COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

S.C.I. LINXYDOR c/ [C], [X]

MINUTE N°

DU 07 Avril 2025

N° RG 24/03344 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P43K

Grosse délivrée

à M^e CONCAS

Copie délivrée

à M^e KHADRAOUI

le

DEMANDERESSE:

S.C.I. LINXYDOR dont le siège social est sis [Adresse 6] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Maître Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSES:

Madame [O] [C]

née le 22 Novembre 1971 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Houdé KHADRAOUI-ZGAREN, avocat au barreau de NICE

Madame [S],[J] [X]

née le 16 Mai 1995 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Houdé KHADRAOUI-ZGAREN, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le juge

DEBATS : A l’audience publique du 11 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 07 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. LINXYDOR a, selon acte sous seing privé du 22 février 2022 à effet au 4 mars 2022, donné à bail d’habitation à Madame [O] [C] et Madame [S] [X], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un logement sis à [Adresse 2] [Localité 9][Adresse 1], moyennant un loyer mensuel indexé de 691,74 euros et une provision mensuelle sur charges de 80,00 euros, soit un total mensuel de 771,74 euros, actualisé à 820,68 euros.

La S.C.I. LINXYDOR a, également selon acte sous seing privé en date du même jour et à effet au même jour, donné en location un emplacement de stationnement en sous-sol n°39 à Madame [O] [C] et Madame [S] [X], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, sis à la même adresse au deuxième sous-sol (R-2), moyennant un loyer mensuel indexé de 65,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 10,00 euros, soit un total mensuel de 75,00 euros, actualisé à 79,62 euros.

Vu l’acte d’huissier de justice en date du 22 juillet 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 25 juillet 2024, auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de l’intégralité de ses demandes, par lequel la S.C.I. LINXYDOR a fait assigner Madame [O] [C] et Madame [S] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 28 novembre 2024 à 15 heures aux fins notamment, au visa des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1217 et 1224 du code civil de débouter Madame [O] [C] et Madame [S] [X] de l’ensemble de leurs demandes et de :

A titre principal :

— constater l’acquisition des clauses résolutoires des baux à compter du 25 mars 2024,

A titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire des baux,

— ordonner l’expulsion de Madame [O] [C] et Madame [S] [X] ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner solidairement Madame [O] [C] et Madame [S] [X] au paiement de la somme de 2 420,28 euros arrêtée au 10 juin 2024 pour l’arriéré locatif au titre du bail d’habitation et au paiement de la somme de 309,79 euros arrêtée au 10 juin 2024 pour l’arriéré locatif au titre du bail pour l’emplacement de stationnement, avec intérêts à compter de l’assignation,

— condamner solidairement Madame [O] [C] et Madame [S] [X] au paiement d’indemnités d’occupation mensuelles équivalentes au loyer et charges mensuels, tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, avec intérêts au taux légal à compter de la décision pour les indemnités échues et à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir,

— dire et juger qu’elle sera autorisée à procéder à la régularisation des charges locatives et à demander à Madame [O] [C] et Madame [S] [X] le remboursement des sommes dues au titre des charges,

— condamner solidairement Madame [O] [C] et Madame [S] [X] au paiement de la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de la présente assignation et de sa dénonce à la Préfecture enfin celui de la signification de la présente décision et des frais nécessaires pour parvenir à l’expulsion,

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 11 février 2025,

Vu les conclusions en réponse de Madame [O] [C] et Madame [S] [X] déposées à l’audience du 11 février 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et moyens et aux termes desquelles elles demandent, au visa de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, des articles 15 et 24 alinéa 1 et 3 de la loi du 06 juillet 1989, enfin des articles L613-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation :

— de débouter la S.C.I. LINXYDOR de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— l’octroi de délais de paiement d’une durée de deux ans à Madame [O] [C],

— constater la volonté de Madame [O] [C] et Madame [S] [X] de résilier le contrat de location pour l’emplacement de stationnement,

— statuer ce que de droit sur les dépens,

Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience, la S.C.I. LINXYDOR, représentée, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, excepté le montant de la provision au titre des arriérés locatifs qu’elle actualise selon un décompte locatif arrêté au 3 février 2025 à la somme de 3 624,17 euros pour le bail d’habitation et le contrat de location de l’emplacement de stationnement. Elle ajoute ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement aux défenderesses dès lors qu’elles ont repris le paiement des loyers. Elle précise formuler une demande de condamnation en deniers ou quittance.

Madame [O] [C] et Madame [S] [X], représentées, s’en réfèrent expressément à leurs conclusions, elles exposent que des versements de la caisse d’allocations familiales n’ont pas été pris en compte dans l’assignation.

Le délibéré a été fixé au 7 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

La demanderesse, bailleresse personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, les I et III tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Elle produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 24 janvier 2024, en date du 26 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la dénonce de l’assignation du 22 juillet 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 25 juillet 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 28 novembre 2024.

Son action en résiliation du bail d’habitation est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation des baux et ses conséquences

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

Le bail d’habitation et le bail pour l’emplacement de stationnement liant les parties stipulent chacun une clause résolutoire du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux pour le bail d’habitation et un mois après un commandement demeuré infructueux pour le bail pour l’emplacement de stationnement.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail d’habitation a été délivré aux locataires par acte d’huissier en date du 24 janvier 2024 pour un arriéré locatif de 1 592,82 euros selon décompte locatif arrêté au mois de janvier 2025 auquel s’ajoute le coût de l’acte pour 128,77 euros.

Un second commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail pour l’emplacement de stationnement a été délivré aux locataires par acte d’huissier en date du 26 avril 2024 pour un arriéré locatif de 313,55 euros selon décompte locatif arrêté au mois d’avril 2024 auquel s’ajoute le coût de l’acte pour 66,59 euros.

Il est constant que le bail d’habitation en date du 22 février 2022 à effet au 4 mars 2022, renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023 sera régit par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d’effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois.

Les causes des commandements, que les défenderesses ne contestent pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de six semaines pour le bail d’habitation et dans le délai d’un mois pour le contrat de location de l’emplacement de stationnement. En conséquence les clauses résolutoires sont acquises et il convient de constater la résiliation des baux à effet au 6 mars 2024 pour le bail d’habitation et au 26 mai 2024 pour le contrat de location de l’emplacement de stationnement, d’ordonner l’expulsion des locataires de l’appartement B503 et de l’emplacement de stationnement en sous-sol n°39, de les condamner solidairement en application des clauses de solidarité convenues aux baux à payer à la bailleresse des indemnités d’occupation mensuelles d’un montant égal à celui des derniers loyers indexés appelés assortis de leur provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 820,68 euros à compter du 7 mars 2024 pour le bail d’habitation et 79,62 euros à compter du 27 mai 2024 pour l’emplacement de stationnement, jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes dues

Au titre des baux

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La S.C.I. LINXYDOR produit au soutien de sa demande en paiement de la somme de 2 420,28 euros au titre du bail d’habitation et de sa demande en paiement de la somme de 309,79 euros pour le contrat de l’emplacement de stationnement, les baux, les commandements de payer et un relevé de compte locatif actualisé au 3 février 2025 duquel il ressort que Madame [O] [C] et Madame [S] [X] restent devoir la somme de 2 959,62 euros au titre du bail d’habitation et 664,55 euros pour le contrat de location de l’emplacement de stationnement arrêtées au mois de février 2025.

En l’espèce, les défenderesses exposent qu’il convient de déduire de l’arriéré locatif au titre du bail d’habitation l’allocation logement d’un montant de 274,00 euros dont le montant n’a pas été comptabilisé au crédit du compte de la locataire sur le décompte actualisé dès lors qu’il est arrêté au 3 février 2025 et que cette dernière est versée à la bailleresse le 5 de chaque mois. Toutefois, elles ne produisent aucune pièce justifiant du versement de l’allocation logement le 5 février 2025 comme elles l’allèguent, elles seront donc déboutées de leur demande en réduction de l’arriéré locatif dû au titre du bail d’habitation.

Les locataires ne démontrent pas avoir soldé leur dette locative à hauteur de 2 959,62 euros au titre du bail d’habitation et à hauteur de 664,55 euros pour le contrat de location de l’emplacement de stationnement.

Madame [O] [C] et Madame [S] [X] seront par conséquent condamnées solidairement à payer la somme de 2 959,62 euros en deniers ou quittance conformément à la demande de la bailleresse correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupations impayés au titre du bail d’habitation ainsi que la somme de 664,55 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au titre de la location de l’emplacement de stationnement à la S.C.I. LINXYDOR, assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Au titre de la régularisation des charges locatives

En application de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

La S.C.I. LINXYDOR demande à la juridiction de l’autoriser à procéder à la régularisation des charges locatives et à obtenir le remboursement des charges locatives.

Toutefois, il n’y a lieu de faire droit à ces demandes, la demanderesse pouvant en vertu des dispositions de l’article susvisé y procéder sans qu’il soit nécessaire qu’elle y soit autorisée par un tribunal.

Sur la demande en délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Madame [O] [C] sollicite des délais de paiement au titre de l’arriéré locatif relatif au bail d’habitation auxquels la bailleresse n’est pas opposée.

Madame [O] [C] justifie bénéficier d’un contrat de travail depuis le mois de septembre 2024 et percevoir un salaire net mensuel d’environ 1 500,00 euros.

Il ressort en outre du décompte locatif actualisé qu’elle a repris le paiement du loyer à la date de l’audience de sorte que l’arriéré locatif a baissé.

Il lui sera donc accordé des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sous réserve cependant de déchéance du terme, en cas d’impayé d’une seule échéance.

Il y a lieu par suite de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [O] [C] et Madame [S] [X], qui succombent au sens de l’article 696 du code de procédure civile, seront condamnées in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance dont le coût des commandements de payer des 24 janvier 2024 et 26 avril 2024, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonce à la Préfecture et de la signification de la présente décision et seront condamnées in solidum à payer à la S.C.I. LINXYDOR une somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de préciser que seuls les frais antérieurs à l’engagement de l’instance liés à la procédure par une relation étroite et nécessaire peuvent être compris dans les dépens. En conséquence, les frais à intervenir pour parvenir à l’expulsion ne pourront être compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :

DECLARE l’action de la S.C.I. LINXYDOR en résiliation du bail d’habitation recevable ;

CONSTATE la résiliation des baux en date du 22 février 2022 à effet au 6 mars 2024 pour le bail d’habitation, conformément à la demande de la bailleresse, et à effet au 26 mai 2024 pour le contrat de location de l’emplacement de stationnement ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [O] [C] et Madame [S] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique de l’appartement B503 sis à [Localité 4], Lot n°167 et de l’emplacement de stationnement n°39 sis à la même adresse au deuxième sous-sol (R-2), conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents sur les lieux lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [C] et Madame [S] [X] solidairement à payer à la S.C.I. LINXYDOR des indemnités d’occupation mensuelles d’un montant de 820,68 euros à compter du 7 mars 2024 pour le bail d’habitation et d’un montant de 79,62 euros à compter du 27 mai 2024 pour le contrat de location de l’emplacement de stationnement, jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;

CONDAMNE Madame [O] [C] et Madame [S] [X] solidairement à payer à la S.C.I. LINXYDOR la somme de 2 959,62 euros en deniers ou quittance au titre de l’arriéré locatif pour le bail d’habitation et celle de 664,55 euros au titre de l’arriéré locatif pour le contrat de location de l’emplacement de stationnement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ACCORDE à Madame [O] [C] des délais de paiement de sa dette locative au titre du bail d’habitation d’un montant de 2 959,62 euros selon 18 mensualités de 160,00 euros chacune, la dernière la 18ème étant augmentée du solde de celle-ci (79,62 euros), soit 239,62 euros, à compter du 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND la clause résolutoire du bail d’habitation pendant ce délai mais dit qu’à défaut du paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion de l’appartement B503 pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour les locataires et tous occupants de leur chef,

DIT que si la débitrice respecte le paiement de toutes les mensualités en sus du loyer, la clause résolutoire stipulée au bail d’habitation sera non avenue mais qu’à défaut du paiement d’un seul loyer ou d’une seule de ces mensualités l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion de l’appartement B503 pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour les locataires et tous occupants de leur chef,

REJETTE le surplus des demandes de la S.C.I. LINXYDOR,

CONDAMNE Madame [O] [C] et Madame [S] [X] in solidum à payer à la S.C.I. LINXYDOR la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [O] [C] et Madame [S] [X] in solidum aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût des commandements de payer des 24 janvier 2024 et 26 avril 2024, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonce à la Préfecture et de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,