TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [S] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Catherine TRONCQUEE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05529 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BKF

N° MINUTE :

10

JUGEMENT

rendu le 12 décembre 2024

DEMANDERESSES

Madame [E], [N], [P] [Z],

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Catherine TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0351

Madame [B], [R], [M] [Z],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0351

Madame [T], [O] [W],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Catherine TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0351

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [F], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [D] [C], (décédé)

demeurant [Adresse 5]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 octobre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 décembre 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 12 décembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05529 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BKF

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 30 avril 2012, madame [E] [Z], madame [B] [Z] et madame [T] [W] ont donné à bail à monsieur [S] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], au 7éme étage.

Deux jugements ont d’ores et déjà été rendus.

Des loyers étant demeurés impayés, madame [E] [Z], madame [B] [Z] et madame [T] [W] ont fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 6859, 75 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 12 février 2024.

Par acte d’huissier en date du 17 mai 2024, madame [E] [Z], madame [B] [Z] et madame [T] [W] ont fait assigner monsieur [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner monsieur [S] [F] à lui payer les loyers et charges impayés au 1er avril 2024, soit la somme de 9595, 15 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur la somme de 6859, 75 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal à la somme de 1067, 98 euros outre des charges de 189 euros,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 2000 euros de dommages et intérêts et 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au soutien de ses prétentions, madame [E] [Z], madame [B] [Z] et madame [T] [W] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 12 février 2024.

A l’audience du 14 octobre 2024, madame [E] [Z], madame [B] [Z] et madame [T] [W], représentées par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 15252, 13 euros, selon décompte en date du 11 octobre 2024, octobre 2024 inclus. Elles exposent qu’un virement a été fait le 17 septembre pour un montant de 3000 euros mais que le loyer courant n’est pas payé. Elles ajoutent s’opposer à tout délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné à étude, monsieur [S] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 24 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie le 14 février 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux

En l’espèce, le bail conclu le 30 avril 2012 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 février 2024, pour la somme en principal de 6859, 75 euros. Ce correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). Dans le cas de l’espèce, au vu de la date de reconduction du contrat, il y a lieu d’appliquer, de ce fait, un délai de deux mois.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 avril 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

L’absence de comparution du défendeur laisse le tribunal dans l’ignorance de sa situation financière, ne permet pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter la dette, dans le délai légal précité, la bailleresse s’opposant à tout délai de paiement. Par ailleurs, absent, il n’a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et n’a pas repris le paiement du loyer courant. Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions.

Monsieur [S] [F] étant sans droit ni titre depuis le 13 avril 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, madame [E] [Z], madame [B] [Z] et madame [T] [W] produisent un décompte démontrant que monsieur [S] [F] reste leur devoir la somme de 15252, 13 euros à la date du 11 octobre 2024, octobre 2024 inclus, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, monsieur [S] [F], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 15252, 13 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6859, 75 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [S] [F] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale à la somme de 1067, 98 euros outre des charges de 189 euros.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

La demande de dommages et intérêts, qu’elle soit présentée sur un fondement contractuel (rapports bailleur-locataire) ou délictuel (rapports bailleur-tiers occupant des lieux) nécessite que soit rapportée la preuve d’une faute mais également d’un préjudice, en lien avec la faute.

Or en l’espèce, les bailleresses n’indiquent nullement quel serait leur préjudice financier et économique, ni a fortiori, n’en justifient. Elles seront déboutées de leurs demandes.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de madame [E] [Z], madame [B] [Z] et madame [T] [W] les frais exposés par elles dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2012 entre madame [E] [Z], madame [B] [Z] et madame [T] [W] et monsieur [S] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], au 7éme étage sont réunies à la date du 12 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [S] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE madame [E] [Z], madame [B] [Z] et madame [T] [W] de leur demande de dommages et intérêts;

DIT qu’à défaut pour monsieur [S] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, madame [E] [Z], madame [B] [Z] et madame [T] [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE monsieur [S] [F] à verser à madame [E] [Z], madame [B] [Z] et madame [T] [W] la somme de 15252, 13 euros (décompte arrêté au 11 octobre 2024, octobre 2024 inclus), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 12 février 2024 sur la somme de 6859, 75 euros et à compter du 17 mai 2024 pour le surplus ;

CONDAMNE monsieur [S] [F] à verser à madame [E] [Z], madame [B] [Z] et madame [T] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1067, 98 euros outre des charges de 189 euros à compter du 12 octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE monsieur [S] [F] à verser à madame [E] [Z], madame [B] [Z] et madame [T] [W] une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [S] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

ORDONNE l’exécution provisoire.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection