N° RG : N° RG 22/04051 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WUUY

5EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

30Z

N° RG : N° RG 22/04051 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WUUY

Minute n° 2024/00690

AFFAIRE :

S.C.I. SCI 14 CR/13 PSG

C/

S.A.R.L. SARL [6]

Grosses délivrées

le

à

Avocats :

la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES

la SELARL TRASSARD & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 DECEMBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Président

Monsieur Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président

Madame Mariette DUMAS, Vice-Président

Pascale BUSATO, Greffier lors des débats

Isabelle SANCHEZ, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2024, tenue en rapporteur

Délibéré au 19 décembre 2024

Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.C.I. 14 CR/13 PSG

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. [6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 novembre 1989, il a été donné à bail commercial à monsieur [R] [L] des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 1989.

Par acte notarié en date du 19 mars 1998, monsieur [L] a cédé son fonds de commerce à la SARL [6], spécialisée dans le secteur d’activité de la restauration traditionnelle, qui est ainsi devenue nouveau locataire. Elle exploite le fonds sous l’enseigne L'[4].

Par acte notarié en date du 7 juin 2002, la SCI 14 CR/13 PSG a acquis l’immeuble donné à bail commercial et est ainsi devenue nouveau bailleur.

Le bail a été renouvelé suivant demande de renouvellement de la SARL [6] en date du 14 mars 2008 pour une durée de 9 ans à compter du 30 septembre 2008. Il s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er avril 2017.

Le 6 février 2017, le bailleur a adressé une mise en demeure au preneur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette mise en demeure a été réitérée par commandement visant la clause résolutoire et valant mise en demeure au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce, signifié le 11 mai 2017, demandant au preneur de mettre fin aux manquements au bail, à savoir l’encombrement de l’accès à la cave, au sous-sol, le stockage des poubelles dans la cour commune.

Par acte du 11 juillet 2017, le bailleur a signifié un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction, prenant effet le 31 mars 2018, en raison de motifs graves et légitimes.

Le locataire se maintenant dans les lieux en dépit de l’absence de contestation du congé dans le délai de deux ans et d’une sommation d’avoir à quitter les lieux qui lui a été délivrée, la SCI 14 CR/13 PSG a saisi le tribunal judiciaire par acte délivré le 31 mai 2022 afin d’ordonner l’expulsion du locataire et de le condamner à lui verser une indemnité d’occupation depuis le 1er avril 2018 jusqu’à libération effective des lieux.

Initialement fixée pour être plaidée à l’audience du 11 juillet 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 octobre 2024 sur demande des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 septembre 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 16 mai 2023 la SCI 14 CR/13 PSG demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce et du congé du 11 juillet 2017 de :

— constater que la SARL [6] est prescrite pour contester le congé portant refus de renouvellement et refus de l’indemnité d’éviction,

— constater que le congé du 11 juillet 2017 a mis fin au bail,

— ordonner l’expulsion de la SARL [6] et de tous les occupants de son chef, si besoin avec le recours à la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— condamner la SARL [6] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer depuis le 1er avril 2018, jusqu’à libération effective des lieux,

— rejeter l’ensemble des demandes de la SARL [6],

— la condamner aux dépens avec droit pour la SELARL CAPORALE MAILLOT BLATT de les recouvrer directement à leur profit, et à lui verser une somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

N° RG : N° RG 22/04051 – N° Portalis DBX6-W-B7G-WUUY

Au soutien de ses prétentions, la SCI 14 CR/ 13 PSG expose que le commandement valant mise en demeure délivré le 17 mai 2017 n’est pas entaché de nullité, contrairement à ce que prétend la défenderesse. Elle souligne qu’il ne constitue pas seulement un commandement visant la clause résolutoire mais comporte également la mise en demeure prévue à l’article L. 145-17 du code de commerce, préalable au non renouvellement sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime et rappelle que le tribunal n’est pas saisi d’une action tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire mais d’une action en validation du congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction; elle en déduit que les observations en défense sur le commandement visant la clause résolutoire sont sans objet. La SCI 14CR/13 PSG estime que la mise en demeure comporte les infractions reprochées à des obligations qui sont visées dans le bail. Elle souligne que la nullité de la mise en demeure ne peut résulter que de la méconnaissance d’une règle de forme inexistante ici.

Elle estime justifié le congé pour motif grave et légitime en ce que l’accès à la cave est encombré par des engins de cuisine, les poubelles du restaurant sont stockées dans la cour commune de l’immeuble, l’accès au sous-sol est encombré, Elle ajoute que le règlement de copropriété est opposable au locataire, dont le bail prévoit qu’il doit s’y conformer.

Elle souligne qu’en tout état de cause, la demande principale du locataire de voir constater que le bail n’a pas été résilié et qu’il continue de produire ses effets sera déclarée mal fondée en droit car si le tribunal devait juger nul le congé et/ou la mise en demeure, cette nullité n’aurait pas pour conséquence la poursuite du bail mais l’obligation pour le bailleur de verser une indemnité d’éviction.

Sur les motifs graves et légitimes fondant le congé, elle souligne que le locataire ne démontre pas ses allégations selon lesquelles les encombrants ne lui appartiendraient pas, alors qu’elle a été destinataire de courriers du syndic et d’un copropriétaire se plaignant du comportement envahissant du locataire. Elle fait valoir un constat d’huissier de justice établi le 19 juin 2017, les relances du syndic pour lui dénoncer les comportements du locataire, ainsi qu’une lettre d’un copropriétaire. Elle estime avoir fait établir par constat d’huissier la persistance des manquements à l’expiration d’un délai d’un mois suivant mise en demeure.

En réplique, aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 31 août 2023, la SARL [6] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1185 du code civil, L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce, de :

— prononcer la nullité du commandement visant la clause résolutoire et valant mise en demeure du 11 mai 2017,

— déclarer recevable la demande de nullité du congé comportant refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction du 11 juillet 2017,

— prononcer la nullité du congé comportant refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction,

— constater que le bail n’est pas résilié et continue à produire ses effets,

— rejeter la demande d’expulsion,

Subsidiairement,

Constater que la SCI 14 ne justifie pas de motifs graves et légitimes,

Dire que la société [6] a droit à une indemnité d’éviction et qu’elle restera dans les lieux jusqu’à paiement de cette indemnité,

— avant dire-droit, ordonner une expertise en vue de fixer cette indemnité d’éviction,

— en tout état de cause, écarter l’exécution provisoire,

— condamner la SCI 14 à supporter les dépens et à lui verser 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa défense, la société [6] expose en premier lieu que le commandement visant la clause résolutoire signifié le 11 mai 2017 est un commandement valant mise en demeure. Cette mise en demeure étant un préalable au refus de renouvellement sans indemnité d’éviction qui lui a été signifié au mois de juillet, elle a intérêt à en soulever la nullité. Elle en déduit que contrairement à ce que soutient la SCI 14 CR/13 PSG, sa demande n’est nullement hors sujet : la nullité soulevée vise le commandement en ce qu’il vise la clause résolutoire et en ce qu’il constitue une mise en demeure.

Au soutien de sa demande de nullité, la société [6] expose que l’infraction évoquée dans le commandement visant la clause résolutoire doit être prévue expressément par le bail, qu’en l’espèce, le commandement litigieux fait référence à la clause du bail que la SARL [6] n’aurait pas respecté à savoir l’article 9 qui impose au locataire de se conformer au règlement de copropriété. Elle souligne que toutefois cet article renvoie de manière générale et non précise au règlement de copropriété et au règlement intérieur de l’immeuble et aux lois et usages de la copropriété. Elle estime que c’est donc par référence à ses règlements pris dans leur entier et à des usages que le commandement a été pris, non à une stipulation expresse du bail. Elle souligne à cet égard qu’elle ne dispose pas de ces règlements et n’en a pris connaissance qu’après délivrance d’une sommation de communiquer en cours de procédure. Elle en déduit qu’aucune infraction ne peut être caractérisée à cet égard avec une évidence suffisante.

S’agissant du « commandement en ce qu’il constitue une mise en demeure », prévue par l’article L. 145-17 du code de commerce, elle souligne qu’en application de ce texte, la mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire et préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa pertinent de l’article L. 145-17 précité. Elle souligne que la mise en demeure se réfère aux mêmes motifs que ceux visés pour la clause résolutoire, insuffisamment précis. Elle en déduit que le tribunal ne pourra que prononcer la nullité de ce commandement visant la clause résolutoire et valant mise en demeure ainsi que le congé et par voie de conséquence juger que le bail n’a pas été résilié.

S’agissant du congé comportant refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction, la SARL [6] soutient, en réponse au bailleur exposant qu’elle est prescrite pour contester le congé, en se fondant sur des arrêts de la cour d’appel de Paris et de Versailles, qu’elle est recevable à agir en contestation de la validité du congé par voie d’exception en réponse à l’action du bailleur en validation de ce congé, sans qu’il puisse lui être opposée la prescription biennale. Elle ajoute en se fondant sur un arrêt de la cour d’appel de Colmar qu’elle peut en défense se prévaloir d’un moyen de nullité sans que la prescription ne puisse lui être opposée. Elle conteste la validité du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction en ce qu’il est équivoque, insuffisamment motivée et faisant référence à des infractions non expressément prévues par le bail commercial.

Elle ajoute que la mise en demeure étant nulle, le congé qui la suit l’est également.

Subsidiairement, la société [6] conteste le bienfondé des motifs graves et illégitimes avancés par le bailleur lui permettant de s’affranchir du paiement d’une indemnité d’éviction. Elle soutient qu’elle n’est pas à l’origine des encombrants relevés par l’huissier de justice dans son procès-verbal de constat établi le 19 mars 2017 et ne peut dès lors être tenue pour responsable du prétendu blocage d’accès au robinet et au compteur d’eau. Elle ajoute avoir produit aux débats un constat d’huissier les 16 et 20 mars 2018 montrant que les poubelles dans la cour proviennent des appartements de la copropriété, qu’il y a des cartes de menus appartenant à d’autres restaurants et que ces encombrants persistent depuis des années. Elle en déduit que les motifs graves et légitimes invoqués ne lui sont pas imputables. Elle souligne également que l’accès aux compteurs peut se faire depuis la voie publique, sans qu’il soit besoin de passer par la cave. Elle ajoute produire des attestations montrant qu’elle respecte les parties communes. Elle en déduit avoir droit à une indemnité d’éviction, soulignant qu’elle exploite son fonds de commerce depuis 20 ans.

Elle demande d’écarter l’exécution provisoire qui est susceptible d’entraîner des conséquences manifestement excessives sur sa situation.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’objet du litige

A titre liminaire, au vu des écritures des parties, il convient de clarifier l’objet du litige, le tribunal s’en tenant à répondre uniquement aux prétentions dont il est saisi.

Dans des dernières conclusions récapitulatives, la SCI 14CR/13PSG demande au tribunal de constater que le congé délivré le 11 juillet 2017 a mis fin au bail commercial et demande en conséquence l’expulsion du preneur, sans indemnité d’éviction.

La SCI vise l’article L. 145-9 du code de commerce, qui prévoit que les baux commerciaux cessent par l’effet d’un congé délivré au moins six mois à l’avance ou par l’effet d’une demande de renouvellement. Si le bail s’est poursuivi par tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cet article précise en outre que « Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

Le congé du 11 juillet 2017 est intitulé « congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction » à effet du 31 mars 2018. Il a donc été délivré six mois avant la date d’effet.

Ce congé mentionne qu’il fait suite à un commandement valant mise en demeure sur le fondement de l’article L. 145-17 du code de commerce, signifié le 11 mai 2017 au locataire.

L’article L. 145-17 du code de commerce précise que : « I.- Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa (…) »

Dans ses dernières conclusions récapitulatives, le preneur soulève la nullité du « commandement valant clause résolutoire et valant mise en demeure du 11 mai 2017 » et la nullité du congé délivré.

Ces deux actes étant supports à la cessation du bail et au refus du paiement d’une indemnité d’éviction, le tribunal est tenu d’examiner ces demandes. Contrairement à ce que soutient la SCI, les développements relatifs à la nullité du « commandement valant clause résolutoire et valant mise en demeure du 11 mai 2017 » ne sont pas hors sujet mais sont la conséquence du choix même du bailleur de délivrer un commandement visant à la fois la clause résolutoire et les motifs graves et légitimes justifiant de la privation d’indemnité d’éviction.

En revanche, le tribunal se concentrera non pas sur les motifs de la mise en œuvre de la clause résolutoire, le bailleur n’ayant pas fait le choix de délivrer un congé sur ce fondement mais sur ceux annonçant le congé avec refus d’indemnité d’éviction.

2. Sur l’irrecevabilité de la prescription soulevée

En vertu de l’article 789 6°), le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer jusqu’à son dessaisissement sur les fins de non-recevoir.

Aux termes de l’article 122 du même code: “Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

En l’espèce, faute pour le bailleur d’avoir soulevé la fin de non-recevoir tirée de la prescription devant le juge de la mise en état dans la phase d’instruction du dossier, celui-ci est irrecevable à le soulever devant le tribunal, la demande étant tardive. Cette fin de non-recevoir sera donc déclarée irrecevable.

3. Sur la régularité de la mise en demeure adressée le 11 mai 2017

En application de l’article L. 145-17 du code de commerce la mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du 1° de cet article.

La mise en demeure doit comporter le motif, suffisamment explicite, qui servira, le cas échéant, au refus du bailleur, de façon à ce que le locataire puisse remédier à l’infraction, cette mention étant également prescrite à peine de nullité.

Si la sommation non exécutée ouvre seulement au bailleur le droit de refuser l’indemnité d’éviction, la validité des motifs du congé est soumise à l’appréciation du tribunal.

Ainsi que cela a été explicité plus haut, les moyens de nullité soulevés seront examinés au regard du commandement litigieux en ce qu’il constitue une mise en demeure prévue par l’article L. 145-17 du code de commerce.

Le preneur soutient que cette mise en demeure est nulle au regard de l’imprécision des motifs allégués.

En l’espèce, il convient de constater que la mise en demeure du 11 mai 2017 a bien été délivrée par huissier de justice et comporte des motifs suffisamment explicites : il est reproché au preneur les faits suivants : « l’accès à la cave est encombré par des engins de cuisine, les poubelles du restaurant sont stockées dans la cour commune, l’accès au sous-sol est encombré, ce qui empêche la prise d’eau au robinet et le contrôle du compteur général », faits considérés comme étant en infraction avec les dispositions de l’article 9 du bail commercial, demandant au preneur de se conformer au règlement de copropriété et au règlement intérieur de l’immeuble s’il en existe de même qu’aux lois et usages en ce qui concerne la propreté, l’hygiène et l’entretien.

Cette mise en demeure, qui vise l’article L. 145-17 et qui reproduit in extenso le 1° de cet article, précise en outre que le preneur dispose d’un délai d’un mois pour y remédier.

En conséquence, le tribunal constate que la mise en demeure préalable au congé est régulière.

4.Sur la régularité du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction

Il résulte de l’article L. 145-9 du code de commerce que, dans le cadre d’un bail qui s’est poursuivi par tacite prolongation, le bailleur peut notifier un congé à son preneur à la condition de respecter un délai de préavis de six mois.

Selon l’article L. 145-14 du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, il doit payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L. 145-17 de ce code permet au bailleur de refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’une telle indemnité, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant et que ce motif est persistant un mois après mise en demeure.

Il résulte de ces dispositions qu’un congé délivré sans motif ou pour motifs équivoques par le bailleur produit néanmoins ses effets et met fin au bail commercial, dès lors que le bailleur est en toujours en droit de refuser le renouvellement du bail à la condition de payer une indemnité d’éviction.

La nullité de ce congé prévue par l’article L. 145-9 du code de commerce est une nullité relative qui ne peut être soulevée que par le preneur. Dès lors, celui-ci peut soit renoncer à la nullité du congé en sollicitant une indemnité d’éviction et en se maintenant dans les lieux en l’attente de son paiement en application de l’article L. 145-28 du même code, soit s’en prévaloir en optant pour la poursuite du bail (3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n° 17-18.756).

La société [6] soutient que le congé est entaché de nullité car les motifs sont équivoques. Elle estime qu’il est insuffisamment motivé et fait référence à des infractions non expressément prévues par le bail commercial.

En l’espèce, il convient de constater que le congé a été délivré par acte d’huissier le 11 juillet 2017. Ce congé rappelle que la mise en demeure signifiée le 11 mai n’a pas été suivie d’effet dans le délai d’un mois et reproduit les dispositions du 5e alinéa de l’article L. 145-9 du code de commerce relatives aux modalités de contestation de ce congé.

Il respecte donc parfaitement le formalisme requis.

S’agissant des infractions au bail relevées, il est précisé que le bailleur estime que les motifs graves et légitimes sont constitués par les éléments suivants : « l’accès à la cave est encombré, l’accès au sous-sol est encombré, ce qui empêche la prise d’eau au robinet et le contrôle du compteur d’eau général. ». Il est fait référence à la mise en demeure signifiée le 11 mai 2017.

Il convient en conséquence de constater que le congé est fondé sur des motifs non équivoques et précis.

En conséquence, la demande de nullité du congé sera rejetée.

5.Sur le caractère grave et légitime des fautes alléguées

La privation du droit au renouvellement et du droit d’obtenir une indemnité d’éviction doit être justifiée par une faute importante du locataire, empêchant la poursuite des relations contractuelles. Un seul motif suffit.

En l’espèce, la mise en demeure fondée sur l’article L. 145-17 du code de commerce vise des infractions à l’article 9 du contrat de bail, qui impose au preneur de : « se conformer au règlement de copropriété et au règlement intérieur de l’immeuble s’il en existe, de même qu’aux lois et usages en ce qui concerne la propreté, l’hygiène et l’entretien. » Aucun règlement de copropriété ni règlement intérieur n’a été joint à ce bail.

Ainsi, il ne saurait être reproché au bailleur de ne pas avoir respecté les termes d’un règlement de copropriété qui ne lui est pas opposable.

Il convient de rechercher si les fautes alléguées sont contraires aux « usages en ce qui concerne la propreté, l’hygiène et l’entretien » et sont suffisamment graves.

Il est reproché au preneur d’avoir encombré l’accès à la cave et au sous-sol, empêchant la prise d’eau au robinet et le contrôle du compteur d’eau général. Ces motifs font suite à une réunion de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 22 mars 2017, demandant au propriétaire du local commercial d’assigner son locataire afin que l’accès au sous-sol soit débarrassé pour permettre la prise d’eau au robinet et le contrôle du compteur d’eau général.

Selon le procès-verbal d’huissier de justice établi à la demande du bailleur le 19 juin 2017, soit plus d’un mois après la mise en demeure, celui-ci a constaté la présence d’un aspirateur et d’un four sur les marches, empêchant le passage. L’accès à la cave est obstrué par des cartons, une grande plaque en contreplaqué et sur le sol, divers objets. Il ne s’agit donc pas d’encombrants condamnant l’accès à la cave. Si la problématique de la présence de poubelles dans la cour commune est évoquée dans les écritures, ce motif n’est pas repris dans le congé.

A supposer même que ces encombrants soient imputables au preneur et empêchent l’accès au robinet et au compteur d’eau, lequel est, selon procès-verbal d’huissier de justice des 16 et 20 mars 2018 établis à la demande du preneur, accessible depuis un soupirail donnant sur la rue, ces fautes ne constituent pas des fautes suffisamment graves pour justifier la privation du locataire évincé d’une indemnité.

En conséquence, la société [6] est créancière de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L.145-14 du code de commerce et une expertise sera ordonnée avant dire droit à l’effet d’en évaluer les montants.

Il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DECLARE IRRECEVABLE la fin de non-recevoir tirée de la prescription,

REJETTE les demandes de nullité de la mise en demeure et du congé délivrés les 17 mai 2017 et 11 juillet 2017,

DIT que la société [6] bénéficie d’une créance au titre de l’indemnité d’éviction due par la SCR 14 CR/13 PSG en raison du non-renouvellement du bail au 19 mars 1998,

AVANT DIRE DROIT,

ORDONNE, une mesure d’expertise aux fins de fixer l’indemnité d’éviction due par la SCI 14 CR/13 PSG à la SARL [6],

COMMET pour y procéder Monsieur [W] [T], domicilié au [Adresse 2] à [Localité 7], avec pour mission de :

— de convoquer les parties, les entendre, recueillir leurs observations et y répondre,

— se faire communiquer dans les délais qu’il fixe tous documents utiles au bon accomplissement de sa mission,

— se déplacer dans les locaux commerciaux loués, sis [Adresse 1] à [Localité 5] à [Localité 8], les décrire et donner tous éléments utiles quant à leur situation,

— donner tous éléments factuels de nature à déterminer et évaluer l’indemnité d’éviction due par la SCI 14 CR/13 PSG et l’indemnité d’occupation due par la SARL [6] à compter du 1er avril 2018,

— donner tous éléments utiles à l’accomplissement de sa mission ;

FIXE à la somme de 3000 euros la provision que la SCI 14 CR/13 PSG devra consigner par virement sur le compte de la Régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (Cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente ordonnance) dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque,et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor, ou que le juge chargé du contrôle, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité ;

DIT que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence,

DIT que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, SANS AUTRE AVIS DU GREFFE,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

DIT que l’expert devra établir un pré-rapport dans le délai de QUATRE MOIS,

DIT que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal de grande instance, dans les SIX MOIS suivant le dépôt du pré-rapport, sauf prorogation accordée par le magistrat chargé du contrôle sur demande présentée avant l’expiration du délai fixé,

DIT qu’il appartiendra à l’expert d’adresser un exemplaire de son rapport à la demande du greffier de la juridiction du fond (par la voie électronique ou à défaut sur support papier),

DÉSIGNE Madame le Juge de la Mise en Etat de la 5ème chambre civile, pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction,

DIT que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée et répondre point par point et de façon claire, concise mais argumenter à chacune des questions qui lui sont posées,

DIT que l’expert devra préciser dans son rapport qu’il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception,

DIT que l’expert devra prendre en considération les observations et déclarations des parties en précisant la suite qui leur aura été donnée,

PRÉCISE à cet égard que les dires des parties et les réponses faites par l’expert à ces dernières devront figurer en annexe du rapport d’expertise,

RAPPELLE à cet égard aux parties que les dires doivent concerner uniquement les appréciations techniques et que l’expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique,

ORDONNE un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

RENVOIE l’affaire à la mise en état continue du 08 octobre 2025 ;

RÉSERVE les dépens.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits, le présent jugement ayant été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE