Du 21 novembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/01068 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZGVD

AQUITANIS

C/

[D] [Z]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à AQUITANIS

Le 21/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 10] Métropole

[Adresse 2]

[Adresse 13]

[Localité 4]

Représenté par Mme [P] [U] (salariée) munie d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [H] [Z]

[Adresse 5] [Adresse 9]

[Localité 4]

Représentée par sa fille

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 27 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 16 mai 1994, l’OPAC de la communauté urbaine de [Localité 10] a donné à bail à Madame [H] [Z] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 7] à [Adresse 11] [Localité 1].

Un premier commandement de payer et de justifier d’une assurance locative a été délivré à Madame [Z] le 27 décembre 2023 dont les causes ont été régularisées.

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS, venant aux droits de l’OPAC de la communauté urbaine de [Localité 10], a fait signifier à la locataire le 18 mars 2024 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. AQUITANIS lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 27 mai 2024, AQUITANIS a fait assigner Madame [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé à l’audience du 19 septembre 2024 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat pour défaut de paiement des loyers et charges et défaut d’assurance, son expulsion, sa condamnation provisionnelle au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation ainsi qu’à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2024.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, s’oppose au délai sollicité par la défenderesse et demande :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de corps et de biens de Madame [H] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux occupés ;

— d’autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

— de la condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 4.047,46 euros, au titre de l’arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d’indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier terme de loyer jusqu’à son départ effectif ainsi que celui de tout occupant de son chef, d’une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par AQUITANIS à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Madame [H] [Z], régulièrement représentée par sa fille, demande un délai afin de produire l’attestation d’assurance et s’engage à verser 200 euros en sus du loyer courant et des charges locatives chaque mois afin d’apurer sa dette. Elle précise que son prénom est [H] et non [D] et en justifie par une copie de sa carte d’identité.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL :

Il résulte de l’article 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent bail, que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, que la justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement reproduit, à peine de nullité, ces dispositions.

En l’espèce, le bail conclu le 16 mai 1994 contient une telle clause résolutoire.

Par acte en date du 18 mars 2024, AQUITANIS a fait délivrer à Madame [Z] un commandement d’avoir à produire l’attestation de cette assurance conformément aux dispositions de l’article 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail et reproduit les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [Z] n’établit pas avoir remis d’attestation justifiant de ce que le logement était couvert par une assurance dans le mois suivant le commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 avril 2024.

Madame [Z], qui n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de son chef seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

AQUITANIS produit le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [Z] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite et des intérêts de retard, la somme de 4.047,60 euros à la date du 11 septembre 2024 (mois d’août 2024 inclus). Toutefois, AQUITANIS n’a sollicité à l’audience que le paiement de la somme de 4047,46 euros.

Le juge ne pouvant statuer ultra petita, il y a lieu de faire droit à la demande à hauteur de la somme sollicitée à l’audience.

Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l’article 7 susrappelé, à des pénalités prévues au contrat, appliquées dans le cadre de l’article L442-5 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation ainsi qu’aux sommes qui auraient été dues en raison de l’occupation des lieux si le bail n’avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Madame [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S’agissant d’une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [Z] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charges, cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 677,66 euros à compter de cette date.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile Madame [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de sa dénonciation à la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 19 avril 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mai 1994 et liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 10] Métropole AQUITANIS, venant aux droits de l’OPAC de la communauté urbaine de [Localité 10], à Madame [L] [Z], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 6]. [Adresse 8] à [Localité 12] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [L] [Z] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 10] Métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à la charge de Madame [L] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail;

CONDAMNONS Madame [L] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 10] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 4.047,46 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, pénalités (SLS) et indemnités d’occupation (décompte arrêté au 11 septembre 2024, échéance d’août 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [L] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 10] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation forfaitaire de 677,66 euros, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS Madame [L] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, de sa dénonciation à la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE