Du 04 novembre 2024

72A

PPP Contentieux général

N° RG 24/02209 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZPIQ

Syndic. de copro. [Adresse 5]

C/

[W]-[Z] [T], [P] [T]

— Expéditions délivrées aux défendeurs

— FE délivrée à M^e BARAST

Le 04/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 04 novembre 2024

JUGE : Madame Anne Karine BOURCIER,

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 5], agissant par son syndic la société CABINET DEMONS – SARLU immatriculée au RCSde BORDEAUX sous le n° 325 824 944

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Emmanuel BARAST (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Monsieur [W]-[Z] [T]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Présent

Madame [P] [T]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M. [W] [Z] [T] son conjoint

DÉBATS :

Audience publique en date du 2 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

OBJET DU LITIGE :

M. et Mme [T] sont propriétaires des lots n° 92, 50 et 228 au sein de la [Adresse 5] situé au [Adresse 5] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice du 13 aout 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] situé au [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic la SARLU CABINET DEMONS a assigné M. [W]-[Z] [T] et Mme [P] [T] devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX, pôle protection et proximité, aux fins de :

Condamner solidairement M. [W]-[Z] [T] et Mme [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 6 811,90 € correspondant aux impayés de charges arrêtées au 20 juin 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’acte introductif d’instance ;Condamner solidairement M. [W]-[Z] [T] et Mme [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] une indemnité de 1 500 € à titre de dommages et intérêts ;Condamner solidairement M. [W]-[Z] [T] et Mme [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] d’une indemnité de 1 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Les condamner solidairement aux entiers dépens ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.L’affaire a été appelée à l’audience du 02 septembre 2024.

Lors de l’audience, régulièrement représenté par son conseil le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic la SARLU CABINET DEMONS, maintient ses demandes conformes à la teneur de son assignation et indique ne pas avoir d’instruction quant à une demande de délai de paiement.

A cet effet, il fait valoir que M. [W]-[Z] [T] et Mme [P] [T] sont en situation d’impayé malgré l’envoi de relances et d’un commandement de payer signifié le 03 juillet 2023. Il précise que cette situation fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine que celui constitué par le paiement régulier des appels de provision ou de charges des copropriétaires et que cela génère un préjudice pour la collectivité.

En défense, M. [W]-[Z] [T] et Mme [P] [T] (absente et représentée par son mari, M. [W]-[Z] [T]) ne contestent pas le montant de la dette, et sollicitent des délais de paiement de 12 mois.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, le tribunal, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

Les débats ayant eu lieu, l’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

Sur la qualification du jugement :

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété et des frais de recouvrement de la créance :

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les dispositions des article 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété précisent, quant à elles, que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement et à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à cet effet.

Il en résulte, également, que le copropriétaire défaillant doit assumer le coût des frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de la créance de la copropriété à son égard, notamment, les frais de mise en demeure, les droits et émoluments des actes d’huissier.

En l’espèce, les pièces suivantes ont été produites par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic la SARLU CABINET DEMONS :

Matrice cadastraleProcès-verbaux des assemblées générales de 2020, 2021, 2022 et 2023Contrat de syndicDécompte actualisé au 20 juin 2024Commandement de payer du 03 juillet 2023Titre de propriété.Il en résulte que M. [W]-[Z] [T] et Mme [P] [T] n’ont pas respecté les obligations découlant de leur statut de copropriétaire de la [Adresse 5], et n’ont pas, notamment, réglé les frais correspondants aux travaux dûment votés en assemblée générale.

Ils devront, en conséquence, s’acquitter de la somme de 6 811,90 € correspondant aux impayés de charges arrêtées au 20 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation des débiteurs et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, le paiement de la somme due sera échelonné sur 12 mois tel que précisé dans le dispositif.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

S’il est constant que les impayés de charges de copropriété génèrent outre des désagréments d’ordre administratif et judiciaire, des difficultés de financement, il est de jurisprudence constante que pour allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires, il est nécessaire de constater l’existence pour le créancier d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Tel n’est pas le cas en l’espèce.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic la SARLU CABINET DEMONS sera débouté de sa demande.

Sur les frais irrépétibles :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais exposés, hors dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires l’intégralité des frais exposés pour la présente instance, il lui sera alloué la somme de 800 € à ce titre.

Il convient de rejeter plus amples demandes à ce titre.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

M. [W]-[Z] [T] et Mme [P] [T] seront condamnée aux dépens.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire du jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Condamne solidairement M. [W]-[Z] [T] et Mme [P] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] situé au [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic la SARLU CABINET DEMONS, la somme de 6 811,90 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Accorde à M. [W]-[Z] [T] et Mme [P] [T] la faculté de se libérer de leur dette dans un délai de 12 mois à raison de 11 mensualités successives de 550 € chacune, suivies d’une 12ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, les charges devant être réglés à leur échéance ;

Dit que le défaut de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Condamne solidairement M. [W]-[Z] [T] et Mme [P] [T] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] situé au [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic la SARLU CABINET DEMONS, la somme de de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [W]-[Z] [T] et Mme [P] [T] aux entiers dépens ;

Rejette les demandes autres, plus amples ou contraires ;

Rappelle le caractère exécutoire de plein droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE