TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 8]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01524 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QOPC

JUGEMENT

DU : 28 Mai 2025

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

C/

M. [H] [J]

Mme [G] [I]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28 Mai 2025.

DEMANDERESSE:

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

DEFENDEURS:

Monsieur [H] [J]

[Adresse 3]

[Localité 9]

non comparant, ni représenté

Madame [G] [I]

[Adresse 5]

[Localité 7]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Clémence PERRET, Greffière

DEBATS :

Audience publique du 13 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Clémence PERRET, Greffière

Copie exécutoire délivrée le :

À : M^e MAKOSSO + CCC

Exposé du litige :

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 27/10/2021, M. [H] [J] et Mme [G] [I] sont locataires d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 4], avec parkings 307ZPE009M et 307ZPE010M) à [Localité 11], et appartenant à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT.

Le 4/02/2024, Mme [G] [I] a donné congé des lieux loués.

Par acte du 15/05/2024, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait délivrer M. [H] [J] un commandement de payer la somme de 2.101,78 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 17/04/2024.

Par acte du 12/12/2024, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait délivrer Mme [G] [I] un commandement de payer la somme de 6.664,49 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 9/12/2024.

Par acte en date du 14/08/2024, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait assigner M. [H] [J] devant le juge des contentieux de la protection d’ [Localité 10] et demande :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion des locataires,

— autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par les locataires, dans tout garde meubles de leur choix, à leurs frais, risques et périls,

— condamner le locataire à payer la somme de 2.744,02 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le locataire à payer la somme de 400 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner le locataire à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner le locataire aux entiers dépens.

Par acte du 14/02/2025, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a également fait assigner Mme [G] [I] devant le juge des contentieux de la protection d’ [Localité 10] et demande sa condamnation solidaire avec M. [H] [J] au titre des loyers et charges et des indemnités d’occupation, Mme [G] [I] restant tenue solidairement jusqu’au 5/02/2026, nonobstant son congé en date du 4/02/2024, réceptionné le 5/02/2024, et son départ des lieux, outre les frais irrépétibles à hauteur de 1.500 euros et les dépens.

A l’audience, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 8.940 euros, au titre des loyers échus à la date du 5/03/2025. Elle précise que Mme [G] [I] a donné congé le 4/02/2024, mais qu’elle demeure tenue pendant deux ans à compter de la réception du congé, par une clause de solidarité, les dispositions de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicable aux organsimes à loyer modéré.

Cités par actes délivrés par remise en l’étude, M. [H] [J] n’a pas comparu et Mme [G] [I], comparante, indique qu’elle perçoit le RSA à hauteur de 950 euros

L’affaire a été mise en délibéré au 28/05/2025, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 5/03/2025, que M. [H] [J] n’a pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Mais attendu que le décompte produit comprend les actes d’huissier qui ne peuvent être inclus dans la créance en principal, laquelle est susceptible d’être échelonnée selon des délais suspendant les effets de la clause résolutoire ; que le non paiement des actes d’huissier dans le cadre de délais de paiement serait donc susceptible d’entraîner l’expulsion du locataire, ce qui est contraire aux règles d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ; que les actes d’huissier feront donc partie des dépens et non de la créance en principal ;

Qu’en application des dispositions de l’article L. 442-5 du code de la construction et de l’habitation, la pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre ;

Attendu qu’en l’espèce, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT ne justifie pas, en l’absence de preuve de l’envoi d’une mise en demeure, ni production d’un procès-verbal de constat d’huissier, avoir demandé au locataire de lui communiquer l’ensemble des renseignements et pièces visés à l’article R 442-13 du code de la construction et de l’habitation ; que dès lors, il n’est pas établi qu’il n’a pas été répondu à l’enquête statistique dans le délai d’un mois ; qu’il n’est donc pas justifié que les pénalités d’enquête sociales soient dues ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 5/05/2025, la dette s’élève à la somme de 8.576,65 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de février 2025 inclus, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur la solidarité passive

Attendu que l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée ;

Attendu que la solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des sommes dues au bailleur et in solidum aux frais de la présente instance ;

Sur le congé délivré par Mme [G] [I]

Attendu que Mme [G] [I] a donné congé du bail le 4/02/2024, réceptionné le 5/02/2024, congé accepté par la bailleresse ; qu’en application de l’article 4 du contrat de bail, non contraire aux dispositions de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 non applicable aux organismes HLM en vertu de l’article 40 de la même loi, Mme [G] [I] reste tenue solidairement des loyers pendant une durée de 2 ans après la date de réception du congé, aussi bien au titre des loyers et charges qu’à celui des indemnités d’occupation ;

Sur les dommages-intérêts

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Qu’en l’espèce, le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Qu’en conséquence, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT sera débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 20/08/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 13/03/2025 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX le 21/05/2024, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 15/05/2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 15/07/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion des locataires en cas de non respect de l’échéancier d’apurement de la dette ;

Attendu qu’il y a de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée ;

Attendu que M. [H] [J] et Mme [G] [I] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Le juge,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement M. [H] [J] et Mme [G] [I] à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 8.576,65 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 5/03/2025, terme de février 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Constate la résiliation à compter du 15/07/2024 du bail convenu entre les parties ;

Ordonne l’expulsion de M. [H] [J], faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne solidairement M. [H] [J] et Mme [G] [I] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir se substituant aux loyers et charges, à compter du 01/03/2025 jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

Déboute la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [H] [J] et Mme [G] [I] aux entiers dépens comprenant le coût des assignations et des commandements de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.

Le greffier,

Le président,