TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 24/04988 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIFT

Minute n° 24/00079

Grosse délivrée

le :

à

JUGEMENT RENDU LE VINGT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 02 Octobre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 20 Novembre 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.S. SOCIETE DES CANELIERES II, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Patrick LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

ET :

S.A.S. WILL DISTRIBUTION, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Marie-José MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 30 juin 2015, la SCI MOTELAY LAFONT ET COMPAGNIE, aux droits de laquelle vient la SAS SOCIETE DES CANELIERES II, a donné à bail commercial à la SAS WILL DISTRIBUTION, à compter du 1e juillet 2015 pour une durée de neuf ans, un local situé [Adresse 1] à [Localité 4] 33, moyennant un loyer annuel initial de 70.000 euros hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce vente sur place et à emporter de pâtisserie, desserts, glace, confiserie….

Le 22 décembre 2023, le bailleur a fait signifier au preneur un congé pour le 30 juin 2024 avec offre de renouvellement du bail, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 150.000 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 27 février 2024, la SAS SOCIETE DES CANELIERES II a, par acte du 31 mai 2024, fait assigner la SAS WILL DISTRIBUTION devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SAS SOCIETE DES CANELIERES II, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception émis le 23 septembre 2024 et déposé au greffe le même jour, sollicite du juge des loyers commerciaux :

A titre principal, de fixer le loyer du bail commercial renouvelé au 1er juillet 2024 à la somme annuelle de 150.000 euros hors taxes et hors charges,à titre subsidiaire :d’ordonner une mesure d’expertise avec pour mission d’examiner les modifications notables invoquées et d’estimer la valeur locative des locaux au 1er juillet 2024,fixer le montant du loyer provisionnel à la somme annuelle de 120.000 euros à compter du 1er juillet 2024,en toutes hypothèses :juger que la société WILL DISTRIBUTION est tenue au paiement des intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter de la signification de l’assignation introductive d’instance,condamner la SAS WILL DISTRIBUTION au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais d’expertise,condamner la SAS WILL DISTRIBUTION à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS SOCIETE DES CANELIERES II soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le loyer doit être déplafonné en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue depuis le 1er juillet 2015, caractérisée par le développement des moyens de transport et des accès à la ville de [Localité 4], l’évolution du tourisme, l’accroissement de la population et des salaires, la mise en valeur du patrimoine immobilier et architectural de la ville, le développement de l’attractivité avec l’arrivée de nouveaux commerces. Elle soutient que l’ensemble de ces éléments sont notables et favorables à l’activité exercée par la société WILL DISTRIBUTION dans ses locaux.

Elle prétend que la valeur locative doit être fixée à la somme de 150.000 euros au regard des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage.

Elle sollicite à titre subsidiaire l’organisation d’une expertise sur le fondement de l’article R145-30 du code de commerce, et la fixation d’un loyer provisionnel durant le cours de l’instance sur le fondement de l’article L145-57 du code de commerce.

A l’audience, la SAS WILL DISTRIBUTION, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, le bailleur n’ayant pas réclamé le courrier, et déposé au greffe le 02 septembre 2024 , demande au juge des loyers commerciaux de:

à titre principal :débouter la SAS SOCIETE DES CANELIERES II de ses demandes,juger que le bail commercial a été renouvelé au 1er janvier 2024 aux mêmes charges et conditions, notamment de loyer, que celles du précédent bail,à titre subsidiaire, si une mesure d’expertise était ordonnée de fixer le montant du loyer provisionnel à hauteur du loyer actuellement acquitté,condamner la SAS SOCIETE DES CANELIERES II au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS WILL DISTRIBUTION soutient, au visa des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, l’absence de motif de déplafonnement, car si la fréquentation du centre-ville a évolué favorablement au cours du bail à renouveler, cela ne peut être considéré en comme notable dès lors que ce flux était déjà bien en place lors de l’implantation de la boutique BAILLARDRAN en juillet 2015.

Elle expose que le chiffrage proposé par le bailleur est fantaisiste et appuyé sur aucun élément de preuve.

MOTIVATION

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés au 1° à 4° de l’article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers et activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L122-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE.

En l’espèce, la SAS SOCIETE DES CANELIERES II, bailleur qui supporte la charge de la preuve de ses prétentions et moyens, est défaillante à démontrer l’existence d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable pour le commerce exercé au cours du bail expiré. En effet, il ne peut qu’être constaté qu’elle ne produit aucun élément de preuve au soutien de ses allégations générales sur le développement de la ville de [Localité 4].

De même, le montant proposé au titre de la valeur locative n’est soutenu par aucun élément de preuve, la SAS SOCIETE DES CANELIERES II se contentant d’une affirmation péremptoire d’un montant.

Sa demande principale en fixation du montant du loyer à la valeur déplafonnée de 150.000 euros doit dès lors être rejetée.

De même, sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire aux fins de détermination de l’existence d’un motif de déplafonnement et d’évaluation de la valeur locative sera rejetée, celle-ci n’ayant pas pour objet de palier la carence d’une partie dans l’administration de la charge de la preuve qu’elle supporte, le bailleur qui sollicite un déplafonnement devant en rapporter la preuve, ou à tout le moins fournir des éléments permettant à la juridiction d’envisager la nécessité d’ordonner une expertise judiciaire, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Par conséquent, la demande subsidiaire aux fins d’expertise formée par la SAS SOCIETE DES CANELIERES II sera rejetée.

Sur les frais du procès

— dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS SOCIETE DES CANELIERES II perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La SAS SOCIETE DES CANELIERES II, tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à la SAS WILL DISTRIBUTION la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Déboute la SAS SOCIETE DES CANELIERES II de sa demande de fixation de la valeur du bail renouvelé le 1er janvier 2024 conclu entre elle et la SAS WILL DISTRIBUTION portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], qui se poursuivra aux mêmes charges et conditions, notamment de loyer, que celles du précédent bail,

Déboute la SAS SOCIETE DES CANELIERES II de sa demande d’expertise judiciaire ;

Condamne la SAS SOCIETE DES CANELIERES II au paiement des dépens de l’instance ;

Condamne la SAS SOCIETE DES CANELIERES II à payer à la SAS WILL DISTRIBUTION la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE