COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. LOUGALIMMO c/ [X] [O], [G] [O], S.C.P. [M]-NEBLE-GIRAUD, S.C.P. FROUMESSOL-[C]

MINUTE N°25/583

Du 17 Octobre 2025

2ème Chambre civile

N° RG 24/02809 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P37N

Grosse délivrée à:

expédition délivrée à:

M^e Olivier isaac BENAMOU

M^e Frédéric DE BAETS

M^e Hélène BERLINER

le 17/10/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

dix sept Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 20 mai 2025, en audience publique, devant :

Président : Madame BENZAQUEN Françoise

Greffier : Madame BENALI Taanlimi, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA

Assesseur : Karine LACOMBE

Assesseur : Françoise BENZAQUEN

DEBATS

A l’audience du 20 mai 2025, les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 14 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 17 Octobre 2025, après prorogation du délibéré signé par Mélanie MORA, Vice Présidente, Présidente et Taanlimi BENALI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, avant dire-droit,

en premier ressort,

DEMANDERESSE:

S.C.I. LOUGALIMMO, prise en la personne de son représentant légal

domiciliée : chez [Localité 14]

[Adresse 11]

[Localité 4]

représentée par Maître Olivier isaac BENAMOU de l’AARPI FIELDS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDEURS:

Mme [X] [O]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Frédéric DE BAETS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [G] [O]

[Adresse 9]

[Localité 2]

représenté par M^e Frédéric DE BAETS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.P. [M]-NEBLE-GIRAUD, étude notariale, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 10]

[Localité 1]

représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.C.P. FROUMESSOL-[C], étude notoriale, prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 12]

[Localité 1], FRANCE

représentée par Maître Hélène BERLINER de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Vu les exploits d’huissier en date des 8 mars 2021 aux termes desquels la SCI LOUGALIMMO a fait assigner madame [L] [P], madame [X] [O], monsieur [G] [O], l’étude notariale SCP [M] NEBLE GIRAUD, la SCP FROUMESSOL-[C] devant le tribunal de céans ;

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro de RG 21/963.

Le 6 novembre 2023 a été constatée l’interruption d’instance suite au décès de madame [L] [P] veuve [O].

Par conclusions aux fins de réenrôlement (RPVA 16 juin 2024) la SCI LOUGALIMMO sollicite, au visa des articles 1103, 104, 1137, 1604, 1641 suivants du Code Civil, subsidiairement les articles 1240 et suivants du Code Civil de :

— la voir recevoir en ses conclusions, l’en voir dire bien fondée et, en conséquence :

— voir juger que Monsieur [G] [O], Madame [X] [O] doivent la garantie des vices cachés de la chose vendue au regard des dispositions des articles 1641 et suivants,

— voir juger que Monsieur [G] [O], Madame [X] [O] ont commis un dol à son préjudice,

— voir juger que Monsieur [G] [O], Madame [X] [O] n’ont pas délivré la chose vendue conforme aux prescriptions contractuelles figurant à l’acte notarié à son préjudice,

— voir juger que la SCP [M] NEBLE-GIRAUD et la SCP FROUMESOL-[C] ont commis des fautes de nature à engager leur responsabilité professionnelle,

En conséquence,

— voir condamner in solidum Monsieur [G] [O], Madame [X] [O] ainsi que la SCP SERVANT- NEBLE- GIRAUD et la SCP FROUMESSOL-[C] à lui verser à la SCI LOUGALIMMO la somme de 137.457 € en raison de la diminution manifeste de la valeur de son bien,

— voir condamner in solidum Monsieur [G] [O], Madame [X] [O] ainsi que le SCP SERVANT-NEBLE-GIRAUD et la SCP FROUMESSOL-[C] à verser à la SCI LOUGALIMMO la somme de 15 .000 € en raison du préjudice subi au regard des dispositions des articles 1103, 104 et 1240 du Code civil,

— voir condamner in solidum tout succombant à lui verser la somme de 5.000 € au titre des frais

irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— voir condamner tout succombant aux entiers dépens ;

La procédure a été réenrôlée sous le numéro de RG 24/2809.

Vu les dernières conclusions (RPVA 5 décembre 2024) aux termes desquelles Monsieur [G] [O] et Madame [X] [O] sollicitent au visa des articles 1103, 104, 1240 et 1641 du Code civil, de :

— voir débouter la SCI LOUGALIMMO de toutes ses demandes,

— voir condamner la SCI LOUGALIMMO au paiement d’une somme de 8.000 € à

[G] [O], [L] [P] veuve [O] et [X] [O],

— voir condamner la SCI LOUGALIMMO aux entiers dépens ;

Vu les dernières conclusions (RPVA 4 novembre 2024) aux termes desquelles la SCP FROUMESSOL [C] LARERE et la SCP JEAN-CLAUDE NEBLE & VIRGINIE GIRAUD sollicitent au visa de l’article 1240 du code civil de :

— voir juger que Maître [M] et Maître [C] n’ont commis aucun manquement fautif ayant causé le préjudice invoqué par la SCI LOUGALIMMO,

— voir juger que la SCI LOUGALIMMO ne justifie d’aucun préjudice indemnisable actuel et certain causé par un manquement de Maître [M] et de Maître [C],

— voir débouter la SCI LOUGALIMMO de l’ensemble de ses demandes dirigées à leur encontre

— voir condamner la SCI LOUGALIMMO à leur verser à chacun la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— voir écarter l’exécution provisoire de la décision en cas de condamnation ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2024 avec effet différé au 28 février 2025 pour être jugée à l’audience de juge unique du 28 mars 2025.

A l’audience du 28 mars 2025, le dossier a été renvoyé à l’audience statuant en collégiale.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

La SCI LOUGALIMMO recherche la responsabilité de madame [X] [O], monsieur [G] [O] sur le fondement des vices cachés faisant valoir qu’elle n’a

pas eu connaissance de l’existence du vice au moment de la vente, ne l’ayant découvert qu’au moment de la réponse de la préfecture suite au dépôt d’une déclaration préalable de travaux à la mairie de [Localité 14] le 10.09.2019, que la maison n’a plus d’existence légale ce qui rend la chose vendue impropre à son usage, qu’elle ne l’aurait pas achetée ou à moindre prix, si elle l’avait su, qu’elle n’aurait acheté que le terrain, que le vice est antérieur à la vente en l’absence de permis de construire.

Elle soutient que les vendeurs ne pouvaient ignorer l’existence des vices, qu’ils ne l’en ont pas informés.

Elle fait valoir que Monsieur [V] [O] et Madame [Z] [B], sa compagne, ont habité cette maison en résidence secondaire jusqu’au décès de Monsieur [V] [O] le 5 juillet 2010, qu’à l’époque l’alimentation en électricité et en eau de la maison étaient raccordés sur la maison du terrain [Cadastre 6] qui appartenait à Monsieur et Mme [T] [A] [O].

Elle fait plaider que le permis de 1977 présenté par les vendeurs lors de la vente du bien n’était

qu’un projet, une « ESQUISSE-PERMIS DE CONSTRUIRE-PLAN D’EXÉCUTION », que le vendeur avait conscience de l’irrégularité au moment de la vente.

Elle fait valoir que le permis de construire et le cahier des charges PC 0601J1175 accordé à Monsieur [T] [O] le 22.12.1977 reprend la démolition de la maison qui lui a été vendue : « ABRI A DÉMOLIR », que c’est l’abri à démolir qui a été vendu, que le projet de PERMIS DE CONSTRUIRE n’est délivré que pour la parcelle [Cadastre 8].

Elle soutient devoir détruire la maison, déposer un permis de construire, entreprendre des travaux importants pour reconstruire une maison, du seul fait qu’elle n’a acheté qu’un terrain, sans maison.

Elle précise qu’à l’origine, était prévue la rénovation de la maison existante dont la superficie avoisinait les 50 m², avec une extension de la maison existante de 40 m² , pour un montant de 67.409 €, que sa déclaration préalable de travaux a été refusée par l’urbanisme au regard de la construction existante « illégale », qu’elle a dû déposer un permis de bâtir, que le coût de la reconstruction est estimé à 202.206 € soit une différence de 135.457 €.

Elle précise avoir en juillet 2019 fait installer, en l’absence d’eau et d’électricité sur le terrain, une station d’épuration des eaux usées, pour un coût de 12.500 €, chantier arrêté sur ordre de la Mairie, un permis de construire étant exigé.

Elle expose avoir dû louer une habitation le temps de la régularisation de la vente qui à ce jour n’est pas acquise.

A titre subsidiaire elle recherche la responsabilité des vendeurs pour dol ou à défaut pour défaut d’information, au motif qu’ils ont sciemment retenu les informations afférentes aux vices affectant le bien en ne les portant pas à sa connaissance.

Elle fait valoir que les consorts [O] n’ont pas invoqué que la police municipale avait établi le 10 décembre 2008 l’état d’insalubrité de l’habitation, qu’ils savaient au mieux que cette construction était en très mauvais état et que cela lui a été caché.

Elle soutient que le permis de construire de 1977 et la déclaration d’achèvement de travaux de 1981 concerne la parcelle [Cadastre 8], que pour la parcelle [Cadastre 7], le vendeur savait qu’une simple « esquisse » de demande de permis avait été déposée.

Elle fait valoir que le vendeur a une obligation de délivrance conforme, que tel n’a pas été le cas car il existe une différence criante entre « entièrement à rénover » figurant à l’acte notarié et détruire et tout reconstruire.

Elle fait plaider que la preuve de cette non-conformité au contrat est manifeste car la maison vendue est une construction illégale, construite en violation des règles d’urbanisme.

Elle soutient que la SCP [M]-NEBLE-GIRAUD, a commis des carences et négligences dans la vérification des informations mensongères transmises par le vendeur, dans le cadre de la rédaction de son acte, ainsi que le manquement à son devoir de conseil, que Maître [C] de l’ÉTUDE FROUMESSOL et ASSOCIES ayant participé à la vente en tant que conseil du vendeur, n’a pas remarqué les incongruités de l’acte établi par son Confrère et a manqué, par négligence, à son devoir de conseil.

Elle fait valoir que le notaire n’a pas pris soin de vérifier l’existence légale de la maison édifiée sur le terrain en l’état d’une contradiction dans l’acte, ou la réalité de la contenance du bien vendu eu égard aux anomalies évidentes pour un professionnel de l’immobilier, qu’il n’a pas vérifié les documents reçus du service de l’urbanisme.

Elle fait valoir avoir eu plusieurs échanges par mails avec les services de la Mairie ainsi qu’avec les Notaires en charge de la vente, que le défaut d’information et l’inefficacité de l’acte constituent la faute du notaire.

Elle soutient que les notaires auraient dû solliciter des services de l’urbanisme le permis de bâtir pour les parcelles vendues section B [Cadastre 7] et section B [Cadastre 8].

Elle précise avoir, en réponse au courrier de refus de la DDTM des Alpes Maritimes en date du 28.10.2019 fait un recours gracieux auprès de la Mairie de [Localité 14] sans réponse favorable, qu’un arrêté du 15.07.2021 lui a accordé le permis de construire, que l’arrêté du 16.12.2021 le lui a retiré, qu’une procédure devant le TA de NICE est actuellement pendante.

En réponse, Monsieur [G] [O] et Madame [X] [O] font valoir que l’acte de vente du 11 mars 2019 exclut sans ambiguïté la garantie des vices cachés à laquelle est tenu le vendeur, qu’ils n’ont pas la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, que la SCI LOUGALIMMO n’apporte pas la preuve que les vices cachés étaient connus par eux.

Ils rappellent être devenus propriétaires du bien objet de la vente dans le cadre d’une succession, qu’à leur connaissance, il existe sur le terrain une maison à usage d’habitation insalubre, que l’acte précise qu’elle doit faire l’objet d’une rénovation complète, qu’ils ignorent tout de la situation « urbanistique » de la maison édifiée sur le terrain, ce qui est confirmé par les éléments transmis par la municipalité.

Ils exposent qu’aucune preuve n’est rapportée de l’existence d’un dol, qu’à la demande de

[L] [O], depuis décédée, la Police municipale de [Localité 14] a établi le 10 décembre 2008 une attestation précisant l’état d’insalubrité de l’habitation, qu’avant l’acquisition, les associés représentants de la SCI LOUGALIMMO ont pu visiter le bien, que l’acte précise la rénovation complète à prévoir de la maison.

S’agissant du défaut de délivrance conforme, ils font valoir qu’il n’y a aucune discordance entre la description contractuelle de l’immeuble et l’objet de la vente.

Ils précisent que le prix de la vente correspond au prix d’un terrain seul à [Localité 14] selon le prix du marché, qu’il n’a pas été tenu compte lors de la vente de la construction édifiée eu égard à son piteux état.

Ils relèvent que la SCI LOUGALIMMO ne produit pas la réponse et les observations qu’elle a ou aurait pu adresser à la Préfecture pour s’opposer à une éventuelle autorisation tacite de travaux, que la SCI LOUGALIMMO était fondée à invoquer les dispositions de l’article L421-9 du Code de l’Urbanisme, opposer à la préfecture les déclarations des vendeurs contenues à l’acte authentique selon lesquelles il n’y avait pas d’opération de construction ou de rénovation depuis dix ans, la lettre de la Mairie de [Localité 14] du 25 janvier 2019 selon laquelle la maison d’habitation édifiée sur le terrain objet de la vente, l’avait été en vertu d’un permis de construire accordé le 22 décembre 1977 ayant fait l’objet d’une déclaration d’achèvement des travaux le 18 août 1981.

Ils font valoir que la somme de 70.000 € sollicitée n’est pas justifiée ni le préjudice de jouissance.

Ils soutiennent qu’aucune disposition légale n’impose la solidarité des vendeurs avec les notaires.

Ils soutiennent qu’il résulte d’un courriel entre madame [R] [J] et monsieur [G] [O] que leur bonne foi est incontestable.

Ils font valoir que le retrait du permis de construire accordé initialement à la SCI LOUGALIMMO est consécutif au comportement de cette dernière, que la Commune a retenu une fraude, que lors du dépôt de sa demande de permis de construire, la SCI LOUGALIMMO a déclaré que sa parcelle avait une contenance de 728,86 m², alors qu’elle a une contenance de 563 m², telle que cela résulte du titre de propriété et de la déclaration préalable de travaux.

Elle précise que le bien immobilier a fait l’objet d’une évaluation avant la vente le 28 juillet 2017, par l’agence ORPI, que la maison a été évaluée entre 150.000 € et 170.000 €, que la valeur du terrain a été estimé entre 170.000 € et 180.000 €, sous réserve de la présence d’un point d’eau normalisé à moins de 150 mètres et de l’obtention d’un permis de construire, que le bien a été vendu 120.000 €, que le préjudice invoqué n’existe pas.

La SCP FROUMESSOL [C] LARERE et la SCP JEAN-CLAUDE NEBLE & VIRGINIE GIRAUD soutiennent que Maître [M] a interrogé la Mairie de [Localité 14] par lettre du 20 décembre 2018 sur la situation urbanistique des deux parcelles section B n°[Cadastre 7] et B n°[Cadastre 8] , que la Mairie lui a répondu par un courrier du 25 janvier 2019 lui indiquant qu’un permis de construire avait été accordé à Monsieur [O] le 22 décembre 1977, que la déclaration d’achèvement des travaux était en date du 18 août 1981, qu’aucun certificat de conformité n’avait été trouvé dans le dossier archivé et que l’immeuble ne faisait l’objet à ce jour d’aucun contentieux.

Elles font valoir que cette réponse n’était pas contradictoire ni erronée pouvant amener le notaire à effectuer des investigations complémentaires.

Elles font plaider s’agissant de la demande de permis de construire accordée le 22 décembre 1997, qu’il a été accordé sur la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 13] pour la construction d’une villa et la démolition d’un abri, que cette parcelle a par la suite été divisée en deux parcelles n° B [Cadastre 7] et B [Cadastre 8], que le permis de construire et de démolir concernait ces deux parcelles ex B n°[Cadastre 13], qu’en outre l’immeuble ne faisait effectivement l’objet d’aucun contentieux ce qui au regard des prescriptions applicables en matière d’urbanisme était normal.

Elles exposent que la déclaration d’achèvement des travaux déposée par un maître d’œuvre est en date du 18 août 1981, que le notaire pouvait légitimement considérer que les travaux de construction de la villa et de démolition de l’abri avaient été effectués et que leur conformité n’avait donné lieu à aucun contentieux au regard de la déclaration de la Mairie, qu’au regard des règles de prescription en vigueur, aucune sanction au regard du droit de l’urbanisme ne pouvait plus être encourue, que les travaux soient ou non conformes.

Elles font valoir qu’elles n’avaient aucune raison de douter de la véracité de la déclaration de

la Mairie et à procéder à des vérifications complémentaires qui n’auraient pu leur apprendre davantage, les informations données par la Commune étant exactes.

Elles relèvent qu’à aucun moment la société LOUGALIMMO n’a fait état auprès d’elles de sa

volonté d’entreprendre des travaux d’agrandissement de la villa, pouvant amener le notaire à

effectuer des investigations complémentaires sur la possibilité de tels travaux, l’usage étant

dans une telle situation de subordonner la vente à une condition suspensive d’obtention d’un

certificat d’urbanisme opérationnel.

Elles font valoir que la SCI LOUGALIMMO n’agit pas en nullité ou en résolution de la vente, ce qui démontre que même informée du fait que l’immeuble n’est pas conforme au permis de construire, cela ne l’aurait pas conduite à renoncer à son acquisition, que la demanderesse ne démontre pas que si elle avait été informée du vice qu’elle invoque, elle serait parvenue éventuellement à négocier avec le vendeur une baisse du prix de vente.

Elles exposent que la Préfecture des Alpes Maritimes ne pouvait refuser d’autoriser des travaux au motif d’une non-conformité de la construction antérieure de plus de 10 ans en vertu de l’article L421-9 du code de l’urbanisme, que la décision envisagée de la Préfecture de retirer l’autorisation de travaux de rénovation accordé par la Commune de [Localité 14] à la SCI LOUGALIMMO, n’a aucun fondement, qu’il apparaît que la Préfecture ne faisait « qu’envisager » de retirer l’autorisation, en attente d’observations écrites ou orales de la SCI , que ni les observations ni la décision finale de la préfecture ne sont transmises, que la SCI n’a exercé aucun recours contentieux à l’encontre de la décision de retrait de l’autorisation de Travaux par le Maire de la Commune de [Localité 14] du 11 décembre 2019.

Elles font valoir que la non-conformité de la construction existante, à supposer qu’elle soit avérée, n’a pas empêché la société LOUGALIMMO d’obtenir un permis de construire, que le retrait a été motivé car l’emprise au sol maximum ne pouvait dépasser 67,56 m², alors que le projet prévoyait une emprise au sol de 72,79 m², et non du fait de la non-conformité de la construction existante.

Elles soutiennent que ni le notaire ni le vendeur ne sauraient en être tenus pour responsables, n’ayant jamais été informés ni consultés sur un tel projet de construction, le vendeur n’ayant en outre conféré aucune garantie de contenance du terrain ni de superficie des constructions.

Elles font plaider que la SCI LOUGALIMMO est la cause du préjudice qu’elle invoque consistant à n’exercer aucun recours à l’encontre du retrait de l’autorisation de travaux, puis à déposer un permis de construire ne respectant pas le PLU, refusé de ce fait.

Elles font valoir que la SCI LOUGALIMMO ne démontre aucun préjudice actuel et certain, que le coût de la rénovation ne saurait constituer un préjudice indemnisable, les travaux majorant la valeur de la villa lui profitant tout comme une éventuelle reconstruction.

Elles soutiennent ne pas être tenues d’indemniser l’acquéreur du coût de ces travaux et de l’éventuelle diminution de valeur du bien, que s’agissant d’une demande de rééquilibrage de la convention, seul le vendeur pouvant être tenu à une telle indemnisation, qu’elles ne sont pas responsables du préjudice de jouissance prétendument subi du fait de l’impossibilité d’habiter le bien durant les travaux, causé par la nécessité de rénovation du bien.

Elles sollicitent de voir écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, les garanties de restitution des sommes qui seraient versées à la demanderesse n’étant pas démontrées.

Sur la demande principale

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement, il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

L’article 444 du code de procédure civile dispose notamment que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Le litige porte sur la chose vendue, la demanderesse soutenant que le bien qu’elle a acquis par acte notarié n’est pas conforme à la réalité.

En l’espèce, Maître [M] a reçu par acte du 11 mars 2019, avec la participation de Maître [C] aux intérêts du vendeur, la vente entre d’une part madame [L] [P] veuve [O], madame [X] [O], monsieur [G] [O] et d’autre part la SCI LOUGALIMMO d’une propriété sise [Adresse 11] à [Localité 14] comprenant :

— Une maison à usage d’habitation à rénover entièrement élevée d’un simple rez-de-chaussée et composée de : séjour, une chambre, cuisine, salle d’eau avec water-closet,

— Un terrain autour en nature de jardin.

Figurant au cadastre :

— section B numéro [Cadastre 7] lieudit [Adresse 11] pour une contenance de 5 ares et 23 centiares,

— section B numéro [Cadastre 8] lieudit [Localité 16] pour une contenance de 40 centiares, moyennant un prix de 120 000 €.

Il est spécifié dans les écritures de la SCP FROUMESSOL [C] LARERE et la SCP JEAN-CLAUDE NEBLE & VIRGINIE GIRAUD que ces parcelles sont issues de la division de la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 13].

Il n’en est pas justifié.

Il est également spécifié dans l’acte notarié que l’immeuble vendu faisait partie du lot n°4 provenant de l’ancien lot n°2 et d’une partie de l’ancien lot n°3 du lotissement [N] créé le 3 février 1976, la modification des limites des lots n°2 et 3 devenus 4 et 5 ayant été autorisée par le Préfet le 22 mars 1979.

Un courrier de la mairie de [Localité 14] du 28 janvier 2019, adressé à l’étude notariale indique que la parcelle cadastrée section B[Cadastre 8] est concernée par un permis de construire 0601J 1175(784) accordé à monsieur [T] [O] le 22 décembre 1977, qu’une déclaration d’achèvement de travaux a été établie le 18 août 1981.

Cependant l’extrait cadastral produit, édité le 3 avril 2018, ne fait pas apparaître de construction sur cette parcelle section B [Cadastre 8].

Par ailleurs est versée une demande de permis de construire, tamponnée J 1175 datée du le 28 octobre 1977.

Elle concerne la parcelle section B n° [Cadastre 13] d’une superficie de 3480 m², située [Adresse 15] à [Localité 14].

La demande de permis de construire prévoit une surface totale de plancher de 201,31 m².

Il est spécifié que le terrain se situe dans le lotissement [N], lot n°2.

Le permis de construire 0605J1175, accordé le 22 décembre 1977, fait référence au projet du permis de construire.

L’estimation de la valeur du bien par la société ORPI réalisée le 28 juillet 2017 mentionne une maison située [Adresse 11] à [Localité 14] d’une superficie de 40 m², comportant deux pièces une surface de terrain de 3738 m ².

L’avis de valeur de l’agence immobilière du même jour fait état d’un terrain constructible cadastré section B numéro [Cadastre 7] d’une contenance de 523 m² et B numéro [Cadastre 8] d’une contenance de 40m² soit une contenance totale de 563 m² sur lequel est édifié une ruine.

Le récépissé de dépôt d’une déclaration préalable de travaux tamponné du 10 septembre 2019 produit par la SCI LOUGALIMMO ne mentionne aucun élément lisible quant à la construction concernée par cette demande.

Par arrêté du 11 décembre 2019, la mairie de [Localité 14] a retiré la déclaration préalable accordée tacitement le 10 octobre 2019 à la SCI LOUGALIMMO.

Elle invoque que la construction existante sur le terrain situé [Adresse 11] à [Localité 14], sans plus de précision, a été érigée illégalement.

En l’état de ces éléments, il s’avère qu’il n’est pas justifié d’un lien entre la B n°[Cadastre 13] et les parcelles B[Cadastre 7] et B[Cadastre 8].

Par ailleurs il existe manifestement des éléments contradictoires quant à l’existence d’une construction sur la parcelle cadastrée B [Cadastre 8], et dans l’affirmative, sur sa nature et sa contenance.

Dès lors, le tribunal ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer sur le fond du litige.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner la réouverture des débats et d’enjoindre à la SCI LOUGALIMMO de produire :

— les actes antérieurs concernant les biens acquis mentionnés en page 4, 5 et 7 de l’acte notarié du 11 mars 2019 à savoir :

— l’acte notarié d’acquisition du 11 octobre 1976,

— l’acte notarié d’acquisition du 23 janvier 1980,

— l’attestation de propriété du 19 mai 2004,

— l’attestation de propriété du 28 décembre 2010,

— les éléments afférents à la composition et à la recomposition des lots du lotissement [N] des 3 février 1976 et 22 mars 1979 visés en page 13 de l’acte notarié du 11 mars 2019.

Il y a lieu également de l’enjoindre de produire un constat d’huissier ou toute autre pièce permettant de visualiser précisément les lieux visités avant l’acquisition, leur superficie et de localiser sur le cadastre la maison visée dans l’acte notarié du 11 mars 2019.

Il y a lieu d’enjoindre à Monsieur [G] [O] et Madame [X] [O] de produire l’entier dossier réalisé par l’agence ORPI Rubens et Partners aux fins d’évaluation relatif à l’estimation du bien.

Enfin, il y a lieu de relever que Monsieur [G] [O] et Madame [X] [O] sollicitent dans leurs dernières écritures le bénéfice des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de madame [L] [P] veuve [O], cette dernière étant décédée, et de les inviter à se prononcer sur cette difficulté.

Dans l’attente, l’ensemble des demandes seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire avant dire-droit et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats,

ENJOINT à la SCI LOUGALIMMO de produire les actes antérieurs concernant les biens acquis mentionnée en page 4, 5 et 7 de l’acte notarié du 11 mars 2019 à savoir l’acte notarié d’acquisition du 11 octobre 1976, l’acte notarié d’acquisition du 23 janvier 1980, l’attestation de propriété du 19 mai 2004 et l’attestation de propriété du 28 décembre 2010,

ENJOINT à la SCI LOUGALIMMO de produire les éléments afférents à la composition et à la recomposition des lots du lotissement [N] des 3 février 1976 et 22 mars 1979 visés en page 13 de l’acte notarié du 11 mars 2019,

ENJOINT la SCI LOUGALIMMO de produire un constat d’huissier ou toute autre pièce permettant de visualiser précisément les lieux visités avant l’acquisition, leur superficie et de localiser sur le cadastre la maison visée dans l’acte notarié du 11 mars 2019,

ENJOINT à Monsieur [G] [O] et Madame [X] [O] de produire l’entier dossier réalisé par l’agence ORPI Rubens et Partners relatif à l’estimation du bien,

INVITE Monsieur [G] [O] et Madame [X] [O] à se prononcer sur la difficulté résultant de leur demande au bénéfice de madame [L] [P] veuve [O], décédée, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

RESERVE l’ensemble des demandes,

RENVOIE l’affaire à l’audience de Mise en Etat du 8 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT