Du 21 novembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/00279 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YY5A

AQUITANIS

C/

[B] [T] [P], [K] [N]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à AQUITANIS

Le 21/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représenté par M. [F] [W] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [T] [D] [N]

[Adresse 4] [Adresse 11] [Adresse 2]

[Localité 8]

Madame [K] [N]

[Adresse 4] [Adresse 11] [Adresse 2]

[Localité 8]

Présents

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 29 Janvier 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 mars 2023, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS (ci-après AQUITANIS) a donné à bail à Monsieur [B] [T] [D] [N] et Madame [K] [N] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5], à [Localité 12], moyennant un loyer de 755,07 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier à Monsieur et Madame [N] le 22 novembre 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Par acte du 29 janvier 2024, AQUITANIS a fait assigner Monsieur et Madame [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du contrat de bail pour défaut d’assurance et défaut de paiement des loyers et des charges locatives, leur expulsion et leur condamnation provisionnelle au paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation, outre une indemnité au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 18 avril 2024 à laquelle elle a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 19 septembre 2024 et mise en délibéré au 21 novembre 2024.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, demande:

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges;

— d’ordonner l’expulsion des époux [N] et de tous occupants de leur chef des lieux occupés;

— de les condamner solidairement au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 2749,10 euros, au titre de l’arriéré locatif (hors frais de procédure et intérêts de retard), avec les intérêts légaux à compter de la première échéance, d’une provision à titre d’indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer jusqu’à leur départ effectif, d’une somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle précise que le paiement du loyer courant n’a pas été repris mais qu’il a été justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour le surplus aux écritures déposées par AQUITANIS à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens.

Monsieur et Madame [N], comparants en personne le 19 septembre 2024, ne contestent pas les sommes réclamées par leur bailleur et demandent au juge des contentieux de la protection statuant en référé de ne pas faire droit à la demande d’expulsion en soutenant qu’ils vont régler la dette locative en deux versements d’ici le 5 novembre 2024 (un versement de 1000 euros le 5 octobre et un autre de 1500 euros le 5 novembre).

Il a été accordé aux défendeurs un délai pour justifier en cours de délibéré du premier versement (avant le 18 octobre 2024).

Aucune note n’est parvenue au tribunal dans le délai imparti.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL

— sur la recevabilité de l’action :

AQUITANIS justifie avoir avoir signalé l’impayé à la CAF par lettre du 22 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 janvier 2024, ce qui permet de réputer saisie la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 30 janvier 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 18 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur et Madame [N] le 22 novembre 2023, pour la somme en principal de 3177,46 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 23 janvier 2024.

Il résulte toutefois de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier et du dernier décompte versé par le bailleur que le paiement du loyer courant n’a pas été repris, de sorte que le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire. Dès lors, la demande formée par Monsieur et Madame [N] lors de l’audience du 19 septembre 2024 qui s’analyse en une demande tendant à se voir accorder des délais de paiement, sera rejetée, ces derniers n’ayant par ailleurs pas justifié avoir réglé leur dette locative comme ils s’y étaient engagés.

Par conséquent, il convient de constater que le bail conclu le 17 mars 2023 a pris fin le 23 janvier 2024.

Monsieur et Madame [N], qui n’ont plus de titre d’occupation depuis cette date, et tout occupant de leur chef, seront dès lors condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif.

— SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est produit par AQUITANIS le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Monsieur et Madame [N] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite et des intérêts de retard, la somme de 2749,10 euros à la date du 19 septembre 2024, comprenant l’échéance du loyer et des charges du mois d’août 2024.

Monsieur et Madame [N] ne forment pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doivent, par conséquent, être condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Monsieur et Madame [N] étant mariés et conformément aux dispositions de l’article 220 du code civil, la condamnation sera prononcée solidairement.

Monsieur et Madame [N] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, qu’il convient de fixer par référence au montant actuel du loyer et des provisions pour charges à 748,93 euros.

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur et Madame [N], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En revanche, leur situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, I.LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 23 janvier 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 17 mars 2023 et liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS d’une part à Monsieur [B] [T] [D] [N] et Madame [K] [N] d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 6]);

REJETONS la demande de délais de paiement formée par Monsieur [B] [T] [D] [N] et Madame [K] [N] visant à suspendre les effets de la clause résolutoire;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [B] [T] [D] [N] et Madame [K] [N] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [B] [T] [D] [N] et Madame [K] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, égale à la somme de 748,93 euros;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [T] [D] [N] et Madame [K] [N] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 2749,10 euros, au titre de l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation arrêté au 19 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 comprise, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [B] [T] [D] [N] et Madame [K] [N] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation ci-dessus fixée, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ;

REJETONS la demande formée par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [T] [D] [N] et Madame [K] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE