5AA Minute N°

N° RG 24/00577 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GOXJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 21 FEVRIER 2025

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [I] [A]

DEMANDERESSE

Madame [W] [U]

née le 11 Juin 1927 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Claude EPOULI BOMBOGO, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSES

Madame [G] [M] [P] [E]

née le 01 Janvier 2001 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Lou COLMANT-NAIGRE, avocat au barreau de POITIERS

Madame [C] [E]

née le 27 Octobre 1994 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 5] [Adresse 4]

Comparante en personne, assistée de Maître Frédérique PASCOT, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Edwine BENAIS, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 DECEMBRE 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 21 FEVRIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant attestation délivrée le 17 juin 2019 par Maître [K] [V], notaire à [Localité 6] ([Localité 11]), Madame [W] [U] est usufruitière d’une maison à usage d’habitation située à [Adresse 7] ([Localité 11]), [Adresse 3].

Suivant acte sous seing privé en date du 2 mai 2023, ayant pris effet le 17 juin suivant, Madame [W] [U] a donné à bail cette maison à Madame [G] [E], moyennant un loyer mensuel de 490 € augmenté d’une provision sur charges de 10 €.

Ce bail a été convenu moyennant également un acte de cautionnement du 15 juin 2023 établi au nom de Madame [C] [E].

Le 22 février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à Madame [G] [E] pour un montant en principal de 3 140 € au titre des loyers dus à cette date.

Ce commandement a été dénoncé à Madame [C] [E] le 5 mars 2024, suivant la procédure prévue par l’article 659 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, Madame [W] [U] a fait assigner Madame [G] [E] et Madame [C] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire POITIERS aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner le paiement des loyers ;

— prononcer l’expulsion de Madame [G] [E] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner in solidum Madame [G] [E] et Madame [C] [E] à lui verser une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 500 € jusqu’à libération complète des lieux ;

— condamner in solidum Madame [G] [E] et Madame [C] [E] à lui verser une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 20 décembre 2024, Madame [W] [U] a chiffré sa demande en paiement de loyers à la somme de 7 403 € arrêtée au 31 octobre 2024, demande dirigée à l’encontre de Madame [G] [E] et Madame [C] [E], en s’opposant à toute demande de délais.

Elle fait valoir que dès le mois suivant la location, les loyers n’ont été versés que partiellement, et par ailleurs que si Madame [G] [E] soutient que le logement serait insalubre ou indécent, il n’est pas démontré qu’elle aurait été dans l’impossibilité d’habiter les lieux.

Madame [G] [E] indique avoir quitté les lieux depuis le 8 septembre 2024 et demande qu’il soit constaté que le bail est résilié depuis cette date, en sorte qu’il conviendrait de rejeter la demande aux fins d’expulsion et en indemnités d’occupation. Elle demande que le montant du loyer soit réduit à la somme de 300 € charges comprises à compter de septembre 2023 en raison de l’indécence du logement. Elle demande également que le montant des allocations logement soit réduit de sa dette à concurrence de 773 €.

Enfin, elle sollicite l’octroi de délais de paiement sur deux ans.

Madame [C] [E] demande que soit prononcée la nullité de l’acte de cautionnement qui lui a été attribué, en indiquant l’avoir découvert dans le cadre de l’instance : elle conteste sa signature et demande qu’il soit procédé à une vérification d’écriture.

Elle conclut également à la nullité de l’acte pour non respect des formalités prescrites par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 2297 du code civil.

Enfin, elle sollicite la condamnation de Madame [W] [U] à lui verser une indemnité de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En cours d’audience, une vérification d’écriture et de signature a été mise en oeuvre, Madame [C] [E], comparant en personne, ayant écrit son nom, de même que la date du 15 juin 2023, et apposé sa signature sur une feuille de papier recto-verso contresignée par la greffière siégeant aux côtés du président d’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

Conformément à l’article 817 du code de procédure civile, la procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale.

Selon l’article 446-1 du même code, les parties présentent oralement leurs prétentions à l’audience.

Dès lors, en l’espèce, Madame [W] [U] a pu valablement préciser ses prétentions à l’oral, de sorte qu’elles seront déclarées recevables.

Sur la demande aux fins de réduction du montant du loyer

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Pour demander que le montant du loyer soit réduit rétroactivement à compter de septembre 2023 à la somme de 300 €, Madame [G] [E] soutient que la maison louée ne répondrait pas aux caractéristiques du logement décent, en ce qu’il n’était pas sécurisé, que la maison était mal isolée, et que l’accès à l’eau courante n’a été effectif que pendant deux mois suivant son entrée dans les lieux.

Sur le premier point, le simple fait que la porte d’entrée ne fermait pas à clé ne peut caractériser un logement indécent. Sur le deuxième point, la présence d’humidité aux abords d’une fenêtre ne suffit pas à démontrer en soi un manquement du bailleur à son obligation d’entretien, la cause pouvant relever d’un comportement du locataire.

En revanche, sur le troisième point, il sera relevé que Madame [G] [E] a, le 15 janvier 2024, écrit au conseil de sa bailleresse pour l’informer de l’absence d’approvisionnement en eau depuis le mois de septembre 2023, ce à quoi il n’a pas été apporté de réponse en-dehors de l’absence de preuve et du rappel de l’obligation de payer les loyers. Madame [G] [E] produit en outre l’état des lieux d’entrée, selon lequel le compteur d’eau affichait un relevé de 1506,682 m3 ; ainsi qu’une photographie datée du 9 octobre 2024 montrant un relevé de 1525,027 m3, ce qui corrobore ses dires. Or, Madame [W] [U] n’apporte aucun élément de preuve contraire, tel un nouveau relevé de compteur, ou une facture de consommations d’eau du logement. A l’inverse, il sera remarqué que la bailleresse a cessé d’appeler le montant des provisions sur les charges récupérables à compter du mois de décembre 2023. La privation d’eau courante dans le bien loué devra donner lieu à réparation par une baisse du loyer de 150 € mensuelle à compter du mois de septembre 2023.

Sur la résiliation du bail et le montant des sommes dues

Les parties s’accordent sur le principe de la résiliation du contrat, sollicitée par la demanderesse en raison de l’absence de régularisation du paiement des loyers deux mois après un commandement de payer du 22 février 2024.

Ainsi, cette dernière n’est pas fondée à invoquer un délai de préavis de trois mois à compter de la lettre de départ de la locataire du 14 octobre 2024, la date de résiliation dont elle recherche les effets ayant en effet été acquise dès le 23 avril 2024, de sorte que, à compter de cette date, la locataire pouvait restituer le logement à n’importe quel moment.

En refusant cette restitution au-delà du 31 octobre 2024, date à laquelle Madame [G] [E] s’était dite disposée à acter la résiliation, Madame [W] [U] a pris la responsabilité de la situation d’occupation du logement, et n’est pas fondée à réclamer une indemnité pour la période postérieure, de la même façon qu’il est en outre inutile de prononcer l’expulsion de Madame [G] [E].

Au vu du décompte produit par Madame [W] [U], arrêté au 20 décembre 2024, il convient de constater que lui était due à la date du 31 octobre 2024 la somme de 6423€ en loyers et indemnités d’occupation de même montant, tenant compte de deux versements de la CAF, de 773 € et de 212 €, respectivement intervenus le 5 septembre et le 4 octobre 2024. A cette somme il convient de déduire, ainsi qu’il a été détaillé ci-dessus, la somme de 150 € mensuelle à compter du mois de septembre 2023, soit 2100 €, pour un total de 4323 €, que Madame [G] [E] sera condamnée à verser à Madame [W] [U].

Sur le cautionnement de Madame [C] [E]

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’article 1373 du même code prévoit par ailleurs que la partie à laquelle on l’oppose peut désavouer son écriture ou sa signature. Dans ces cas, il y a lieu à vérification d’écriture.

En l’espèce, il a été, à l’audience du 20 décembre 2024, procédé à la vérification de l’écriture et de la signature de Madame [C] [E] dans les conditions prévues par les articles 287, alinéa premier, et 288 du code de procédure civile.

Il ressort de l’examen de l’écriture de Madame [C] [E], telle qu’elle résulte du document écrit sous dictée lors de l’audience, qu’elle est radicalement différente des deux écritures, au demeurant différentes, qui composent l’acte de cautionnement annexé au bail. De même, la signature apposée au pied de l’acte de cautionnement est totalement différente de celle déposée à dix reprises par Madame [C] [E] à l’audience.

Dès lors, il est impossible d’attribuer l’acte de cautionnement à Madame [C] [E], qui sera ainsi mise hors de cause, sans même qu’il soit nécessaire de vérifier la conformité de cet acte aux dispositions des articles 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et 2297 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [G] [E] a déposé le 8 novembre 2024 un dossier de surendettement.

Cette procédure étant la plus à même de déterminer les modalités de règlement de cette dette, il conviendra de rejeter la demande afin de permettre à la Commission de Surendettement de trancher la question.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner Madame [G] [E] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer et de sa dénonciation.

En revanche, compte tenu de ce que l’action était partiellement infondée, la demande de Madame [W] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée, tandis qu’il sera fait fait droit, à hauteur de 1200 €, à la demande de Madame [C] [E], à charge pour Maître Frédérique PASCOT de renoncer au versement de l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Madame [W] [U] ;

ORDONNE la réduction du loyer convenu entre Madame [W] [U] et Madame [G] [E], à compter du 1er septembre 2023, à 340 € mensuel ;

CONSTATE à la date du 23 avril 2024, la résiliation du bail conclu entre Madame [W] [U] et Madame [G] [E] portant sur la maison d’habitation située à [Adresse 10] ;

FIXE à compter de cette date, à la charge de Madame [G] [E], une indemnité mensuelle d’occupation de 340 € ;

CONDAMNE Madame [G] [E] à payer à Madame [W] [U] la somme de 4323 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation non réglés ;

DEBOUTE Madame [G] [E] de sa demande de délais de paiement;

MET HORS DE CAUSE Madame [C] [E] ;

CONDAMNE Madame [W] [U] à verser à Maître Frédérique PASCOT une indemnité de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sous réserve du renoncement de cette dernière au versement de l’aide juridictionnelle accordée suivant décision du 28 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [G] [E] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer et de sa dénonciation ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE