4 756,34 €.

Pour la consommation annuelle du fioul : Madame [U] a pris en compte l’ensemble des radiateurs installés alimentés par le chauffage au fioul, dans les 5 appartements loués. Or il convient de prendre également en compte les 10 installés chez elle. Elle explique que dans sa répartition de la consommation du fioul elle compte 10 radiateurs mais qu’elle ne les utilise pas tous sans fournir de justificatif.

Selon la facture globale fournie par la société PICOTY AQUITAINE du 04 août 2023, la consommation du fioul est la suivante :

2021 : 6642,59 €

2022 : 8071,74 €

2023 : 2634 €

En se référant à ces montants et en considérant que 35 radiateurs (25+10 chez Madame [U]) ont été installés dans l’immeuble, la part de Monsieur [K] est la suivante :

2021 : 6642,59/35x5 = 948,94 €

2022 : 8071,74/35x5 = 1153,10 €

2023 : 2634/35x5 = 376,29 €

Total pour les trois années : 2478,33 €

Pour les ordures ménagères (répartition sur les 6 appartements)

La part de Monsieur [K] est la suivante

2021 : 135, 16 € (811/6)

2022 : 144 € (864/6)

2023 : 160,83€ (965/6)

Total pour les trois années : 439,99 €

Pour la consommation annuelle de l’eau (répartition sur 15 personnes 2021 et 2022 et 10 personnes en 2023):

2021 : 260,86 € (3913/15)

2022 : 225,41 € (3381,17/15)

2023 : 220,28 € (2202,85/10)

Total pour les trois années : 706,55 €

Donc le montant total des charges pour les trois années dont est redevable Monsieur [K] est de 3624,87 € (2478,33 + 439,99+706,55).

Monsieur [K] a payé 4730,04 € (1800 + 1800 + 1130,04) de charges sur les trois années, Madame [U] doit donc lui reverser le montant de 1 105 ,17 € au titre du trop-perçu pour les provisions pour charges de 2021 à 2023.

Sur la fixation du montant des provisions pour charges

Selon un arrêt de la Cour de cassation (Cass Civ 3 du 18 juin 2022 01-01-856), le juge dispose du pouvoir de réduire le montant de la provision sur charges s’il se révèle excessif.

En l’espèce, il est avéré que les charges ont été calculées par la propriétaire en tenant compte de la répartition des deux fluides (Eau et Fioul) et des ordures ménagères.

Des radiateurs électriques et un compteur d’eau ont été installés dans chaque appartement. Il convient de maintenir dans les charges la taxe des ordures ménagères.

En se fondant sur le montant établi en 2023, le montant des charges peut être fixé à 50 euros par mois à compter du 1er janvier 2024. Il appartiendra à Madame [U] à la fin de l’année 2024, de fournir de manière précise et certaine à chaque locataire dont Monsieur [K], la nature exacte et le montant des sommes réclamées pour ce qui relève entre autres des ordures ménagères, permettant ainsi au locataire de pouvoir vérifier les montants réclamés et de régulariser les situations (trop-perçus ou moins-perçus) puis pour l’année suivante de réajuster les charges en conséquence.

Sur les travaux nécessaires à la praticabilité du chemin d’accès au logement et l’astreinte

Madame [U] produit les mails justifiant de sa demande auprès de ENEDIS de la remise en état du chemin d’accès par la pose de gravier avec compactage. Malgré des retards liés aux conditions météorologiques le chemin a été empierré et compacté au rouleau compresseur le rendant ainsi parfaitement praticable et la haie servant de délimitation entre deux propriétés a été taillée. Monsieur [K] n’apporte pas la preuve du contraire.

Monsieur [K] sera donc débouté de sa demande concernant les travaux d’aménagement nécessaire à la praticabilité du chemin d’accès à son logement.

Il ne sera pas décidé d’assortir cette condamnation d’une astreinte par jour de retard.

Sur le préjudice de jouissance

L’article 1217 du Code civil dispose que « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

Monsieur [K] demande 2 000 € au titre des différents préjudices qu’il prétend subir de la part de Madame [U].

Selon lui, Madame [U] est menaçante et insultante à son égard, n’hésitant pas à lui causer divers désagréments. Il produit quatre attestations dont une de sa sœur et une de son frère. Il se plaint également d’infiltrations d’eau ainsi qu’une mise en danger relative à la non installation de compteurs d’eau et d’électricité.

Madame [U] indique être victime des agressions verbales et de l’attitude insultante de Monsieur [K] et de souffrir au quotidien du comportement de son locataire.

Elle fait valoir également avoir mis aux normes les logements qu’elle loue et que Monsieur [K] a un accès direct aux compteurs.

Les deux parties ne fournissent aucun document révélant un quelconque préjudice moral ou autre, en conséquence, ils seront déboutés de leur demande d’indemnisation à ce titre.

Sur l’astreinte sollicitée par Madame [U]

Compte tenu des éléments évoqués ci-dessus, et des motifs retenus, Madame [U] sera déboutée de sa demande d’une astreinte.

Sur l’article 700

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

En l’espèce, il serait inéquitable de condamner l’une ou l’autre partie au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code civil.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.

En l’espèce chacun conservera ses propres dépens.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE conforme et régulière l’augmentation des loyers imposée à Monsieur [Y] [K], locataire par Madame [I] [U],

CONDAMNE Monsieur [Y] [K] à verser à Madame [I] [U] la somme de 175,47 euros correspondant aux arriérés des loyers de juillet 2023 à mars 2024.

DIT que le montant du loyer de 535,55 € sera actualisé à compter du 1er avril 2024 au jour du prononcé du jugement à intervenir ;

FIXE le montant de la provision des charges dues par le locataire à la somme de 50 euros par mois à compter du 1er janvier 2024, ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [K] de sa demande de prononcer la nullité de la clause du contrat de bail prévoyant le versement de provisions pour charges au titre de l’électricité.

CONDAMNE Madame [I] [U] à verser à Monsieur [Y] [K] Madame [U] le montant de 1 105 ,17 € au titre du trop-perçu pour les provisions pour charges de 2021 à 2023.

DEBOUTE Madame [I] [U] de sa demande de versement d’une indemnité au titre du préjudice subi ;

DEBOUTE Monsieur [Y] [K] de sa demande de versement d’une indemnité au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE l’une et l’autre partie de leur demande de versement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que chaque partie conservera ses propres dépens ;

REJETTE les demandes d’astreintes des deux parties ;

REJETTE le surplus des demandes des deux parties ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des deux parties ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION