TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 23/07942 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XPBY

JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. TOPINVEST 64

Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]/FRANCE

représentée par M^e Jérôme WALLAERT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. TOP OFFICE

Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Benjamin CHEVALIER, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Mars 2025 ;

A l’audience publique du 08 Décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 9 Mars 2026, prorogé au 30 Mars 2026 puis prorogé pour être rendu le 10 Avril 2026.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 10 Avril 2026, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SAS Top Office est une chaîne de magasins, spécialisés dans la vente de fournitures et de matériels de bureaux.

La SCI Topinvest 64 est propriétaire d’un local commercial, situé [Adresse 3] à Bayonne.

Suivant un acte sous seing privé du 2 juillet 2001, la SAS Top Office a pris à bail le local commercial, appartenant à la SCI Topinvest 64. Aux termes de ce bail, il était prévu la location d’un local de 1 977 m², dont 1 800 m² de vente, pour une durée de 9 années.

Le 22 décembre 2009, les parties ont procédé à la résiliation amiable du bail commercial du 2 juillet 2001 et convenu de régulariser un nouveau bail commercial. Le bail commercial était consenti pour une durée de neuf années. Le montant du loyer s’élevait à 394 926,68 € HT.

Suivant acte sous seing privé du 20 janvier 2017, les parties ont convenu du renouvellement anticipé du bail commercial, pour une durée de 10 ans. Par avenant du même jour, le montant du loyer était ramené à la somme de 394 926,68 € HT.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 21 février 2023, la SAS Top Office, par l’intermédiaire de son conseil, informait la SCI Topinvest 64 de son intention de céder la quasi-totalité de ses fonds de commerce, à M. [Z] [T], affilié de la société Top Office. Il était demandé dans ce courrier à la SCI Topinvest 64, d’agréer le repreneur et d’autoriser la cession du fonds de commerce au moyen d’une lettre prérédigée et annexée à la lettre d’information.

Dans une lettre du 21 mars 2023, le conseil de la société Topinvest 64 sollicitait des informations complémentaires sur les modalités de l’opération de cette cession globale des fonds de commerce Top Office et ses conséquences à l’égard du bailleur.

Des discussions et divers échanges s’en sont suivis entre les parties.

Le 30 juin 2023, la SAS Top Office a cédé l’intégralité de ses fonds de commerce, dont celui de [Localité 3], à des sociétés contrôlées par M. [Z] [T], sous la condition résolutoire de l’absence de l’exercice du droit de préférence du bailleur.

Le 19 juillet 2023, la cession du fonds de commerce de Bayonne à la société New Top Bayonne a été signifiée à la SCI Topinvest 64, par un acte extrajudiciaire.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 1er septembre 2023, la S.C.I. Topinvest 64 a assigné la S.A.S. Top Office devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’inopposabilité de l’acte de cession et de résiliation du bail.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 26 juillet 2024, la S.C.I. Topinvest 64 sollicite de la juridiction de :

A titre principal

Constater l’irrégularité de la cession du 30 juin 2023 et, par conséquent, son inopposabilité à la société Topinvest 64 ;

Prononcer la résiliation judiciaire du bail du 20 janvier 2017 ;

Ordonner l’expulsion de la société Top Office et de tout occupant de son chef des locaux situés à [Localité 3] et appartenant à la société Topinvest 64, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 15ème jour de la signification de la décision à intervenir, outre le paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer payé et des charges issues du bail jusqu’à complète libération ;

A titre subsidiaire

Ordonner à la société Top Office la fourniture à la société Topinvest 64 d’une garantie à première demande établie par une banque nationale de premier plan pour une durée de trois ans correspondant à un montant équivalent à trois ans de loyer augmenté des provisions sur charges pour la même durée sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du 15ème jour de la signification de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

Débouter la société Top Office de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

La Condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 19 septembre 2024, la S.A.S. Top Office s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle sollicite du tribunal de :

Débouter la SCI Topinvest 64 de l’ensemble de ses demandes ;

Juger la cession du fonds de commerce du 30 juin 2023 opposable à la SCI Topinvest 64 ;

Condamner la SCI Topinvest 64 au paiement de la somme de 10 000 € en réparation du préjudice subi ;

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner la SCI Topinvest 64 au paiement de la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue par ordonnance du 20 mars 2025 avec fixation de l’affaire à l’audience du 8 décembre 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 mars 2026 prorogé au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

I- Sur l’inopposabilité de l’acte de cession du fonds de commerce

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

A- Sur la renonciation du bailleur à se prévaloir de l’irrégularité

La défenderesse soutient que la demande subsidiaire de la bailleresse de fourniture d’une garantie à première demande constituerait un acte positif valant renonciation à se prévaloir de l’irrégularité, ce qu’elle conteste.

Cependant, une demande présentée à titre subsidiaire correspond à une stratégie de défense dont il ne saurait être déduit un acte positif et non équivoque démontrant la connaissance par le bailleur de l’infraction et sa volonté de ne pas s’en prévaloir, d’autant qu’il est argué de l’irrégularité à titre principal.

Il n’est donc pas démontré une renonciation du bailleur à se prévaloir de l’irrégularité.

Ce moyen ne pourra donc prospérer.

B- Sur les manquements contractuels du preneur

Selon l’article L.145-16 du code de commerce, sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ou au bénéficiaire du transfert universel de son patrimoine professionnel.

Aux termes de l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

L’article 1190 du même code ajoute que, dans le doute, le contrat de gré à gré s’interprète contre le créancier et en faveur du débiteur, et le contrat d’adhésion contre celui qui l’a proposé.

En l’espèce, il est stipulé à l’article 15.2 du bail régularisé le 20 janvier 2017 entre les parties les dispositions suivantes :

« 15.2 Cession:

Le Preneur ne pourra céder son droit au présent bail sans autorisation expresse et par écrit du Bailleur sauf à un acquéreur de l’intégralité de son fonds de commerce.

En cas de cession, le Preneur restera garant et répondant solidaire du cessionnaire pour le paiement de toute somme et l’exécution des charges et conditions du Bail et ce pendant une période de TROIS ANNÉES à compter de la date de cession.

Toute cession devra s’effectuer par acte authentique ou sous seing privé, le Bailleur dûment appelé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, adressée au moins 15 jours à l‘avance.

Cette convocation devra indiquer les lieux, jour et heure prévus pour la signature de l’acte portant cessions et être accompagnée d’un projet d’acte de cession, à peine de nullité de ladite convocation.

II sera remis au Bailleur, dans les 30 jours de la signature de l’acte portant transfert de propriété, sans frais, une expédition ou un exemplaire original enregistré des cessions. »

L’article 15.3 du bail prévoit en outre un droit de préférence au profit du bailleur stipulé de la manière suivante :

« 15.3 Droit de préférence

Le Bailleur dispose d’un droit de préférence en cas de cession du droit au bail ou de fonds de commerce quelles qu’en soient la forme et les modalités y compris en cas d’adjudication.

Le Preneur devra, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, notifier au Bailleur son projet d’acte de cession, en lui indiquant, à peine de nullité de la notification, le nom et l’adresse de l’acquéreur, le prix, les modalités de paiement et d’une manière générale, toutes conditions de la cession projetée, ainsi que les lieu, jour et heure prévus pour la réalisation de cette cession qui ne pourra intervenir moins d’un mois après réception de cette notification.

Le Bailleur aura la faculté, dans le mois de la réception de cette notification, d’informer le Preneur dans les mêmes formes, en conformité du droit de préférence qui lui est reconnu, à égalité de conditions de sa décision d‘user de ce droit à son profit ou à celui de toute personne physique ou morale qu’il pourra se substituer.

En cas de mise en œuvre du droit de préférence, la cession devra alors être régularisée sous un mois.

Le non exercice du droit de préférence ne vaudra pas agrément de cession.

Aucune cession ne pourra être faite si le Preneur n’est pas entièrement à jour des loyers et accessoires exigibles. »

Par l’article 15.2 alinéa 1, les parties ont convenu que seule la cession du droit au bail détaché du fonds était soumise à accord écrit exprès du bailleur, cette autorisation n’étant pas nécessaire dans l’hypothèse d’une cession de l’intégralité du fonds de commerce.

Dans les alinéas suivants, il est prévu un formalisme à respecter en cas de cession, sans autre précision. Le titre de l’article renvoie de même à la « cession », sans distinction.

Ces alinéas instituent un droit d’information préalable et un droit de concours à l’acte de cession au profit du bailleur.

Rien ne permet de considérer, dans la rédaction de l’article, que ce droit d’information préalable et de concours à l’acte ne concernerait que la cession du droit au bail seul et non l’hypothèse de la cession du droit au bail avec le fonds de commerce. D’ailleurs l’alinéa 3 le stipulant vise « toute cession ».

Au contraire, cette obligation d’information et de concours à l’acte vient s’ajouter à l’obligation d’obtenir l’autorisation du bailleur, de sorte qu’elle prend tout son sens dans l’hypothèse de la cession du fonds de commerce.

Au regard de ces éléments, et sans qu’il y ait lieu à interprétation de ces clauses parfaitement claires, la société Top Office était soumise au formalisme stipulé à l’article 15.2 alinéa 3 et 4 pour la cession de son fonds de commerce.

Il est constant que bien qu’il y ait eu divers échanges entre les parties au sujet des conditions de la cession, le projet d’acte portant cession n’a pas été communiqué à la bailleresse quinze jours avant la date de signature et que la société Topinvest 64 n’a d’ailleurs même pas été appelée à concourir à la cession. Elle n’a été avisée de sa réalisation que le 19 juillet 2023, soit postérieurement à celle-ci intervenue le 30 juin 2023..

Ainsi, le formalisme contractuel n’a pas été respecté.

C- Sur les conséquences de la faute contractuelle

Le droit d’information préalable et le droit de concours à l’acte de cession ont notamment pour objet de permettre au bailleur d’exercer en toute connaissance de cause le droit de préférence institué à son profit.

L’absence d’information sur les éléments précis de la cession du fonds et l’absence de notification de la date de signature de l’acte n’ont pas permis au bailleur d’exercer de manière éclairée son droit de préférence.

En conséquence, il convient de déclarer l’acte de cession irrégulier et par voie de conséquence inopposable au bailleur.

II- Sur la résiliation du bail

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’article 1227 du code civil dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

A- Sur les manquements contractuels

Outre le non-respect du formalisme de la cession, la bailleresse se prévaut de :

— l’absence d’indication expresse de l’identité du cocontractant avant la notification de l’acte de cession

— le non-respect des modalités de purge du droit de préférence

— la dissimulation du prix de cession.

— Sur l’absence d’indication de l’identité du repreneur

Dans la lettre initiale du 21 février 2023, le preneur évoquait une cession de la quasi-totalité de ses fonds de commerce à M. [Z] [T], affilié de la société Top Office. Dans un courriel du 14 avril 2023, en réponse à la demande de renseignement, il était expliqué par le conseil de Top Office : « Nous ne pouvons vous communiquer l’ensemble des informations demandées, notamment l’identité précise de la personne morale qui reprend (en effet, les sociétés sont en cours de constitution) » (pièce 7 défendeur).

Aucune autre information n’était transmise avant la cession et le nom de la société cessionnaire du fonds, soit la S.A.S. New Top [Localité 3], n’était finalement connu qu’avec la notification de l’acte de vente le 19 juillet 2023.

— Sur le non-respect des modalités de purge de l’acte de préférence

Il résulte de l’article 15.3 du bail susmentionné que le bailleur dispose d’un droit de préférence en cas de cession du fonds de commerce et qu’afin de lui permettre de l’exercer, le preneur doit lui transmettre le projet d’acte de cession avec le nom et l’adresse de l’acquéreur, le prix, les modalités de paiement et de manière générale, toutes les conditions de la cession projetée, ainsi que la date prévue pour la réalisation de la cession. Le projet de cession doit lui être transmis au moins un mois avant la signature.

Or, il est constant que si des échanges sont intervenus entre les parties au sujet de la cession et que certaines informations ont été données, aucun projet n’a été notifié à la société Topinvest 64 un mois avant la signature intervenue le 30 juin 2023.

Les diverses informations requises n’ont pas non plus été transmises à la bailleresse d’une autre manière.

Ainsi, le formalisme contractuel prévu pour garantir le droit de préférence n’a pas été respecté.

Le fait que l’acte de cession soit conclu sous la condition résolutoire de l’absence d’exercice de son droit de préférence par la bailleur ne saurait remédier à l’absence de respect du formalisme de l’article 15.3.

— Sur la dissimulation du prix de cession

Dans le courriel du 14 avril 2023, il était fait état d’un prix de cession du fonds de 1 010 000 euros.

Dans l’acte de cession, le prix n’est finalement que de 207 000 euros, ce qui atteste d’un manque manifeste de transparence eu égard à l’importante disparité entre le prix annoncé et le prix finalement convenu.

***

Il résulte de ces éléments que si le preneur n’avait pas à obtenir l’autorisation du bailleur pour céder son fonds de commerce, il était néanmoins tenu de l’informer des conditions de la vente, afin de lui permettre d’apprécier la solvabilité du repreneur et de choisir d’exercer son droit de préférence de manière éclairée et pertinente.

Or, la société Top Office a manqué de transparence, en s’abstenant d’indiquer précisément l’identité et la forme de la société qui procéderait au rachat. Il ne peut être considéré que l’information selon laquelle il s’agira d’une société en cours de constitution, ou de M. [Z] [T], sans autre élément, est suffisante.

Elle a également manqué de transparence en faisant état d’un prix de cession de plus d’un million d’euros, alors que le prix réel n’a été que de 200 000 euros environ, ce qui a été de nature à tromper la société Topinvest 64 sur la solvabilité du repreneur et surtout sur sa capacité à exercer son droit de préférence.

Encore, la société Top Office s’est volontairement abstenue de transmettre à sa propriétaire le projet de cession avant la signature de l’acte alors qu’elle était tenue de le faire au regard des dispositions contractuelles, et ce tant au titre de l’exercice du droit de préférence qu’au titre du droit d’information et droit de concours à l’acte du bailleur.

Et enfin, elle n’a pas avisé la bailleresse de la date de conclusion de l’acte de cession, alors que son concours était prévu, ce concours étant de nature à garantir qu’elle disposerait de toutes les informations sur la cession du fonds de commerce, quand bien même son agrément n’était pas nécessaire.

La société Top Office ne peut valablement soutenir que la condition résolutoire de l’absence d’exercice du droit de préférence par le bailleur serait de nature à régulariser ses manquements et serait équivalente à l’envoi du projet préalablement à la réalisation de la cession. En effet, d’une part cela reviendrait à priver de toute portée les clauses contractuelles. D’autre part, l’acte de cession n’a été signifié au bailleur que le 19 juillet 2023, soit tardivement par rapport à la date de l’acte en date du 30 juin 2023 et alors que l’enregistrement de l’acte à la publicité foncière est intervenu le 20 juillet 2023. Il était, dans ces conditions, plus difficile pour le bailleur d’exercer son droit de préférence, puisque la cession était déjà effective, quand même une condition résolutoire était prévue. De plus, dans ce contexte, le délai d’un mois imparti pour se prononcer sur l’exercice du droit de préférence apparaissait particulièrement bref alors que la société Topinvest 64 découvrait les nouvelles conditions financières de la cession.

Le cumul de ces manquements contractuels lesquels ont fait obstacle à la possibilité pour le bailleur de choisir d’exercer ou non son droit de préférence préalablement à la cession et de manière éclairée, caractérise la gravité suffisante pour fonder la résiliation du bail aux torts de la société Top Office.

Il sera donc fait droit à la demande de résiliation du bail.

B- Sur les conséquences

Il conviendra d’ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef à défaut de libération effective des locaux dans le mois de la signification de la présente décision, sous astreinte de 150 euros par jour de retard selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision.

Le preneur est par ailleurs redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer payé et des charges issues du bail jusqu’à complète libération des locaux.

III- Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral

En vertu de l’article 1240 dudit code, tout préjudice causé à autrui oblige celui qui a commis la faute qui l’a causé à le réparer. L’obligation de réparer est cependant soumise à la preuve de la responsabilité de la personne, qui se caractérise par l’existence d’une faute, d’un dommage, et d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et le dommage.

Il résulte de ce qui précède que la société Top Office a effectivement manqué à ses obligations contractuelles, la résiliation du bail étant prononcée.

Il n’est ainsi pas démontré que la société Topinvest 64 a agi de mauvaise foi ou de manière dilatoire.

En l’absence de faute établie, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

IV- Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1, le juger peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Rien ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire, celle étant compatible avec la nature et l’issue du litige.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.A.S. Top Office succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’acte de cession du fonds de commerce de la S.A.S.U. Top Office intervenu le 30 juin 2023 inopposable à la S.C.I. Topinvest 64 ;

PRONONCE la résiliation du bail commercial liant la S.C.I. Topinvest 64 à la S.A.S.U Top Office ;

ORDONNE l’expulsion de la société Top Office et de tous occupants de son chef de l’immeuble loué sis [Adresse 3] à Bayonne appartenant à la SCI Topinvest 64, à défaut de libération volontaire effective dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, ;

A défaut d’une telle exécution,

CONDAMNE la société Top Office à une astreinte de 150 euros par jour calendaire de retard à compter de la signification de la présente décision jusqu’à la libération effective des locaux et ce, dans la limite de 15 000 euros ;

CONDAMNE la société Top Office à une indemnité d’occupation mensuelle des locaux équivalente au montant du dernier loyer payé et des charges issues du bail, et jusqu’à complète libération ;

DÉBOUTE la SASU Top Office de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.A.S.U. Top Office à payer à la S.C.I. Topinvest 64 la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE la S.A.S. Top Office de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE la S.C.I. Topinvest 64 de ses autres demandes ;

DÉBOUTE la S.A.S. Top Office de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.A.S. Top Office aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON

Chambre 01

N° RG 23/07942 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XPBY

S.C.I. TOPINVEST 64

C/

S.A.S. TOP OFFICE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.