Du 22 novembre 2024

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/01432 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZNEB

S.A. DOMOFRANCE

C/

[K] [C]

— Expéditions délivrées à

Mme [K] [C]

— FE délivrée à

M^e Mathieu RAFFY

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 11]

RCS [Localité 8] N° B 458 204 963

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL MATHIEU RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

DEFENDERESSE :

Madame [K] [C]

née le 28 Mai 1987 à [Localité 9]

[Adresse 13] [Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 06 Mai 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date et à effet du 14 juin 2016, la S.A. d’HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [K] [C] un logement situé [Adresse 13] [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023, la S.A. d’HLM DOMOFRANCE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.269,59 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, la S.A. d’HLM DOMOFRANCE a assigné Madame [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 26 juillet 2024 aux fins de voir :

— Constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire insérée au bail,

— Ordonner la résiliation du contrat de bail consenti à Madame [C],

— Ordonner l’expulsion de Madame [C] des locaux donnés à bail ainsi que celle de tous occupants de son chef , entrés dans les lieux loués et de tous meubles et objets mobiliers lui appartenant, avec au besoin le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— La condamner au paiement d’une provision de 4.353,86€ suivant décompte arrêté au 15 avril 2024, sauf à parfaire au jour des plaidoiries,

— La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux,

— La condamner au paiement d’une indemnité de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— La condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 26 juillet 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 20 septembre 2024.

Lors de l’audience du 20 septembre 2024, la S.A. d’HLM DOMOFRANCE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 6.330,03 euros au 16 septembre 2024 (échéance du mois d’août incluse) et confirme les termes de sa demande initiale.

Elle indique que Madame [N] a repris un paiement partiel des loyers en juillet, août et septembre et être opposée à l’octroi de délai de paiement.

En défense, Madame [K] [C] comparaît et expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement, expose avoir déposé un dossier de surendettement et être suivie par une assistante sociale. Elle ajoute avoir repris une activité professionnelle.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 22 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 10 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 26 juillet 2024.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 11 décembre 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La S.A. d’HLM DOMOFRANCE a fait signifier à Madame [K] [C] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.269,59 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 7 décembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [K] [C] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 7 décembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 8 février 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 8 février 2024.

Le versement intégral du loyer courant n’a pas été repris avant la date de l’audience et le bailleur s’opposant à l’octroi de délais de paiement, Madame [N] sera déboutée de sa demande visant à rester dans les lieux et à se voir octroyer des délais de paiement.

Dès lors, Madame [K] [C] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 8 février 2024, ce qui constitue pour la S.A. d’HLM DOMOFRANCE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A. d’HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 6.330,03 euros à la date du 16 septembre 2024.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance :

les frais de procédure qui relèvent des dépens (126,62 + 89,05 = 215,67 euros),des pénalités pour non réponse à l’enquête de ressources (15,24 + (7,62 x 6) = 60,96 euros) sans qu’il soit justifié de la régularité de leur application.

Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [K] [C] sera donc condamnée au paiement de la somme de 6.053,40 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 16 septembre 2024 – échéance du mois d’août 2024 incluse. Madame [K] [C] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [K] [C].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [K] [C] à verser à la S.A. d’HLM DOMOFRANCE la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 8 février 2024 ;

REJETONS la demande de délais formée par Madame [K] [C] ;

CONDAMNONS Madame [K] [C] à quitter les lieux loués situés [Adresse 13] [Adresse 3] à [Localité 12] ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [K] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (552,04 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [K] [C] à payer à la S.A. d’HLM DOMOFRANCE la somme de 6.053,40 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 16 septembre 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [K] [C] à payer à la S.A. d’HLM DOMOFRANCE, à compter du 1er septembre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [K] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [K] [C] à payer à la S.A. d’HLM DOMOFRANCE une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION