Du 22 mars 2024

5AF

SCI/LD

PPP Référés

N° RG 24/00061 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YVVJ

[U] [X]

C/

Société ICF ATLANTIQUE

— Expéditions délivrées à Avocats

Le 22/03/2024

Avocats :

Maître Françoise PILLET

M^e Dominique LAPLAGNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 mars 2024

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,

DEMANDERESSE :

Madame [U] [X]

née le 28 Juillet 1952 à [Localité 6]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Dominique LAPLAGNE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Société ICF ATLANTIQUE

RCS TOURS N° 775 690 886

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Françoise PILLET de L’AARPI CB2P Avocats

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Janvier 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur en date du 15 Janvier 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé, la SA ICF ATLANTIQUE a donné à bail à Madame [U] [X] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4].

La chaudière de l’appartement est tombée en panne.

Par requête du 10 janvier 2024, Madame [X] a sollicité l’autorisation d’assigner en référé d’heure à heure la SA ICF ATLANTIQUE aux fins de la contraindre à exécuter ou faire exécuter, sans délai et sous astreinte, les travaux de remise en état du chauffage.

Suivant ordonnance du 11 janvier 2024, Madame [X] a été autorisée à assigner la SA ICF ATLANTIQUE le 19 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en matière de référé.

Par acte introductif d’instance en date du 15 janvier 2024, Madame [U] [X] a fait assigner la SA ICF ATLANTIQUE devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé d’heure à heure à l’audience du 19 janvier 2024 aux fins :

od’ordonner à la société ICF HABITAT, de réparer, remettre en état ou faire exécuter les travaux nécessaires pour que la chaudière de l’appartement de Madame [U] [X] situé [Adresse 5], soit fonctionnelle, et ce sous vingt-quatre heures à compter de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 500€ par jour de retard à compter de cette date

oautoriser Madame [U] [X] à consigner le paiement des loyers à la Caisse des dépôts et consignations dans l’attente de l’exécution des travaux de remise en état susvisés

ocondamner la société ICF HABITAT au paiement de la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre aux entiers dépens.

A l’audience du 19 janvier 2024, l’affaire a été renvoyée au 26 janvier 2024.

Lors de l’audience du 26 janvier 2024, Madame [U] [X], représentée par son conseil, maintient les termes de sa demande initiale et expose que, sa chaudière étant tombée en panne depuis le 19 décembre 2023 la privant d’eau chaude et de chauffage, elle a avisé le standard de la société IDEX en charge de l’entretien de sa chaudière ainsi que sa bailleresse; que si un technicien est intervenu le 27 décembre 2023, il n’a pas pu remettre la chaudière en fonctionnement. Elle sollicite, au visa de l’article 835 du Code de procédure civile, des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, que la réparation de la chaudière intervienne sous vingt-quatre heures à compter de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte. Elle fait valoir que, selon une jurisprudence établie, l’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent n’est pas satisfaite lorsque le logement est dépourvu d’un appareil de chauffage fonctionnel. Elle soutient qu’elle démontre au moyen d’un procès-verbal de constat que le logement est dépourvu de chauffage et d’eau chaude; que la chaudière est éteinte et non fonctionnelle nonobstant l’intervention de la société d’entretien mandatée par la société bailleresse mais aussi ses nombreux appels. Elle ajoute qu’il existe un risque manifeste pour sa santé étant âgée de 72 ans et ce, d’autant que les températures relevées par le commissaire de justice sont inférieures à 16° degrés dans au moins deux pièces de l’habitation et de l’ordre de 16° degrés dans la chambre. Elle estime que la situation caractérisant une inexécution grave du bailleur dans son obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, elle est en droit d’obtenir la consignation des loyers.

En défense, la SA ICF ATLANTIQUE, représentée par son conseil, sollicite de la juridiction saisie de :

ola recevoir en ses demandes et l’en déclarer bien fondée

odébouter Madame [X] de l’ensemble de ses demandes comme non fondées ni justifiées

ocondamner Madame [X] aux entiers dépens.

Elle fait valoir que le trouble lié à l’absence de chauffage ne peut pas être considéré comme manifestement illicite dès lors qu’elle a mis tous les moyens en œuvre pour remplir son exécution de réparation et que les travaux sont en cours de sorte que l’assignation n’a plus d’objet. Elle présente la chronologie des interventions survenues au domicile de Madame [X] de sorte qu’il n’y a pas lieu de la condamner à faire exécuter les travaux nécessaires sous astreinte pour que la chaudière soit fonctionnelle alors que les travaux sont en cours. Elle indique démontrer avoir immédiatement pris la panne la considération, mis en œuvre les mesures adéquates pour faire réparer la chaudière et suivi les interventions du technicien tout en proposant à la locataire la mise à disposition d’un chauffage d’appoint et la prise en charge du coût de celui-ci. Elle sollicite en outre le débouté de la demande de consignation des loyers dès lors qu’elle propose le remboursement du coût d’achat du chauffage d’appoint et de la surconsommation électrique induite par son utilisation.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré de l’affaire a été fixée au 22 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réalisation de travaux dans un délai de vingt-quatre heures et sous astreinte

Selon l’alinéa 1er de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Au visa de cet article, le juge des référés ne peut pas ordonner une mesure sans constater l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite c’est-à-dire d’une situation justifiant une intervention immédiate susceptible de préserver un statu quo entre les parties ou de le restaurer.

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient au demandeur de démontrer les fautes du défendeur comme cause du trouble invoqué. Le dommage imminent consiste lui dans un dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, l’article 20-1 de la loi précitée prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’État dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, il est constant que la chaudière du logement loué par Madame [X] est tombée en panne.

Il ressort des déclarations des parties que la SA ICF ATLANTIQUE a été avisée de cette panne le 24 décembre 2023. Le procès-verbal de constat du 9 janvier 2024 démontre que la société IDEX, chargée de l’entretien des chaudières, a, quant à elle, été contactée dès le 19 décembre 2023.

Aux termes de son procès-verbal du 9 janvier 2024, Maître [C], Commissaire de justice a constaté que "la chaudière de marque Saunier-Duval est éteinte et non fonctionnelle. Le bouton de mise en route ou toute autre opération de commande sont inopérants. Je constate que le logement n’est plus alimenté en eau chaude et que tous les radiateurs de l’appartement sont froids et non fonctionnels. A 8heures 50 minutes, je me saisis de mon thermomètre (…) et relève les températures suivantes: dans la chambre, je relève 15,5 degrés, dans la salle de bain, je relève 16,1 degrés, dans la cuisine, je relève 16 degrés, dans le hall d’entrée, je relève 15,8 degrés, dans le salon, je relève 16,8 degrés. (…)".

Il résulte en outre des pièces versées aux débats que :

— le 27 décembre 2023, la société MUST est intervenue et a constaté qu’un remplacement de la carte principale de la chaudière avec un afficheur était nécessaire.

— le 16 janvier 2024, la société MUST est de nouveau intervenue pour remplacer la carte principale. Il est indiqué « Remplacement afficheur ok. Ras, tout fonctionne correctement ».

— le 19 janvier 2024, la société MUST intervient, à la demande de la société ICF ATLANTIQUE, la chaudière se mettant en sécurité F28. L’eau chaude en revanche est conservée. Le technicien indique dans son bilan d’intervention : « Aucune anomalie constatée sur place. Tout fonctionne correctement. Chauffage ok/ sanitaire ok. »

— le 22 janvier 2024, la SA ICF ATLANTIQUE a pris attache avec la société chargée de la maintenance dans les termes suivants : "Je viens de faire le point avec Mme [X], elle m’informe que la chaudière est toujours en panne, pouvez-vous m’expliquer ce qui se passe avec sa chaudière, pour rappel nous sommes assignés.

Il est indispensable de trouver une solution lors du rdv de demain après-midi et que votre technicien reste un peu plus de 15 min afin de faire une véritable recherche de panne et non un simple constat visuel. Pour rappel défaut F28 au bout d'1h de chauffe/ eau chaude et chauffage."

— le 24 janvier 2024, une quatrième intervention au domicile de Madame [X] est survenue. Le bilan de l’intervention mentionne : "Historique : Remplacement carte principale et remplacement afficheur : remplacement Cdisconnecteur. Remplacement soupape flexible. Évacuation disco flexible. Évacuation soupape.

Par [V] [D] le 24/01/2024 à 14:00:00 : à remplacer extracteur ref 0020084501 merci de commander et prendre rdv avec le client urgence"

Au surplus, pour pallier l’absence de chauffage, la société chargée de la maintenance a indiqué, dans son courriel du 18 janvier 2024, pouvoir déposer un convecteur électrique si nécessaire chez Madame [X].

Ainsi, s’il est constant que le logement est affecté de désordres au niveau de la chaudière, il résulte des éléments fournis que la bailleresse a fait intervenir une société afin de les supprimer et que la réparation est en cours étant précisé que celle-ci est subordonnée à la commande d’une pièce (extracteur). La société ICF ATLANTIQUE, bailleresse, n’est pas restée inactive face à l’apparition de ce désordre et effectue, au demeurant, les diligences nécessaires pour le supprimer et notamment en relançant, lorsque cela s’est avéré indispensable, la société chargée de la réparation afin qu’elle poursuive ses investigations pour trouver la cause réelle des désordres en vue de les supprimer définitivement.

Par conséquent, Madame [X] sera déboutée de sa demande tendant à voir ordonner à la société ICF HABITAT, de réparer, remettre en état ou faire exécuter les travaux nécessaires pour que la chaudière de l’appartement, soit fonctionnelle, et ce sous vingt quatre heures à compter de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte.

Sur la demande de consignation des loyers

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il n’a pas été fait droit à la demande formée par Madame [X] de voir ordonner à la société ICF HABITAT, de réparer, remettre en état ou faire exécuter les travaux sous astreinte dès lors que la réparation de la chaudière est en cours. En outre, il résulte du courriel du 18 janvier 2024 que la société IDEX, société chargée de l’entretien de la chaudière, a proposé de déposer un convecteur électrique chez Madame [X] dans l’attente du retour du chauffage. Enfin, il convient de relever que l’eau chaude a été rétablie dès l’intervention du 16 janvier 2024 ainsi qu’il ressort du rapport d’intervention du 19 janvier 2024.

Pour les raisons ci-avant évoquées, il n’y a pas lieu d’autoriser une consignation du paiement des loyers. Madame [X] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Eu égard aux circonstances de la cause, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

En outre, il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. Madame [X] sera ainsi déboutée de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboutons Madame [U] [X] de l’ensemble de ses demandes ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Disons n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons à la charge de chaque partie les dépens qu’elle a exposés ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT