Du 19 décembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/00672 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZD3T

S.A. DOMOFRANCE

C/

[V] [D] [H] [T]

— Expéditions délivrées à Avocat + dem.

— FE délivrée à M^e E. SALAT

Le 19/12/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 décembre 2024

PRÉSIDENT : Madame [V] GOMBERT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Société DOMOFRANCE, SA D’HLM

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Mme [F] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [V] [D] [H] [T]

née le 25 Novembre 1986 à [Localité 12]

[Adresse 6]

[Adresse 8] [Adresse 10] [Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Elisabeth SALAT (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 17 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Mars 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par actes du 23 août 2013, la société DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à Mme [V] [T] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 9] ainsi qu’un bien à usage de stationnement situé [Adresse 11].

Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier à Mme [V] [T] le 21 décembre 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 15 mars 2024, DOMOFRANCE a fait assigner Mme [V] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] statuant en référé à l’audience du 18 juillet 2024 en demandant de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux du 23 août 2013 à la date du 2 février 2024 et que Mme [V] [T] est occupante sans droit ni titre ;

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef,

— en tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— la condamner à payer par provision la somme de 507,05 euros (terme de janvier 2023 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 411,55 euros et à compter de la présente assignation sur le surplus,

— la condamner à une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, de la résiliation du bail jusqu’à la complète restitution des lieux visés par le bail en date du 12 octobre 2023 , vides de tout occupation et de tout objet mobilier,

— la condamner à lui payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 18 juillet 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 17 octobre 2024.

Lors des débats, DOMOFRANCE, régulièrement représentée, s’oppose aux conclusions adverses et maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 3.383,91 euros hors frais selon un décompte fourni à l’audience.

Il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et aux conclusions responsives pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de DOMOFRANCE.

Mme [V] [T], représentée par son conseil qui se réfère à ses écritures déposées à l’audience, demande à ce que DOMOFRANCE soit déboutée de ses demandes, à titre principal sur le fondement de la nullité du commandement de payer et, subsidiairement, sur l’absence de justification des charges locatives. A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que l’octroi de délais de paiement à hauteur de 36 mois.

La décision a été mise en délibérée au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la nullité du commandement de payer

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose pour mettre en oeuvre la clause résolutoire la signification d’un commandement qui doit contenir, à peine de nullité, un certain nombre de mentions expressément imposées. Le commandement doit comporter :

–1° La durée du délai imposée pour payer sa dette ;

–2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

–3° Le décompte de la dette ;

–4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

–5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

–6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Les mentions prévues à l’article 24 I. de la loi du 6 juillet 1989 sont prévues à peine de nullité. Mais cette sanction suit le régime des nullités de pure forme et le locataire qui entend s’en prévaloir doit prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

En l’espèce, le commandement de payer en date du 21 décembre 2023 distingue le montant du loyer et des charges du bail en date du 23 août 2013. La loi n’exige aucunement que le montant du SLS soit soustrait du montant du loyer dans le commandement de payer, ni que le montant du loyer soit actualisé. Le décompte joint au commandement permet d’apprécier précisément le montant de la dette. Dès lors, le commandement de payer délivré le 21 décembre 2023 est conforme aux dispositions légales. Au surplus, Mme [V] [T] ne conteste pas le montant de la dette et n’apporte, de ce fait, pas la preuve d’un grief, à supposer qu’une irrégularité ait été retenue, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

— sur la recevabilité de l’action :

DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 26 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 13 mars 2024, soit plus de six semaines avant, la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur le montant des charges locatives

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la défenderesse conteste le montant des sommes dûes au titre des charges locatives estimant que celles-ci ne sont pas justifiées.

Le présent contrat de bail prévoit le versement par le locataire, en même temps que le loyer lui-même, d’une provision sur charges.

Dans ce cas, l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues. Un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :

–Un décompte des charges selon leur nature.

–Dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, une note d’nformation sur les modalité de calcul des charges de chauffage et de productiond’au chaude sanitaire collectifs. La clé de réartition des charges entre les logements d’un immeuble collectif appartenant au même bailleur doit être aussi précise et équitable que possible (au prorata du volume chauffé, par exemple, pour les charges de chauffage). Àcompter de l’Envoi du déompte, le bailleur doit tenir les pièes justificatives (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, etc.) à la disposition du locataire pendant six mois.

Si le bailleur ne procède pas à la régularisation annuelle, le locataire peut refuser de payer la quote-part des charges qui lui est réclamée s’il n’a pas été mis en mesure de prendre connaissance des pièces justificatives voire exiger le remboursement des provisions versées au bailleur, celles-ci étant dépourvues de cause. En cas de litige, le bailleur peut apporter tous les justificatifs utiles en cours d’nstance, et même à l’audience.

En l’espèce, Mme [V] [T] met en avant que les sommes réclamées au titre des charges ne sont pas justifiées. Or, force est de constater que DOMOFRANCE admet que la régularisation des charges appelées en 2022 est en cours de calcul et pour y pallier se contente de mettre en avant son droit à procéder à une régularisation ultérieure dans la limite de la prescription triennale, ce qui ne la dispense pas, dans le cadre de la présente procédure, de respecter son obligation de régularisation annuelle.

Or, à la date du 17 octobre 2024, DOMOFRANCE n’a pas procédé à la régularisation des charges et ne fournit aucun document sur ce point, à l’audience.

Ainsi, il existe une contestation sérieuse du montant de la dette locative et une appréciation au fond est nécessaire pour déterminer si les sommes visées par le commandement de payer signifié le 21 décembre 2023 et actualisées à l’audience sont réellement dues.

Il convient ainsi de rejeter les demandes formées par DOMOFRANCE à l’encontre de Mme [V] [T].

Au regard de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

En outre, les frais et dépens seront supportées par DOMOFRANCE en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

NOUS, JUGE DES REFERES

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et rendue en premier ressort, mise à disposition au greffe,

RENVOYONS DOMOFRANCE à se pourvoir ainsi qu’elle avisera,

REJETONS l’ensemble des demandes formées par DOMOFRANCE à l’encontre de Madame [V] [T] ;

DISONS que les frais et dépens seront supportés par DOMOFRANCE ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE