Cour d'appel de Pau, 1ère chambre, 2 mai 2018, n° 16/01005

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- COUR D'APPEL DE PAU
- Composition de la Cour
- Parties
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la fin de non-recevoir
- Sur les dépenses afférentes à l'administrateur provisoire
- Sur les prélèvements réalisés sans droit ni titre sur le compte de la copropri...
- Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de la résidence Ed...
- Sur la demande de la SARL cabinet Alsunard
- Sur les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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CA Pau
Confirmation 2 mai 2018

Arguments

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Accepté
Responsabilité du syndic pour non-renouvellement de mandat
La cour a confirmé que le syndic a failli à ses obligations, justifiant ainsi la condamnation à rembourser les frais engagés pour la mise sous administration provisoire.
Accepté
Prélèvements réalisés sans droit ni titre
La cour a jugé que les prélèvements effectués par le syndic étaient sans autorisation et non justifiés, confirmant la condamnation à rembourser ces sommes.
Accepté
Demande de dommages et intérêts
La cour a reconnu le préjudice causé par la gestion fautive du syndic et a confirmé la condamnation à verser des dommages et intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles en raison de la défaite en appel
La cour a jugé que la SARL Cabinet Alsunard, ayant succombé en appel, devait rembourser les frais irrépétibles au syndicat.

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Sur la décision

Référence :	CA Pau, 1re ch., 2 mai 2018, n° 16/01005
Juridiction :	Cour d'appel de Pau
Numéro(s) :	16/01005
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	, président
Avocat(s) :	Alexa LAURIOLJean-Benoît SAINT-CRICQLionel FOURGEAU
Cabinet(s) :	AD-LEX
Parties :	SARL CABINET ALSUNARD c/ Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE EDERKI

Texte intégral

MARS/AM

Numéro 18/1604

COUR D’APPEL DE PAU

1^re Chambre

ARRÊT DU 02/05/2018

Dossier : 16/01005

Nature affaire :

Action en responsabilité exercée contre le syndic ou tendant à sa révocation

Affaire :

SARL CABINET ALSUNARD

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE EDERKI

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 02 mai 2018, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 19 février 2018, devant :

Madame Z A, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame E-F, greffier, et de Monsieur BENENTENDI, greffier stagiaire, présents à l’appel des causes,

Madame Z A, en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame I, Président

Monsieur CASTAGNE, Conseiller

Madame Z A, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SARL CABINET ALSUNARD

[…]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée et assistée de Maître Alexa LAURIOL de la SELARL AQUI’LEX, avocat au barreau de PAU

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE EDERKI ayant son siège social au 19 – […], ayant pour représentant léal son syndic la SARL CIE DE GESTION IMMOBILIERE (MINIER IMMOBILIER) dont le siège social est établi au […] prise en la personne de son représentant domicilié ès qualités de droit audit siège

représenté et assisté de Maître Lionel FOURGEAU, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 25 JANVIER 2016

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

La SARL cabinet Alsunard a occupé les fonctions de syndic de copropriété de la résidence Ederki sise […] à Biarritz.

Par ordonnance sur requête du 28 décembre 2010, à la demande de M. B X, copropriétaire de la résidence Ederki, le président du tribunal de grande instance de Bayonne a nommé M. C Y en qualité d’administrateur provisoire avec mission de convoquer une assemblée générale dans les meilleurs délais.

Le cabinet Minier immobilier a été nommé par l’assemblée générale des copropriétaires du 6 avril 2011.

Par ordonnance de référé du président du tribunal de grande instance de Bayonne en date du 26 février 2013, le syndicat des copropriétaires de la résidence Ederki représenté par son syndic la SARL Minier immobilier a été débouté de sa demande de condamner la SARL Alsunard à lui payer la somme de 5 078,20 euros au titre des frais exposés pour la mise sous administration provisoire et la somme de 15 250,31 euros au titre des prélèvements réalisés sans droit ni titre, au motif de l’existence d’une contestation sérieuse au sens de l’article

809 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier du 27 mars 2014, le syndicat des copropriétaires de la résidence Ederki représenté par son syndic la SARL Minier immobilier a saisi le tribunal de grande instance de Bayonne de ces demandes et a en outre sollicité la condamnation de la SARL cabinet Alsunard à lui payer la somme de 10 000 € à titre de provision à valoir sur ses dommages et intérêts et de 6 000 € sur le fondement de 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 25 janvier 2016, le tribunal de grande instance de Bayonne a :

— débouté la SARL cabinet Alsunard de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SARL cabinet Alsunard à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Ederki représenté par son syndic la SARL Minier immobilier les sommes suivantes :

< 5 078,20 euros (4 480,20 euros d’honoraires de l’administrateur provisoire et 598 € d’honoraires de l’avocat Saint-Cricq) au titre des frais exposés pour la mise sous administration provisoire de la copropriété et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

< la somme de 15 250,31 euros au titre des prélèvements réalisés sans droit ni titre avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

— condamné la SARL cabinet Alsunard à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Ederki représenté par son syndic la SARL Minier immobilier la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts,

— condamné la SARL cabinet Alsunard aux dépens,

— condamné la SARL cabinet Alsunard à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Ederki représenté par son syndic la SARL Minier immobilier la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL cabinet Alsunard a interjeté appel de ce jugement le 22 mars 2016.

Par conclusions du 28 juillet 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence Ederki représenté par son syndic la SARL Minier immobilier demande, au visa des articles 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 1382 du code civil, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions hormis la condamnation de la SARL cabinet Alsunard au paiement de dommages et intérêts au profit du syndicat des copropriétaires.

Reconventionnellement, il demande de condamner la SARL cabinet Alsunard à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts.

En toute hypothèse, il sollicite la condamnation de la SARL cabinet Alsunard à lui payer la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel et de première instance.

Par conclusions récapitulatives du 24 janvier 2018 la SARL cabinet Alsunard demande, au visa des dispositions des articles 480 et 122 du code de procédure civile, 1382, 1315, 1999, 1299, 1372 et 1375 du code civil et de l’article 8 du décret du mars 1967, de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et :

à titre principal,

— de déclarer irrecevable la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de la résidence Ederki représenté par son syndic la SARL Minier immobilier pour un montant de 5 078,20 euros au titre des frais

exposés pour la mise sous administration provisoire

de la copropriété, faute pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Ederki d’avoir émis cette demande dès la requête aux fins de désignation de l’administrateur provisoire,

À titre subsidiaire,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Ederki de sa demande de paiement de la somme de 5 078,20 euros et de sa demande de paiement de la somme de 15 250,31 euros au titre des prélèvements prétendument réalisés sans droit ni titre sur les comptes de la propriété,

— de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Ederki de sa demande indemnitaire à titre de dommages et intérêts,

À titre reconventionnel,

— de constater qu’elle reconnaît avoir prélevé au titre de sa gestion sur le premier trimestre 2011 la somme de 2 221,97 euros TTC,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Ederki à lui payer la somme de 2 221,97 euros TTC au titre de l’intervention de la SARL Alsunard dans le cadre de son mandat résultant de la lettre adressée par M. le président du tribunal de grande instance de Bayonne en date du 9 février 2011,

— d’ordonner la compensation judiciaire entre ces deux sommes.

En tout état de cause de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Ederki de l’ensemble de ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel.

La SARL cabinet Alsunard reprend devant la cour ses moyens développés en première instance ;

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 janvier 2018.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion la cour, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, se réfère pour l’exposé plus ample des moyens et des prétentions des parties, à leurs dernières écritures visées ci-dessus.

Sur ce :

Sur la fin de non-recevoir

La SARL Alsunard fait valoir que le syndicat des copropriétaires est irrecevable en ses demandes indemnitaires au titre des frais exposés pour la mise sous administration provisoire de la copropriété au regard de l’autorité de la chose jugée de l’ordonnance sur requête du 28 décembre 2010.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il n’était pas présent lors de l’instance de décembre 2008, la requête ayant été déposée par un copropriétaire, M. X.

Il demande le rejet de la fin de non recevoir.

C’est à bon droit que le premier juge a déclaré recevable la demande de paiement de ces frais dès lors que la requête présentée le 20 décembre 2010 à M. le président du tribunal de grande instance de Bayonne l’a été par M. B X, copropriétaire, et non pas par le syndicat des copropriétaires de la résidence Ederki.

Au surplus, en application des dispositions des articles 493 et 497 du code de procédure civile, l’ordonnance sur requête qui est une décision provisoire qui peut être modifiée ou rétractée par le juge qui l’a rendue est par conséquent, dépourvue de l’autorité de la chose jugée.

La fin de non-recevoir soulevée par la SARL Alsunard n’est pas fondée.

* *

Sous réserve des dispositions de l’article L 443-15 du code de la construction et de l’habitat et des stipulations particulières du règlement de copropriété, hypothèses ni l’une ni l’autre applicables à l’espèce, la durée des fonctions du syndic ne peut excéder 3 années en application des dispositions de l’article 28 du décret du 17 mars 1967.

Ces dispositions sont d’ordre public.

En conséquence, le mandat du syndic a pris fin de plein droit à son échéance le 20 décembre 2010, jour où la SARL cabinet Alsunard a envoyé les convocations aux copropriétaires.

La SARL cabinet Alsunard a attendu le dernier jour de son mandat, le 20 décembre 2010, pour convoquer l’assemblée générale le 22 janvier 2011, en vue du renouvellement de celui-ci de sorte qu’elle ne peut reprocher à M. X, copropriétaire, d’avoir saisi le président du tribunal de grande instance de Bayonne sur le fondement de l’article 46 du décret du 17 mars 1967, la copropriété étant d’une part dépourvue de son syndic dont le mandat avait expiré à la date du 20 décembre 2010 et d’autre part, le syndic ayant manqué aux obligations de son mandat puisqu’il est établi que la SARL cabinet Alsunard n’a pas convoqué l’assemblée générale annuelle entre le 20 décembre 2007 – aucun procès-verbal d’assemblée générale n’a été produit aux débats – date de sa réélection pour une durée de 3 ans et le 20 décembre 2010, date d’expiration de son mandat et par la même qu’elle n’a pas fait statuer l’assemblée générale des copropriétaires sur les comptes des exercices écoulés (2008, 2009 et 2010) en violation des dispositions de l’article 7 du décret de 1967 et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Comme relevé par le premier juge, les arguments de la SARL cabinet Alsunard selon lesquels le défaut de convocation des assemblées générales en cours de validité de son mandat était régularisable, et le conseil syndicat ou les copropriétaires avaient la possibilité de provoquer une assemblée générale n’ont pas de caractère exonèratoire.

Sur les dépenses afférentes à l’administrateur provisoire

Il est de jurisprudence constante en application des dispositions de l’article 28 du décret du 17 mars 1967, que le syndic qui par son incurie, n’a pas fait renouveler son mandat ou ne l’a pas fait en temps utile, est tenu de rembourser au syndicat les dépenses nécessaires à la désignation d’un administrateur provisoire chargé de convoquer une nouvelle assemblée pour la nomination d’un nouveau syndic.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné la SARL cabinet Alsunard à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Ederki représenté par son syndic la SARL Minier immobilier la somme de 5 078,20 euros (au titre des honoraires de l’administrateur provisoire – 4 480,20 euros – et des honoraires de l’avocat maître Saint Cricq – 598 € -) avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les prélèvements réalisés sans droit ni titre sur le compte de la copropriété

La SARL cabinet Alsunard soutient que les prélèvements à hauteur de la somme de 15 250,31 euros qu’elle a

effectués après la désignation d’un administrateur provisoire correspondent à des vacations du syndic effectuées en 2009 et 2010, à des frais de fonctionnement du syndicat des copropriétaires ou à des dépenses courantes de la copropriété, à des factures à payer dans les comptes arrêtés au 30 juin 2010, hormis pour la somme de 2 221,97 euros correspondant à des frais de gestion du premier trimestre 2011.

En lecture du grand livre des comptes au 30 juin 2011, ces sommes correspondent à :

— des frais de papeterie pour 1507,31 euros et de timbres, pour 496,60 euros,

à des honoraires de vacations :

—  2 205,82 euros (honoraires/TVA),

—  2 277,04 € (vacation sinistre),

—  2 397,73 euros (vacation litige),

—  293,31 euros (solde honoraires),

—  855,84 euros (vandalisme extincteur),

— diverses vacations (perte d’eau 363,27 euros ; colonne WC 354,80 euros ; local vélo, 198,62 euros ; odeur colonne 89,77 € ; véhicule ventouse 188,70 euros),

— garantie fonds placés 2009/ 2010/ 2011 (606,40 euros ; 615,32 euros ; 155,41 euros).

Contrairement à ce que soutient la SARL cabinet Alsunard, la lettre en date du 9 février 2011, aux termes de laquelle le président du tribunal de grande instance de Bayonne autorisait M. Y, pour des raisons pratiques liées notamment aux délais d’ouverture de compte bancaire, à maintenir provisoirement la comptabilité de la copropriété sur le compte bancaire de l’ancien syndic sous son contrôle n’autorisait en aucune façon la SARL cabinet Alsunard à réaliser à sa seule initiative, et sans une demande préalable à

M. Y, la moindre opération comptable, à quelque titre que ce soit, sur le compte bancaire de la copropriété, étant accessoirement rappelé qu’en application des dispositions de l’article 62-6 du décret du 17 mars 1967, « l’ancien syndic est tenu à l’égard de l’administrateur provisoire des obligations prévues à l’article 18-2 la loi du 10 juillet 1965 » et donc, de lui remettre les divers documents comptables, l’ensemble des documents des archives du syndicat ainsi que les fonds disponibles.

En l’état des pièces produites, la SARL cabinet Alsunard ne démontre pas avoir effectué toutes les opérations litigieuses avec l’accord de l’administrateur provisoire alors que M. Y, dans un courrier du 7 octobre 2011 qu’il adressait au nouveau syndic, le cabinet Minier immobilier, indiquait au contraire à celui-ci que ces opérations ont été effectuées à son insu.

Il est constant par ailleurs que la SARL cabinet Alsunard ne justifie pas avoir convoqué d’assemblée générale pour approuver les comptes des exercices écoulés en 2008, 2009 et 2010 et ne produit aucun contrat de syndic permettant d’apprécier les modalités de sa rémunération pour la gestion courante de la copropriété et pour les honoraires supplémentaires éventuels de prestations qui n’entreraient pas dans ce cadre.

Enfin, il n’est justifié ni même allégué d’aucune décision d’une assemblée générale des copropriétaires qui aurait entériné la gestion de la SARL cabinet Alsunar et lui aurait donné quitus pour la période ou son mandat était nul.

somme de 15 250,31 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de la résidence Ederki

La SARL cabinet Alsunard, syndic professionnel, après avoir omis de convoquer les assemblées générales des copropriétaires entre le 20 décembre 2007 et le 20 décembre 2010 comme l’exige l’article 7 du décret du 17 mars 1967, a négligé de solliciter la convocation d’une assemblée générale en temps utile pour solliciter le renouvellement de son mandat, ce qui a entraîné la désignation d’un administrateur provisoire à la demande d’un copropriétaire.

Ce comportement fautif de la SARL cabinet Alsunard a désorganisé le fonctionnement de la copropriété et l’a contrainte à exposer des frais de désignation d’un administrateur provisoire et d’avocat, de pour assurer la défense de ses droits en justice.

Alors que l’administrateur provisoire était désigné par le président du tribunal de grande instance, la SARL cabinet Alsunard a continué sans l’autorisation de celui-ci et a fortiori sans le contrôle de M. Y, à effectuer pendant plusieurs mois en 2011, des opérations comptables sur le compte de la copropriété, consistant principalement dans le paiement d’anciennes vacations.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné la SARL cabinet Alsunard à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Ederki la somme de 1 500 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de la SARL cabinet Alsunard

La SARL cabinet Alsunard demande au visa des articles 1999 du code civil, et à défaut 1372 et 1375 du code civil, le paiement de ses honoraires de gestion pour le premier trimestre 2011 à hauteur de la somme de 2 221,97 euros TTC.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef, en ce qu’il a rappelé qu’elle ne disposait plus d’aucun mandat l’autorisant à gérer les comptes de la copropriété.

Au surplus, la SARL cabinet Alsunard a assuré cette gestion sans pouvoir justifier de la moindre autorisation de l’administrateur provisoire désigné par M. le président du tribunal de grande instance de Bayonne.

Sur les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

La SARL cabinet Alsunard succombant en son appel sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Ederki la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

La SARL cabinet Alsunard sera condamnée aux dépens de l’appel.

Par ces motifs

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SARL cabinet Alsunard à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Ederki représenté par son syndic la SARL Minier immobilier, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Déboute la SARL cabinet Alsunard de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL cabinet Alsunard aux dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me G-H I, Président, et par M^me D E-F, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

D E-F G-H I