TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 22/05536 – N° Portalis DBX6-W-B7G-W4EH

Minute n° 24/00087

Grosse délivrée

le :

à

JUGEMENT RENDU LE DIX HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 06 Novembre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 18 Décembre 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. EMMINVEST immatriuclée au RCS DE BORDEAUX sous le numéro 812 701 076, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Henri Michel GATA, avocat au barreau de BORDEAUX,

ET :

Société PPG DISTRIBUTION immatriculée au RCS D’ORLEANS sous le numéro 085 580 983, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Maroun ABINADER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et Maître Eléonore TROUVE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 05 mai 2008, la SARL FONCIERE DE DIVONNE a donné à bail commercial à la SAS SIGMAKALON DISTRIBUTION un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 2], à compter du 10 mars 2008 pour une durée de neuf ans, moyennant un loyer annuel initial de 50.000 euros hors taxes et hors charges outre un surloyer de 12.000 euros hors taxes et hors charges par an, soit la somme totale de 62.000 euros par an, pour l’exploitation d’un fonds de commerce.

Le 06 mars 2020, la SAS PPG DISTRIBUTION, anciennement dénommée SIGMAKALON DISTRIBUTION, a fait signifier au bailleur, la SCI EMMINVEST venant aux droits de la SARL FONCIERE DE DIVONE suite à une vente du 23 septembre 2015, une demande de renouvellement du bail commercial aux clauses et conditions de l’ancien contrat.

Le 18 mars 2020, la SCI EMMINVEST a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 92.400 euros hors taxes et hors charges.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 15 février 2022, la SCI EMMINVEST a, par acte du 19 juillet 2022, fait assigner la SAS PPG DISTRIBUTION devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 09 mars 2017.

Par jugement du 05 avril 2023, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté que le bail conclu avec la société PPG DISTRIBUTION venu à expiration le 9 mars 2017 s’est poursuivi par tacite reconduction et est renouvelé à compter du 10 mars 2017,

— constaté que le montant du prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative,

— avant dire droit sur la fixation du prix du bail renouvelé ordonné une mesure d’expertise confiée à Monsieur [U] [X], dont il s’est réservé le suivi,

— dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours soit la somme annuelle de 75.018 € hors taxes et hors charges, avec application de la clause d’indexation et ce jusqu’à la fixation du loyer renouvelé,

— ordonné le sursis à statuer sur le surplus des demandes, réservé les dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 14 février 2024, le juge des loyers commerciaux, statuant dans le cadre du contrôle des expertises, a ordonné un complément à la mission d’expertise confiée à monsieur [X] afin de donner tous éléments de nature à vérifier l’existence de critères de déplafonnement durant la période du bail expiré.

L’expert a déposé son rapport le 21 mai 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI EMMINVEST, soutenant son mémoire signifié le 02 août 2024 et déposé au greffe les 15 juillet et 04 septembre 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux de :

à titre principal : fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 9 mars 2017 à la valeur locative de 86.184 euros hors charges et hors taxes par an,à titre subsidiaire de fixer la valeur locative à la somme de 69.300 euros, à la date de renouvellement du bail au 10 mars 2017,à titre infiniment subsidiaire, de fixer le loyer total plafonné à la somme de 68.631,79 euros hors taxes et hors charges par an,condamner la société PPG DISTRIBUTION au paiement des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI EMMINVEST soutient, en application des articles L145-33 du code de commerce, que le loyer doit être fixé à la valeur locative laquelle doit être évaluée compte tenu de l’excellent emplacement du local, de son accès aisé, de son excellente visibilité, de sa localisation dans une zone commerciale ayant connu l’ouverture de différentes enseignes, du bon état d’entretien-bien que vieillissants- et non divisibles des locaux, de la facilité de stationnement sur un parking de petite surface, et de l’accès au stockage par voie latérale au bâtiment. Elle ajoute que la valeur moyenne des loyers de comparaison s’établit à la somme annuelle de 152 euros/m2/an, somme qu’il convient de retenir et d’appliquer à la superficie utile de 567 m2. Elle conteste que le bail comporte des charges exorbitantes de droit commun, la répercussion du montant de la taxe foncière constituant une clause habituelle.

A titre subsidiaire, elle sollicite la fixation du montant du loyer à la valeur locative proposée par l’expert judiciaire, et si aucun motif de déplafonnement n’est retenu à la valeur du loyer plafonné.

A l’audience, la SAS PPG DISTRIBUTION, soutenant son mémoire déposé au greffe le 21 octobre 2024, demande au juge des loyers commerciaux de :

débouter la société EMMINVEST de l’ensemble de ses demandes,fixer le loyer commercial renouvelé au 10 mars 2017 à la somme annuelle hors taxe et hors charge de 55.348,22 euros,condamner la société EMMINVEST à lui restituer le trop perçu entre le loyer payé et le loyer de renouvellement fixé par le juge, et ce depuis la date de prise d’effet de renouvellement, à savoir le 10 mars 2017, soit la somme de 109.130,95 euros, à parfaire au jour de la décision,condamner la société EMMINVEST au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS PPG DISTRIBUTION soutient, au visa des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce, l’absence de motif de déplafonnement, le bail initial ayant été conclu pour une durée de neuf ans, le bail ayant été renouvelé aux termes du jugement du 5 avril 2023 dès son expiration le 9 mars 2017, le bail ne portant pas sur des locaux monovalents, aucune disposition du contrat de bail ne prévoyant de dérogation à la règle du plafonnement, et en l’absence de démonstration d’une modification notable au cours du bail expiré de l’un des éléments de la valeur locative.

Concernant le montant du loyer, la société PPG DISTRIBUTION accepte la superficie pondérée retenue par l’expert à hauteur de 433,16m2, ainsi que l’évaluation de la valeur locative unitaire à 160 euros.

S’agissant du loyer de renouvellement plafonné dont elle sollicite l’application, la société PPG DISTRIBUTION expose que le loyer doit être fixé à la somme de 55.348,22 euros hors taxes et hors charges par an, conformément au calcul réalisé par l’expert, sans ajout de surloyer de 12.000 euros par an, lequel n’avait été prévu dans le bail initial que pour financer le coût des travaux supporté par le bailleur à hauteur de 120.000 euros, travaux que souhaitait faire réaliser le preneur lors de l’entrée dans les lieux. Elle soutient qu’il ne s’agit pas d’un élément constitutif du loyer, qu’il n’était dû que temporairement et suit un régime distinct du loyer, permettant de l’exclure du champ d’application du loyer de renouvellement.

Au soutien de sa demande en remboursement du trop-perçu de loyer, la société PPG DISTRIBUTION fait valoir, au visa des articles 1302 à 1302-3 et 1352-6 du code civil, qu’elle est fondée à obtenir la restitution des sommes versées au titre du surloyer depuis l’expiration du bail et des sommes versées au titre du loyer compte tenu de l’indexation réalisée par le bailleur.

MOTIVATION

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article L145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

— Sur l’existence de motifs de déplafonnement

En l’espèce, comme mentionné dans le jugement du 14 février 2024 si le juge des loyers commerciaux a constaté dans son premier jugement l’accord des parties sur la fixation du loyer à la valeur locative, les parties formulaient toutefois leurs demandes dans des cadres juridiques distincts, le bailleur soutenant l’existence de motifs de déplafonnements, quand le preneur soutenait que la valeur locative était inférieure à la valeur plafonnée du montant du loyer du bail renouvelé.

Or, il convient de constater que le preneur ne soutient plus, à l’issue de l’expertise, que la valeur locative serait inférieure à la valeur du montant plafonné du loyer du bail renouvelé et accepte la fixation à ce montant plafonné.

S’agissant de la position du bailleur qui sollicite la fixation du loyer à la valeur locative, le juge des loyers commerciaux ne peut que constater que la SCI EMMINVEST ne fonde ni en droit ni en fait sa prétention de non application de la règle légale du plafonnement.

Or, d’une part, il convient de relever que le déplafonnement n’est pas de droit compte tenu de la durée du bail initial de neuf ans ou du bail reconduit. A ce titre les parties ont sollicité dans le cadre de la présente instance que le renouvellement soit fixé dès l’expiration du bail initial, soit le 10 mars 2017, étant en tout état de cause relevé qu’une éventuelle tacite prolongation depuis cette date aurait été interrompue avant l’expiration du délai de douze ans par la demande en renouvellement signifiée au bailleur par le preneur le 06 mars 2020. De même, la nature des locaux ne doit pas conduire à appliquer les règles relatives à la fixation de plein droit du montant du loyer à la valeur locative. Enfin aucune clause du bail d’origine n’est invoquée comme prévoyant l’exclusion des règles de plafonnement.

D’autre part, la SCI EMMINVEST, qui ne conteste pas que l’expert n’a pas constaté l’existence de motifs de déplafonnement, ne soutient aucun moyen visant à contredire cette analyse, et ne développe pas d’analyse au soutien de sa prétention.

Par conséquent, au regard de ces éléments, il convient de constater l’absence de démonstration d’un motif de déplafonnement, ce qui doit conduire à rejeter la demande tant principale que subsidiaire de la SCI EMMINVEST de fixation du montant du loyer à la valeur locative.

Sur la détermination du montant du loyer plafonné

En l’espèce, le contrat de bail commercial conclu le 05 mai 2008 a prévu en page 10 un loyer annuel de base fixé à la somme de 50.000 euros, et un surloyer annuel de 12.000 euros « dû au financement des travaux tel que définis au paragraphe travaux ».

Dans le paragraphe travaux en page 7, il est mentionné que « le preneur a souhaité faire réaliser des travaux dont le descriptif et le devis sont annexés aux présentes. / En accord entre les parties, ces travaux se feront sous l’entière responsabilité du preneur. / Les travaux réalisés seront partiellement financés par le bailleur pour un montant maximum de 120.000 euros HT. Le bailleur accepte de régler les factures de travaux mis à sa charge ; cependant ces factures ne seront réglées qu’après validation par le preneur qui les transmettra au bailleur pour règlement dans les 30 jours ».

S’il doit être constaté que le bail ne fixe pas de durée pour le versement du surloyer, il doit également être relevé que la commune intention des parties, lors de la conclusion du bail, était, au vu de la rédaction de la clause, d’assurer, par ce surloyer, le remboursement des travaux financés par le bailleur à la demande du preneur. Il ne résulte pas de la lecture de ces clauses qu’elles aient entendu maintenir ce surloyer au-delà de la fin dudit bail, ou à tout le moins, à l’expiration de la période permettant d’assurer le remboursement du financement assuré par le bailleur à hauteur de la somme maximale de 120.000 euros.

En outre, et en tout état de cause, la SCI EMMINVEST qui sollicite l’intégration de ce surloyer dans le montant du nouveau loyer plafonné du bail renouvelé, ne développe aucun moyen sur ce point contesté par le preneur.

Dès lors, seul le loyer désigné comme « loyer de base » dans le contrat de bail fera l’objet d’une évaluation au titre de la fixation du montant du loyer plafonné.

Conformément à l’expertise judiciaire, dont le calcul réalisé n’est remis en cause par aucune des parties, il convient de fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 10 mars 2017 à la somme annuelle de 55.348,22 euros.

Sur la demande en répétition de l’indu

Conformément aux dispositions de l’article R145-23 du code de commerce, la compétence du juge des loyers commerciaux est strictement limitée à la fixation du prix du bail renouvelé.

Il ne peut dès lors à ce titre prononcer de condamnation en paiement au titre des sommes indument versées par l’une ou l’autre des parties pendant le cours de la procédure au titre du montant du loyer, le présent jugement constituant un titre exécutoire permettant aux parties de recouvrer les sommes éventuellement dues.

Il n’entre pas non plus dans ses pouvoirs de statuer sur une demande en répétition de l’indu au titre du paiement du surloyer au-delà de la somme de 120.000 euros.

Dès lors, la demande en restitution sera rejetée, étant rappelé que les parties établiront les comptes entre elles, au regard de la somme versée, et de celle due résultant du présent jugement.

Sur les frais du procès

— Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties qui entendaient toutes deux initialement voir fixer la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre elles.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Chacune des parties étant par moitié tenue aux dépens, elles seront déboutées de leurs prétentions respectives formulées au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Déboute la SCI EMMINVEST de sa demande de fixation du montant du loyer à la valeur locative ;

Fixe le prix du loyer du local situé [Adresse 3] à [Localité 2] au titre du bail commercial conclu entre la SCI EMMINVEST et la SAS PPG DISTRIBUTION renouvelé à effet du 10 mars 2017 à la somme plafonnée annuelle de 55.348,22 euros hors taxes et hors charges ;

Déboute la SAS PPG DISTRIBUTION de sa demande en répétition de l’indu ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SCI EMMINVEST à en payer la moitié, et la SAS PPG DISTRIBUTION à en payer la moitié ;

Déboute la SCI EMMINVEST et la SAS PPG DISTRIBUTION de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE