N° RG 22/06530 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W6WH

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

EXPERTISE – RME

91C

N° RG 22/06530 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W6WH

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

[K] [W] [M] épouse [D]

C/

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PACA ET DES BOUCHES DU RHONE

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL CGAVOCATS

2 CCC au Service des Expertises

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 07 MARS 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Madame Hassna AHMAR-ERRAS, adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

DEBATS :

A l’audience publique du 25 Janvier 2024 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Madame [K] [W] [M] épouse [D]

née le 17 Février 1970 à BORDEAUX (33000)

de nationalité Française

13 rue Georges Carpentier

91280 SAINT PIERRE DU PERRAY

représentée par Maître Coraline GRIMAUD de la SELARL CGAVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DE PACA ET DES BOUCHES DU RHONE

Division des affaires Juridiques – Pôle Juridictionnel

Judiciaire – Immeuble Atrium – Bd du Coq d’Argent

13098 AIX EN PROVENCE CEDEX

défaillant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [Z] est décédé le 28 décembre 2017 en laissant plusieurs héritiers, parmi lesquels Madame [K] [D].

Le patrimoine du défunt comprenait plusieurs biens dont un immeuble à usage commercial et d’habitation cadastré Section LD N°160 sis 4 Place du Pradeau à Bordeaux (33000).

Le notaire en charge de la succession de Monsieur [Z] a sollicité un avis de valeur de cet immeuble auprès de l’agence d’Albret qui l’a évalué à 400 000 euros

Par acte notarié du 23 juin 2018, la pleine propriété de cet immeuble, évaluée à 400 000 euros, a été attribuée à Madame [K] [D] et la déclaration de succession de Monsieur [S] [Z] a été déposée le 23 juin 2018 par Maître [G] [X].

Madame [P] a mis l’immeuble en vente, il est apparu que l’immeuble ne pouvait être négocié qu’à une valeur de 280.000 à 300.000 €, prix auquel il a été finalement cédé au locataire le 17 novembre 2021.

Madame [P] considérant que la valeur qui avait été déclarée et sur la base de laquelle elle avait payé les droits de mutation était supérieure d’un tiers à la valeur réelle de l’immeuble a formé une réclamation contentieuse le 1er février 2022 qui a été rejetée comme tardive et du fait que les documents produits étaient illisibles.

Une réclamation a été à nouveau adressée le 19 mai 2022 laquelle a été rejetée le 5 juillet 2022.

Madame [P] a saisi le tribunal judiciaire d’une contestation de cette décision de rejet.

***

Au terme de ses dernières conclusions déposées le 9 juin 2023 Madame [P] sollicite de voir

A titre principal

Juger recevable les réclamations contentieuses présentées par Madame [K] [D] à la Direction régionale des Finances Publiques de Nouvelle-Aquitaine Gironde les 3 février 2022 et 24 mai 2022.

Fixer la valeur vénale réelle de l’immeuble sis 4 Place du Pradeau à Bordeaux à 300 000 euros au jour du décès de Monsieur [S] [Z].

Prononcer le dégrèvement des droits de mutation à titre gratuit versés à tort par Madame [K] [D] à hauteur de 56 000 euros ;

Prononcer le dégrèvement des droits de partage indûment versés par Madame [K] [D] sur la somme de 100 000 euros, soit un dégrèvement de 2 500 euros (100 000 x 2,5%) ;

Condamner la Direction régionale des Finances Publiques de Nouvelle-Aquitaine Gironde à verser à Madame [K] [D] des intérêts moratoires sur les sommes versées à tort depuis le 23 juin 2018 en application de l’article L.208 du Livre des procédures fiscales.

N° RG 22/06530 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W6WH

A titre subsidiaire

Juger recevables les réclamations contentieuses présentées par Madame [K] [D] à la Direction régionale des Finances Publiques de Nouvelle-Aquitaine Gironde les 3 février 2022 et 24 mai 2022.

Ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de rechercher tous les éléments d’appréciation en vue de déterminer et d’estimer la valeur vénale réelle de l’immeuble situé 4 Place du Pradeau à Bordeaux (33000) au jour du décès de Monsieur [S] [Z] ;

Surseoir à statuer sur la demande de fixation de la valeur vénale réelle de l’immeuble sis 4 Place du Pradeau à Bordeaux (33000) et sur les demandes de dégrèvement formulées par Madame [K] [D] dans l’attente du rapport d’expertise.

Renvoyer l’affaire à une nouvelle audience de mise en état dans l’attente du dépôt du rapport définitif de l’expert.

En tout état de cause :

Condamner la Direction régionale des Finances Publiques de Nouvelle-Aquitaine Gironde à verser à Madame [K] [D] la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner la Direction régionale des Finances Publiques de Nouvelle-Aquitaine Gironde aux entiers dépens, en ce compris les frais liés à l’exécution de la décision à intervenir, lesquels pourront faire l’objet d’un recouvrement direct en application de l’article 699 du code de procédure civile par la SELARL CGavocats, avocats au Barreau de Bordeaux, représentée par Maître Coraline GRIMAUD.

Elle conteste que l’administration puisse lui opposer la forclusion de son action au motif que l’instance a été introduite après le délai de 2 mois qui a suivi la première décision de rejet. Cette décision précise en effet que si la demande est en partie rejetée pour défaut de justificatifs “je vous invite à m’adresser une nouvelle réclamation, accompagnée des documents demandés, avant de déposer tout autre recours”.

C’est ce qu’elle a fait en adressant une seconde réclamation avec les documents justificatifs, l’administration a notifié une seconde décision de rejet, le recours a été exercé dans le délai de 2 mois et est donc recevable.

Elle ajoute qu’elle n’a eu connaissance de la valeur erronée du bien qu’à partir du 4 décembre 2020 lorsqu’elle l’a mis en vente, de sorte que c’est à ce moment qu’elle a pu prendre conscience du paiement indu sur la base d’une valeur plus importante que la valeur réelle, cet événement justifiant sa réclamation qui pouvait donc être portée jusqu’au 31 décembre 2022.

Les jurisprudences citées par l’administration, qui concernent d’autres taxations et qui ne tiennent pas compte du droit à l’erreur consacré par la loi 2018-727 du 10 août 2018 doivent être écartée et le tribunal jugera recevables les réclamations.

En ce qui concerne la valeur vénale du bien qui lui a été transmis à la date du décès, il est patent que la valeur déclarée était excessive, par ailleurs il est admis qu’en l’absence d’éléments de comparaison portant sur des biens similaires, il est possible de déterminer la valeur en considération de transactions postérieures.

Or entre le 01/07/2016 et le 25/06/2021, il n’est intervenu aucune transaction portant sur un bien immobilier sis Place du Pradeau – 33000 BORDEAUX.

Sur les trois cessions entre le 1er juillet 2017 et le 31 mai 2018 une correspond à un bien similaire valorisé 2.558 €/m², une autre enregistrée le 11 juillet 2017 pour un local commercial au RDC avec dépendances est cédé au prix de 2.187 € /m² tandis la cession opposée par l’administration et qui est antérieure au décès porte sur une maison indépendante et un local à usage industriel qui est intrinsèquement différent du bien commercial concerné où l’appartement est relié au commerce et n’en est pas indépendant.

La valeur moyenne est donc de 2.372,75 €/m² soit une valeur du bien de l’ordre de 327.439,50 € ; il faut tenir compte de l’état très médiocre du bien, du fait de l’existence d’un bail avec une spécialisation du fonds (pâtisserie) bail renouvelé en 2012 et 2021 moyennant un loyer faible de 10.116 €/an – aucune offre n’a été reçue depuis la mise en vente, à l’exception de celle faite par le locataire, ce qui a permis la cession au prix de 300.000 € qui doit être retenue comme correspondant à la valeur réelle.

Elle procède au calcul des droits indûment versés et en sollicite le dégrèvement à hauteur de 56.000 € outre la restitution au titre des droits de partage indûment versés pour 2.500 €.

Subsidiairement elle fonde sa demande d’expertise sur les dispositions de l’article R 202-3 du LOF.

***

L’administration des finances publiques, poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques, qui élit domicile en ses bureaux sis à AI-EN-PROVENCE Immeuble L’Atrium, Boulevard du Coq d’Argent par ses dernières conclusions régulièrement notifiées sollicite que la réclamation soit déclarée irrecevable et que la requérante soit déboutée de sa demande.

Elle rappelle qu’une première décision de rejet rendue le 24 mai 2022 n’a pas fait l’objet d’une saisine du tribunal dans le délai légal, de sorte qu’elle est définitive la requérante est forclose.

La seconde décision de rejet a fait l’objet d’un recours dans le délai de deux mois, la requérante invoque un paiement indu lors de la liquidation des droits exigibles sur la déclaration de succession établie le 23 juin 2018 et enregistrée le 29 juin.

Mais la circonstance que la valorisation du bien au moment de cette déclaration soit supérieure à celle obtenue lors de la vente postérieure de 2 ans ne saurait modifier rétroactivement la valeur du bien en 2017 ; par ailleurs, la négligence d’un tiers dans l’évaluation ne constitue pas un événement nouveau au sens de l’article R*196-1 du LOF.

En outre, la requérante n’entre pas dans le cadre des dispositifs CAVET puisqu’elle pouvait présenter une réclamation jusqu’en décembre 2020, ce qu’elle n’a pas fait.

Elle ne peut d’avantage invoquer son droit à l’erreur consacré par la loi du 10 août 2018 qui permet d’atténuer les pénalités pour le contribuable de bonne foi qui a éludé des droits tandis que le contribuable qui de bonne foi a payé des droits en excédent est soumis à la prescription de sa demande au 31 décembre qui suit l’écoulement d’un délai de 2 ans après la déclaration, en l’espèce la demande est prescrite depuis le 31 décembre 2020.

Au fond l’administration rappelle que s’agissant d’une taxation calculée sur la base de la valeur déclarée, c’est au contribuable de rapporter la preuve d’une erreur en produisant des éléments de comparaison intrinsèquement similaires au bien concerné, valeur vénale déterminée à la date du fait générateur de l’impôt par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel.

Il est exclu de retenir des valeurs postérieures au fait générateur d’autant qu’il existe au moins une vente antérieure sur la parcelle LD du 01/12/2017 qui permet de vérifier un prix comparable à celui qui a été déclaré.

Néanmoins, si le Tribunal retenait que l’action est recevable, la mesure d’expertise qu’il pourrait ordonner ne le serait qu’à la condition que la requérante fasse l’avance des frais.

Elle s’oppose à la demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ou au titre des dépens faisant valoir que l’instance est la conséquence, selon la requérante, d’une erreur de sa part, aucun grief n’est formulé quant à la procédure de taxation.

DISCUSSION

Au terme de l’article R*196-1 du Code de procédure fiscale pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts autres que les impôts directs locaux et les taxes annexes à ces impôts, doivent être présentées à l’administration au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle, selon le cas (…) C) De la réalisation de l’événement qui motive la réclamation( …) Toutefois, dans les cas suivants, les réclamations doivent être présentées au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas (…) Au cours de laquelle le contribuable a eu connaissance certaine de cotisations d’impôts directs établies à tort ou faisant double emploi.

La décision de rejet du 22 mars 2022 l’a été en raison de la tardiveté du recours exercé après le délai de deux années expirant au 31 décembre 2021 de la deuxième année à compter de la date de la déclaration de succession du 23 juin 2018.

La réalisation de l’événement qui motive la réclamation qui apparaît ouvrir droit à la réclamation est apparue alors que la mise en vente au prix déclaré n’a pas permis de trouver un acquéreur et que le contribuable a pu prendre conscience que la valeur de 400.000 € déclarée ne correspondait nullement au marché, lui imposant d’accepter une proposition d’achat au prix de 300.000 € après baisse du prix de son offre à 315.000 € le 4 décembre 2020.

La constatation par le contribuable d’une erreur commise dans la déclaration établie pour son compte sur la base d’une évaluation erronée qu’il n’a pu découvrir que lors de la mise en vente du bien immobilier constitue un événement au sens des dispositions susvisées.

En conséquence, le délai de réclamation expirait au 31 décembre 2022 et la réclamation du 1/01/2022 reçue le 03/02/2022 était recevable.

L’administration considérait par ailleurs que les documents transmis étaient illisibles et rejetait la réclamation pour ce motif, de sorte que le rejet était partiellement motivé pour défaut de justificatifs, ce qui permettait au contribuable d’adresser une nouvelle réclamation accompagnée des documents réclamés, que l’administration a jugé irrecevable en la qualifiant de réclamation complémentaire au motif constant qu’elle aurait dû être présentée avant le 31 décembre 2021.

La réclamation ne pouvait être rejetée pour ce motif de tardiveté.

Au terme de l’article R 194-1 du même code lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s’étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l’imposition, en démontrant son caractère exagéré.

Il en est de même lorsqu’une imposition a été établie d’après les bases indiquées dans la déclaration souscrite par un contribuable ou d’après le contenu d’un acte présenté par lui à la formalité de l’enregistrement.

Il convient en conséquence d’examiner, au fond, si la valeur déclarée au moment de la déclaration de succession ne correspondait pas à la valeur réelle du bien.

Il appartient au contribuable de justifier de la valeur réelle du bien au moment de l’ouverture de la succession en fournissant des éléments de comparaison de cessions de biens intrinsèquement similaires et qui ne sont pas postérieurs à la date du fait générateur de manière à écarter une évolution du marché.

En l’espèce, le bien litigieux a été évalué lors de la déclaration de succession à 400.000 € pour une surface de 138 m² soit 2.898 € /m².

Or toutes les valeurs rapportées par le contribuable, antérieures au 28/12/2017 sont supérieures ou équivalentes à ce montant (de 2.606,38 à 14.308,42 €/m²) à l’exception de deux termes de comparaison l’un place des Martyr de la Résistance à 2.187,50 €/m² et l’autre rue Judaïque à 1.573,03 /m², ces deux biens ne pouvant être considérés comme intrinsèquement similaires en raison de leur surface de 80 à 90 m² (au lieu de près de 140 m²) et du fait qu’il s’agit de locaux commerciaux et non de locaux mixtes (à usage de commerce et d’habitation) .

De fait, il apparaît au regard des spécificités du bien une impossibilité d’établir par comparaison avec des biens intrinsèquement similaires des éléments de comparaison propres à apprécier de la valeur vénale de l’immeuble situé 4 place du Pradeau au jour du décès de Monsieur [Z].

Selon l’article R*202-3 alinéa 1 du Code de procédure fiscale dans les instances qui, en matière de droits d’enregistrement ou de taxe de publicité foncière, font suite aux décisions prises sur les réclamations indiquées au deuxième alinéa de l’article R.* 202-1, l’expertise est de droit si elle est demandée par le contribuable ou par l’administration.

Il convient en conséquence, avant dire droit d’ordonner la mesure d’expertise sollicitée par le contribuable.

Il sera en conséquence sursis à statuer sur la réclamation en attente des conclusions de l’expert.

PAR CES MOTIFS

STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

DÉCLARE la contestation recevable.

AVANT DIRE DROIT

ORDONNE une mesure d’expertise en application de l’article R*202-3 alinéa 1 du Code des procédures fiscales.

COMMET pour y procéder Monsieur [F] [U], cabinet [U] 32, rue de PAUILLAC 33200 BORDEAUX, téléphone : 05.56.02.20.40

avec pour mission de fournir tous éléments de nature à apprécier de la valeur vénale réelle du bien immobilier situé 4 place du Pradeau à Bordeaux au jour du décès de Monsieur [Z] le 28 décembre 2017

RAPPELLE que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 1.300 € la provision que Madame [K] [D] devra consigner par chèque ou virement auprès du régisseur d’Avance et de Recettes du tribunal judiciaire de Bordeaux dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

DIT que si l’expert entend, au cours de ces opérations, solliciter une consignation complémentaire, il devra en communiquer le montant au juge chargé du contrôle de l’expertise, et ce, après avoir 15 jours auparavant consulté les parties qui devront elles-mêmes communiquer à l’expert et au juge chargé du contrôle de l’expertise leurs observations dans les 10 jours suivant réception de cette information,

DÉSIGNE pour suivre l’expertise, le juge de la mise en état de la première chambre civile du tribunal judiciaire de Bordeaux,

DIT qu’à l’occasion du dépôt de son rapport d’expertise définitif, l’expert devra, 10 jours avant d’en faire la demande auprès du magistrat chargé du contrôle de l’expertises, communiquer l’évaluation définitive de ses frais et honoraires aux parties, et ce, afin de permettre à ces dernières de formuler toutes observations utiles auprès du juge chargé du contrôle des expertises,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du tribunal judiciaire, dans le délai de 5 mois suivant la date de la consignation, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle de l’ expertise, et ce, sur demande présentée avant l’expiration du délai fixé,

DIT que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe.

DIT que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivrée par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de le commencer immédiatement en cas d’urgence.

ORDONNE le sursis à statuer en attente du dépôt du rapport d’expertise.

RENVOI l’affaire à l’audience du 07 novembre 2024 pour conclusions du demandeur après expertise,

DIT n’y avoir lieu, à ce stade de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

RÉSERVE les dépens.

La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Madame Hassna AHMAR-ERRAS, adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT