TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/03663 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PYZ

N° MINUTE : 3/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS (S.P.I), [Adresse 5], représentée par M^e Alexandre SUAY, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque C0542

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [Z], demeurant [Adresse 2], Madame [T] [P] épouse [Z], demeurant [Adresse 2], représentés par M^e Ornella SARFATI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque B0946

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 24 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 27 novembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 27 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/03663 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PYZ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 27 avril 2023, la société SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS a donné à bail à Madame [T] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] un appartement à usage d’habitation, [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la société SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 9661,57 euros, en principal, les divers frais de relance étant retirés, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 25 août 2023.

Par acte d’huissier en date du 20 mars 2024, la société SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS a fait assigner Madame [T] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion immédiate des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration des meubles

— condamner solidairement, ou in solidum, Madame [T] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 15030, 33 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, soit 3005 euros , charges en sus.

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la société SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 25 août 2023.

A l’audience du 24 septembre 2024, la société SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 40616, 80 euros, selon décompte en date du 18 septembre 2024. La société bailleresse précise qu’elle s’oppose à tout délai et à la suspension des effets de la clause, aucun paiement n’étant intervenu, le chèque annoncé par les défendeurs au cours de l’audience pour paiement du loyer courant n’étant pas parvenu, alors même qu’un renvoi a été accordé.

Madame [T] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] sont représentés par leur conseil qui dépose des écritures. Ils se désistent de leur demande in limine litis relativement à la nullité de l’assignation. Ils demandent des délais de paiement, et la suspension des effets de la clause résolutoire, annonçant que leur fils a envoyé un chèque pour payer le loyer du mois de septembre 2024. Ils indiquent que " la situation financière des époux [Z] doit encore être prise en compte afin de comprendre les difficultés financières ponctuelles auxquelles ces derniers ont fait face ", sans aucune autre explication complémentaire sur la nature de ces difficultés. Ils sollicitent, à titre subsidiaire, des délais de 24 mois pour quitter les lieux, arguant de leur âge, 70 et 71 ans et du fait qu’ils s’occupent d’un enfant mineur handicapé, leur petit-fils, scolarisé près de leur domicile. Ils sollicitent la suspension de l’exécution provisoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 21 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 28 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Décision du 27 novembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/03663 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4PYZ

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 du contrat de bail évoque des délais légaux, sans mention de durée.

En l’espèce, le bail conclu le 27 avril 2023 ainsi que l’avenant signé contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 août 2023, pour la somme en principal de 9661, 57 euros. Régulier en sa forme, il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 octobre 2023.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Toutefois, malgré un renvoi, les défendeurs n’ont pas payé le mois courant, la société bailleresse s’opposant à l’octroi de délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient de relever qu’au cours de l’audience, aucune explication n’a été apportée sur les raisons pour lesquelles le loyer n’est pas payé, au regard des revenus très confortables du couple, tel que cela résulte de l’attestation fiscale, puisque les ressources sont évaluées à la somme de 245 000 euros. Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions.

Madame [T] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] étant sans droit ni titre depuis le 6 octobre 2023, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être supérieure à une année.

En l’espèce, aucune justification n’est apportée pour justifier de cette demande, les défendeurs ne démontrant pas, malgré des ressources élevées, être en mesure de payer leur loyer, aucun loyer n’étant versé depuis plusieurs mois, le loyer courant n’étant pas payé, ces derniers indiquant qu’ils avaient sollicité leur fils. En ces conditions, sa demande de délai sera rejetée.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [T] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS produit un décompte démontrant que Madame [T] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] restent lui devoir la somme de 40616, 80 euros à la date du 18 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [T] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 40616, 80 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 9661, 57 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. Ils y seront condamnés solidairement, du fait de la clause de solidarité inclus dans le bail.

Madame [T] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] seront aussi condamnés, in solidum, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 19 septembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges tels qu’ils sont dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] , parties perdantes, supporteront, in solidum, la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de 800 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, aucune justification n’étant apportée pour l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 avril 2023 entre la société SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS et Madame [T] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation [Adresse 3] sont réunies à la date du 6 octobre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [T] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTONS la société SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS de sa demande de suppression du délai de deux mois

DEBOUTONS Madame [T] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] de leur demande de délai pour quitter les lieux

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [T] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] à verser à la société SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS la somme provisionnelle de 40616, 80 euros (décompte arrêté au 18 septembre 2024, septembre 2024 compris), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 9661, 57 euros et à compter de la présente décision pour le surplus

CONDAMNONS, in solidum, Madame [T] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] à verser à la société SECURITE PIERRE INVESTISSEMENTS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ( 3005 euros, charges en sus), à compter du 19 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] au paiement d’une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [P] épouse [Z] et Monsieur [W] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et sa dénonciation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier Le président