Du 08 novembre 2024

5AA

PPP Référés

N° RG 24/01296 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLH3

[G] [D], [J] [I] épouse [D]

C/

[Y] [R]

— Expéditions délivrées au défendeur

— FE délivrée à

M^e Baptiste MAIXANT

Le 08/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1] – [Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 novembre 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [D]

né le 23 Août 1948 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Madame [J] [I] épouse [D]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentés par M^e Baptiste MAIXANT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [R]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 mars 2020, Madame [J] [I] épouse [D] et Monsieur [G] [D] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, le Groupe Immobilier AMI, donné à bail à Monsieur [Y] [R] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer révisable mensuel de 403,19€ et une provision mensuelle sur charges de 30€.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, Madame [J] [I] épouse [D] et Monsieur [G] [D] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.365,55€ au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail et un commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Par acte introductif d’instance du 5 juin 2024, Madame [J] [I] épouse [D] et Monsieur [G] [D] ont fait assigner Monsieur [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 13 septembre 2024 aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à usage d’habitation du 12 mars 2020 avec prise d’effet au 13 mars 2020 les liant à Monsieur [Y] [R] dans la mesure où les causes du commandement signifié le 26 février 2024 sont restées infructueuses aussi bien pour le défaut de justification d’une assurance locative que pour le défaut de paiement des loyers

— Prononcer dès lors la résiliation du bail à usage d’habitation du 12 mars 2020 avec prise d’effet au 13 mars 2020 à compter soit du 26 mars 2024 pour défaut d’assurance locative soit du 8 avril 2024 pour défaut de paiement des loyers

— Condamner Monsieur [Y] [R] à verser à titre provisionnel à Monsieur [G] [D] et Madame [J] [I] épouse [D] la somme de 1.365,55€ au titre des loyers visés dans le commandement visant la clause signifié le 26 février 2024 et restés impayés

— Dire que cette somme sera assortie au taux d’intérêt légal

— Condamner Monsieur [Y] [R] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2], [Localité 4]

— Ordonner à défaut pour Monsieur [Y] [R] d’avoir libéré volontairement les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef dans les deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L411-2 du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner Monsieur [Y] [R] à verser à titre provisionnel à Monsieur [G] [D] et Madame [J] [I] épouse [D] jusqu’à la parfaite libération et remise des clés une indemnité d’occupation, égale aux loyers et charges si le contrat n’avait pas été résilié par l’effet de la clause résolutoire

— Condamner Monsieur [Y] [R] à verser à Monsieur [G] [D] et Madame [J] [I] épouse [D] la somme de 1.800€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de poursuite

A l’audience du 13 septembre 2024, Madame [J] [I] épouse [D] et Monsieur [G] [D], représentés par leur conseil, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 4.778,40€ et maintiennent les termes de leur demande initiale.

En défense, Monsieur [Y] [R] comparaît et expose être opérateur en programmation ; avoir rencontré des difficultés financières (plusieurs crédits). Il précise avoir souscrit une assurance mais ne savait pas qu’il fallait la renouveler ; qu’il peut le faire rapidement. Il indique percevoir 1.850€/1.900€ et être en CDI. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler l’arriéré en 20 mensualités en sus du loyer courant.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 8 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 5 juin 2024 soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 27 février 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 alinéa 1er du même code, le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. En outre, le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement doit reproduire, à peine de nullité, les dispositions du paragraphe 7 g) précité.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation du bail pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, Madame [J] [I] épouse [D] et Monsieur [G] [D] ont fait délivrer à Monsieur [Y] [R] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail. Il reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient par ailleurs de préciser que s’agissant de l’obligation d’assurance, d’une part les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas, d’autre part l’absence d’assurance au jour du commandement et à l’issue du délai d’un mois suivant ce commandement emporte résiliation du bail de plein droit sans que le juge puisse prendre en compte une régularisation postérieure.

En l’occurrence, Monsieur [Y] [R] ne produit aucun justificatif selon lequel il aurait souscrit une assurance couvrant les risques locatifs au jour du commandement ou dans le délai d’un mois suivant celui-ci. Il indique seulement qu’il ne savait pas qu’il fallait renouveler l’assurance et qu’il peut le faire rapidement.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 27 mars 2024, sans qu’il y ait besoin d’examiner le bien-fondé de cette demande au regard du défaut de paiement des loyers et charges.

Dès lors, Monsieur [Y] [R] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 27 mars 2024, ce qui constitue pour Madame [J] [I] épouse [D] et Monsieur [G] [D] un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Les bailleurs sollicitent en outre du juge qu’il prononce la résiliation du bail. Or, il est de jurisprudence constante que le juge des référés ne peut prononcer la résiliation d’un bail fondé sur le manquement du locataire à l’une de ses obligations, seul le juge du fond pouvant se prononcer sur l’existence et le degré de gravité des manquements susceptibles de justifier cette résiliation. En conséquence, la demande tendant à faire prononcer par le juge des référés la résiliation du bail n’entre pas dans ses pouvoirs et doit être rejetée.

Sur la provision au titre de l’arriéré de loyers et charges

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A cet égard, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Suivant l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Madame [J] [I] épouse [D] et Monsieur [G] [D] produisent un décompte actualisé selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 4.778,40€ à la date du 12 septembre 2024.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (147€) qu’il convient de déduire de cette créance.

Monsieur [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable et contestée, Monsieur [Y] [R] sera donc condamné au paiement de la somme de 4.631,40€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, des charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 12 septembre 2024 – échéance du mois d’août 2024 incluse. Monsieur [Y] [R] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges courants (466,55€ par mois à la date de l’audience) à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [R], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens. Les demandeurs sollicitent également la condamnation du défendeur aux frais de poursuite. Si les frais d’exécution sont par principe à la charge du débiteur, ils ne peuvent être compris dans les dépens étant postérieurs à la procédure.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [Y] [R] à verser à Madame [J] [I] épouse [D] et Monsieur [G] [D] la somme de 400€.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que Madame [J] [I] épouse [D] et Monsieur [G] [D] ont régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance contre les risques locatifs par commandement en date du 26 février 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [R] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] à [Localité 4] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (466,55€ par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [R] à payer à Madame [J] [I] épouse [D] et Monsieur [G] [D] la somme de 4.631,40€ à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 12 septembre 2024– échéance du mois d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [R] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [R] à payer à Madame [J] [I] épouse [D] et Monsieur [G] [D] une indemnité de 400€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION