25 Mars 2025

AFFAIRE :

S.C.I. TNR

C/

[V] [O]

N° RG 22/02473 – N° Portalis DBY2-W-B7G-HAUS

Assignation :07 Décembre 2022

Ordonnance de Clôture : 22 Avril 2024

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU VINGT CINQ MARS DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.C.I. TNR

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : Maître Christophe BUFFET de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [O]

né le 24 Janvier 1993 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Maître Pierre LAUGERY de la SELARL LEXCAP, avocat postulant au barreau d’ANGERS – Représentant : Maître John GARDON, avocat plaidant au barreau de LYON

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 06 Mai 2024,

Composition du Tribunal :

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats et du prononcé : Séverine MOIRÉ.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 1er juillet 2024. La décision a été prorogée au 22 octobre 2024, 21 janvier 2025 et 25 Mars 2025

JUGEMENT du 25 Mars 2025

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président,

contradictoire

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Séverine MOIRÉ, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte reçu devant notaire le 19 mai 2022, il a été conclu une promesse de vente par laquelle le promettant, la SCI TNR, acceptait de vendre au bénéficiaire, M. [V] [O], un immeuble sis [Adresse 3] à Angers.

Cette promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2022 et la réalisation de la vente devait être constatée par acte authentique.

Le prix de vente était de 672 000 euros et il était prévu une indemnité d’immobilisation de 67 200 euros.

Par un courrier électronique du 30 septembre 2022, M. [O] a fait savoir qu’il considérait, à la lecture du certificat d’urbanisme, que la condition suspensive relative à l’absence de servitude d’utilité publique pouvant limiter ses projets futurs n’était pas réalisée.

Par acte d’huissier de justice du 7 décembre 2022, la SCI TNR a fait assigner M. [O] devant le présent tribunal aux fins de le voir condamner au paiement de la somme de 67 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2022, outre la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives communiquées par voie électronique le 31 juillet 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, la SCI TNR demande au tribunal de condamner M. [O] à lui payer “la somme de 67 200,00 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2022, outre la somme de 94 000,00 € les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation et outre la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner en tous les dépens.”

La SCI TNR fait d’abord valoir que la promesse de vente a bien été notifiée à M. [O] par lettre recommandée avec avis de réception et soutient en substance que celui-ci ne rapporte pas la preuve selon laquelle les conditions suspensives figurant à la promesse unilatérale de vente ne seraient pas accomplies. Elle souligne qu’aucune condition suspensive en lien avec les projets futurs évoqués par M. [O] n’était prévue à l’acte et qu’à aucun moment, il n’est entré dans le champ contractuel la réalisation de travaux de rénovation et d’isolation par l’extérieur. Elle estime qu’il ne peut être sérieusement soutenu que le certificat d’urbanisme aurait révélé une servitude susceptible de déprécier la valeur de l’immeuble. Elle ajoute que la simple soumission à l’avis de l’architecte des bâtiments de France ne peut être considérée comme une servitude susceptible de grever la valeur de l’immeuble, en observant qu’il s’agit d’une disposition extrêmement banale à [Localité 6] et plus généralement dans toute ville comportant des monuments historiques.

En réponse aux moyens et arguments développés subsidiairement par M. [O], la SCI TNR soutient que l’indemnité d’immobilisation ne peut être qualifiée de clause pénale et n’est donc pas susceptible de réduction.

La demanderesse ajoute que l’indemnité d’immobilisation a pour seul objet d’indemniser l’immobilisation du bien pendant la période allant jusqu’à la levée de l’option, à compter de la signature de la promesse unilatérale de vente, mais ne compense pas le préjudice qu’elle a subi dans la mesure où elle n’a finalement pu vendre le bien que pour le prix de 546 000 euros net vendeur, au lieu de 640 000 euros prévu dans la promesse de vente, ce qui justifie selon elle que la perte liée au revirement de M. [O] soit indemnisée par la condamnation de celui-ci au paiement de la somme de 94 000 euros au titre du préjudice subi, en sus des sommes initialement réclamées.

La SCI TNR s’oppose à ce que des délais de paiement soient accordés à M. [O].

*

Dans ses dernières conclusions récapitulatives (n° 2) communiquées par voie électronique le 12 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, M. [O] demande au tribunal :

À titre principal :

— dire et juger que le délai de rétractation n’a jamais couru et qu’il se rétracte ;

— débouter la SCI TNR de sa demande en paiement de la somme de 67 000 euros ;

À titre subsidiaire :

— dire et juger la non-réalisation de la condition suspensive relative à l’absence de servitude d’utilité publique ;

— débouter la SCI TNR de ses demandes ;

À titre infiniment subsidiaire :

— dire et juger que la demande de condamnation au paiement de la somme de 67 000 euros au titre de la clause pénale est mal fondée en l’absence de préjudice subi par la SCI TNR ;

— dire et juger que le paiement de la somme de 67 000 euros au titre de la clause pénale sera révisé à 1 euro ;

— débouter la SCI TNR de sa demande en paiement de la somme de 67 000 euros ;

— débouter la SCI TNR de sa demande en paiement de la somme de 94000 euros ;

En tout état de cause :

— échelonner en 24 mensualités égales le montant de la condamnation prononcée à son encontre ;

— dire et juger que le montant des échéances s’imputera en priorité sur le capital ;

— condamner la SCI TNR à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI TNR aux entiers dépens de l’instance ;

— écarter l’exécution provisoire du jugement en toutes ses dispositions ;

— débouter la SCI TNR de ses demandes complémentaires.

Au soutien de sa demande principale, M. [O] invoque l’absence de notification du droit de rétractation prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, ce qui a eu pour effet selon lui de ne jamais faire courir le délai de rétractation, de sorte qu’il est encore en droit d’exercer ce droit.

Subsidiairement, il soutient, au visa des articles 1103 et 1181 du code civil, que la condition suspensive relative à l’absence de servitude d’utilité publique n’est pas réalisée dans la mesure où la promesse de vente n’indiquait pas que l’immeuble “était sujet aux bâtiments de France”, alors que les contraintes en résultant sont de nature à engendrer des coûts supplémentaires de rénovation de l’immeuble et que la rentabilité de son projet n’est donc plus assurée.

À l’appui de ses prétentions soutenues à titre infiniment subsidiaire, il fait valoir, d’une part, que l’indemnité d’immobilisation s’analyse en une clause pénale au sens de l’article 1226 du code civil, susceptible de modération en application de l’article 1231-5 du même code, et que la SCI TNR ne justifie pas du préjudice qu’elle invoque. D’autre part, il soutient, au visa des articles 1103 et 1124 du code civil, que s’agissant d’une promesse unilatérale de vente, il n’avait aucune obligation, nonobstant la réalisation des conditions suspensives, de lever l’option d’achat et que la SCI TNR ne peut invoquer l’existence d’un préjudice lié à l’absence de levée de l’option pour solliciter une somme de 94 000 euros.

*

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur l’exercice du droit de rétractation :

Il résulte de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation que l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte, cette notification devant être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.

La SCI TNR justifie de l’envoi et de la réception le 5 juillet 2022 d’une lettre recommandée électronique (AR24) par laquelle la promesse de vente a été notifiée à M. [O]. Le délai de rétractation de 10 jours qui a commencé à courir le 6 juillet 2022 était donc échu à la date à laquelle la présente procédure a été engagée.

Le moyen tiré de l’application de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation étant inopérant, la demande tendant à dire que M. [O] est en droit de se rétracter doit par conséquent être rejetée.

— Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La promesse unilatérale de vente du 19 mai 2022 comporte au titre des conditions suspensives de droit commun une clause qui est ainsi rédigée :

“Les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en faveur du bénéficiaire, qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir.

Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner. Le promettant devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans.

L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible.”

Au titre des conditions suspensives particulières, l’acte comporte une clause intitulée “obtention d’un certificat d’urbanisme informatif” qui est ainsi rédigée :

“Un certificat d’urbanisme informatif, ne révélant aucune contrainte ou servitude susceptible de déprécier la valeur de l’immeuble, devra être obtenu au plus tard le jour de la réitération authentique de la vente (article L. 410-1 du code de l’urbanisme).

À défaut de l’obtention de ce certificat, le bénéficiaire pourra se prévaloir d’une note de renseignement d’urbanisme délivrée par la commune.

En l’absence de tels documents, les présentes seront considérées comme caduques, sauf à ce que le bénéficiaire renonce à se prévaloir de cette condition suspensive.”

Aux termes du certificat d’urbanisme obtenu par M. [O] le 4 août 2022, l’immeuble est soumis aux servitudes d’utilité publique suivantes :

“* AC1 : Monuments historiques zone de protection sur le secteur du centre ville – périmètre non modifié

* PT1 : Télécommunications, protection des centres de réception ou d’émission station hertzienne de [Localité 6]/R Raphael Berry : zone de protection de 1 500 m”

Pour dire que la condition suspensive n’est pas accomplie, il ne suffit pas simplement de constater l’existence de servitudes d’urbanisme mais de démontrer aussi que ces servitudes diminuent sensiblement la valeur de l’immeuble ou le rendent impropre à la destination que le bénéficiaire entend lui donner.

Or en l’espèce, M. [O] ne démontre pas en quoi le fait que l’immeuble se trouve dans un périmètre protégé en raison de l’existence de monuments historiques serait de nature à diminuer sensiblement la valeur de celui-ci. Ce type de servitude est au contraire plutôt de nature à garantir la valeur des biens immobiliers se trouvant dans le périmètre protégé en les préservant de la construction d’ouvrages susceptibles de dégrader leur environnement. A titre surabondant, M. [O] ne peut sérieusement soutenir qu’il ignorait que la ville d'[Localité 6] était protégée par ce type de servitude d’utilité publique.

Des conditions particulières sont prévues en page 16 de la promesse unilatérale de vente qui font référence à des frais de mise en copropriété et à la possibilité laissée au bénéficiaire de la promesse de faire intervenir tout type de professionnel pour des devis, dès la signature de la promesse et avant même la réitération pas acte authentique. Ces conditions permettent de considérer que M. [O] avait pour projet de diviser l’immeuble en appartements de façon à les revendre et/ou à les mettre en location. Mais si ce projet impliquait à l’évidence la réalisation de travaux à l’intérieur de l’immeuble, il n’est en revanche pas précisé dans la promesse unilatérale de vente que M. [O] envisageait aussi une rénovation de l’extérieur et plus précisément de la façade. Par ailleurs, la remarque faite par l’entreprise ayant réalisé un devis de rénovation de façade selon laquelle il y aurait forcément une plus-value en cas de prise en compte de la “réglementation relative aux bâtiments de France” ne suffit pas à prouver que les travaux de rénovation extérieurs auraient nécessairement été plus coûteux, d’autant qu’il n’est pas établi que l’immeuble se trouve aux abords immédiats d’un monument historique, ce qui aurait alors constitué une contrainte plus sérieuse que le simple fait de se trouver dans une zone de protection au titre des monuments historiques. Il n’est de surcroît ni démontré ni même allégué que le bâtiment serait lui-même protégé en raison de son intérêt architectural ou historique.

Il résulte de ces éléments que le surcoût des travaux de rénovation extérieure allégué par M. [O] est purement hypothétique, outre le fait que la réalisation de ces travaux n’était pas entrée dans le champ contractuel, en l’absence dans la promesse unilatérale de vente de toute stipulation à ce sujet. Il n’est donc pas démontré que la servitude correspondant à la zone de protection des monuments historiques rend l’immeuble impropre à la destination que le défendeur entendait lui donner.

M. [O] échoue par conséquent à rapporter la preuve de l’absence de réalisation des conditions suspensives qui sont par conséquent réputées accomplies.

La promesse unilatérale de vente comporte en page 12 la clause suivante : “Le bénéficiaire s’oblige à verser la totalité de l’indemnité d’immobilisation au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait”.

Hormis l’hypothèse dans laquelle la promesse de vente qualifie expressément l’indemnité d’immobilisation de clause pénale au sens de l’article 1231-5 du code civil, il apparaît qu’en cas de vente sous condition suspensive, la stipulation d’une indemnité d’immobilisation, qui n’a pas pour objet de faire assurer par une des parties l’exécution de son obligation, ne constitue pas une clause pénale sujette à réduction par le juge.

Dans le cas présent, l’indemnité d’immobilisation doit être payée par le bénéficiaire qui

décide de ne pas exercer son option d’achat alors que les conditions suspensives sont pourtant réalisées. Cette indemnité ne sanctionne pas l’inexécution d’une obligation puisque le bénéficiaire n’est pas contractuellement obligé de lever l’option, mais représente le prix de l’exclusivité qui lui a été accordée par la SCI TNR pour se porter seul acquéreur, jusqu’au 30 septembre 2022, du bien immobilier faisant l’objet de la promesse de vente du 19 mai 2022.

En outre, la promesse de vente ne dit pas que l’indemnité d’immobilisation s’analyse en une clause pénale.

Contrairement à ce que soutient M. [O], cette indemnité n’est donc pas susceptible d’être diminuée en application de l’article 1231-5 du code civil pour le cas où elle serait manifestement excessive.

M. [O] doit par conséquent être condamné au paiement de la somme de 67 200 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2022, date de sa mise en demeure d’avoir à régler le montant de l’indemnité d’immobilisation.

— Sur la demande en paiement de la somme de 94 000 euros correspondant au préjudice subi du fait de la non-réalisation de la vente aux conditions fixées dans la promesse unilatérale de vente :

M. [O] soutient à juste titre qu’il avait la faculté de ne pas lever l’option d’achat, même en cas de réalisation des conditions suspensives.

La SCI TNR avait en revanche la possibilité de remettre son bien en vente après le 30 septembre 2022 au cas où M. [O] renonçait à l’acquérir, pour quelque motif que ce soit.

M. [O] n’ayant commis aucune faute en s’abstenant de lever l’option d’achat, il ne peut être rendu responsable du préjudice subi du fait que l’immeuble s’est finalement vendu à un moindre prix que celui qui avait été convenu dans la promesse unilatérale de vente.

La SCI TNR doit par conséquent être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 94 000 euros.

— Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [O] se borne à solliciter des délais de paiement consistant en un échelonnement de sa dette en 24 mensualités, avec imputation prioritaire des paiements sur le capital, mais sans communiquer aucun élément relatif à sa situation personnelle, patrimoniale et financière, le tribunal étant dans l’ignorance du montant de ses revenus et même de sa profession.

Il n’existe donc aucun élément de nature à établir que M. [O] serait en capacité de régler l’intégralité de sa dette en 24 mensualités.

La demande en délais de paiement doit par conséquent être rejetée.

— Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

M. [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile présentée par la SCI TNR et de condamner M. [O] au paiement de la somme de 2 000 euros sur ce fondement. Ce dernier doit être débouté de sa propre demande d’indemnité de procédure.

— Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon l’article 514-1, le juge, statuant d’office ou à la demande d’une partie et par décision spécialement motivée, peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, M. [O] demande que l’exécution provisoire de droit soit écartée mais sans produire aucun élément relatif à sa situation personnelle, patrimoniale et financière. Il n’est donc pas établi que l’exécution provisoire emporterait des conséquences manifestement excessives ou irréversibles la rendant incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS :

Le TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [V] [O] à payer à la SCI TNR la somme de 67 200 € (soixante-sept mille deux cents euros) avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2022, au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

DÉBOUTE la SCI TNR de sa demande en paiement de la somme de 94 000 euros supposée correspondre au préjudice subi du fait de la non-réalisation de la vente aux conditions fixées dans la promesse unilatérale de vente ;

DÉBOUTE M. [V] [O] de l’ensemble de ses prétentions, à l’exception de celle qui tend au débouté de la demande en paiement de la somme de 94 000 euros ;

CONDAMNE M. [V] [O] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [V] [O] à payer à la SCI TNR la somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision est exécutoire de droit.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le VINGT CINQ MARS DEUX MIL VINGT CINQ, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Séverine MOIRÉ, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT