N° RG 24/02801 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y6MA

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2024

54G

N° RG 24/02801

N° Portalis DBX6-W-B7I-Y6MA

Minute n°2024/

AFFAIRE :

[R] [Y] [F]

[V] [M]

C/

[H] [I]

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Anne-Sophie DECOUX de la SELARL FRIBOURG ET ASSOCIES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, statuant en Juge Unique,

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DEBATS :

à l’audience publique du 24 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Novembre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Madame [R] [Y] [F]

née le 07 Décembre 1998 à [Localité 6] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Anne-Sophie DECOUX de la SELARL FRIBOURG ET ASSOCIES, avocat au barreau de LIBOURNE

Monsieur [V] [M]

né le 28 Juin 1997 à [Localité 7] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e Anne-Sophie DECOUX de la SELARL FRIBOURG ET ASSOCIES, avocat au barreau de LIBOURNE

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [I]

né le 1er Novembre 1985 à [Localité 6] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

défaillant

Par acte authentique en date du 28 mars 2023, Madame [R] [F] et Monsieur [V] [M] se sont porté acquéreurs d’une maison d’habitation et d’un garage sis [Adresse 3] à [Localité 5] auprès de Monsieur [H] [I].

Celui-ci avait procédé à des travaux dans l’immeuble, en partie par lui-même, et en partie confiés à des professionnels. Il s’est engagé dans l’acte de vente à réaliser des travaux de finitions au plus tard pour le 07 avril 2023, sauf pour la réalisation d’une clôture prévue au plus tard pour le 28 avril 2023, et, dans le cas où les travaux ne seraient pas exécutés dans ces délais, à régler à l’acquéreur une indemnité de 50 euros par jour de retard à titre de stipulation de pénalité.

Se plaignant de désordres, ils ont fait procéder à une expertise amiable par le Cabinet ARTHEX qui a rendu un rapport le 31 juillet 2023.

Par courrier du 03 juillet 2023, ils ont dénoncé les désordres allégués auprès de Monsieur [I], lui ont demandé d’y remédier et lui ont réclamé des pénalités de retard, les travaux extérieurs n’avaient pas été réalisés dans le délai imparti.

Par courrier en date du 08 janvier 2024 reçu le 17 janvier 2024, ils l’ont mis en demeure de rembourser les sommes exposées en réparation des désordres outre de payer les pénalités de retard suite au défaut de réalisation de la clôture.

Faute de solution amiable, ils ont suivant acte signifié le 29 mars 2024, fait assigner au fond Monsieur [H] [I] et demandent au Tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1792-6 du code civil,

Condamner Monsieur [I] à leur payer la somme de 588 € TTC correspondant à la recherche de fuite effectuée par la société ADN au mois de juin 2023,

Condamner Monsieur [I] à leur payer la somme de 1290 € TTC correspondant à la location du matériel d’assèchement et à sa mise en place,

N° RG 24/02801 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y6MA

Condamner Monsieur [I] à leur payer la somme de 503.39 € TTC au titre des parquets,

Condamner Monsieur [I] à leur payer la somme de 2 500.63 € TTC au titre des peintures,

Condamner Monsieur [I] à leur payer la somme de 700 € TTC au titre de la remise en fonction du tableau électrique,

Condamner Monsieur [I] à leur payer la somme de 1050 € TTC au titre des travaux de plâtrerie et isolation,

sommes assorties des intérêts au taux légal a compter de la mise en demeure du 17 janvier 2024

Condamner Monsieur [I] à leur payer la somme de 420 € TTC au titre des travaux à réaliser concernant l’accès aux combles, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2024 et à parfaire au regard de l’indexation applicable,

Condamner Monsieur [I] à leur payer la somme de 3228 TTC au titre des travaux à réaliser concernant la VMC, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2024 et à parfaire au regard de l’indexation applicable,

Condamner Monsieur [I] à leur payer la somme de 50 € par jour de retard au titre de la non-exécution des travaux extérieurs et ce à compter du 28 avril 2023 jusqu’à réalisation totale des travaux (17 600 € : somme arrêtée au 15 avril 2024 et a parfaire), assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2024,

Enjoindre à Monsieur [I] de faire réaliser les travaux d’individualisation des compteurs d’eau et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

Condamner Monsieur [I] à leur régler la somme de 1 100 € TTC au titre des frais engagés auprès du cabinet ARTHEX,

Condamner Monsieur [I] à leur payer une somme de 3.000 € sur le fondement de 1'article 700 du code de procédure civile.

Condamner Monsieur [I] aux entiers dépens.

Régulièrement assigné, Monsieur [I] n’a pas constitué Avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2024.

MOTIFS :

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, la juridiction peut néanmoins statuer sur le fond mais elle ne fait droit à la demande que si elle l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les désordres et leur réparation :

En application de l’article 1792 du Code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

N° RG 24/02801 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y6MA

L’article 1792-1 précise qu’est réputé constructeur de l’ouvrage :

1°tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;

2° toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;

3° toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.

En application de l’article 1792-6 du code civil, la garantie de parfait achèvement à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement (…). En l’absence d’un accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant. L’exécution des travaux exigés au titre de la garantie de parfait achèvement est constatée d’un commun accord ou, à défaut, judiciairement.

Le maître de l’ouvrage peut également rechercher la responsabilité contractuelle de droit commun des constructeurs, prévue par l’article 1231-1 du code civil qui dispose que «le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure» ; étant rappelé que ce recours de nature contractuelle impose de rapporter la preuve de l’existence d’un manquement contractuel, d’un préjudice et d’un lien causal.

Les acquéreurs successifs d’un immeuble sont recevables à agir contre les constructeurs sur le fondement des garanties légales qui accompagnent, en tant qu’accessoire, l’immeuble.

L’acquéreur dispose des droits et actions attachés à la chose et dispose contre les locateurs d’ouvrage d’une action contractuelle fondée sur le manquement à leurs obligations envers le maître de l’ouvrage.

S’agissant de la date de réception des travaux, l’expert amiable a indiqué qu’il existait un récépissé de dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux en date du 1er octobre 2022. Cependant, l’acte de vente fait référence à des factures du 08 janvier 2023 concernant les clôtures Nord et Ouest, du 16 janvier 2023 concernant la peinture, du 08 février 2023 concernant la pose d’un chauffe-eau, la pose du tableau électrique, du système de climatisation et de chauffage des meubles double vasque et simple vasque et de la baignoire dans la salle de bain et du 15 mars 2023 pour la plus tardive concernant l’isolation des combles. Il ressort également de l’acte de vente que certains travaux n’étaient pas terminés au moment de la vente, soit la finition des joints du carrelage dans la salle d’eau et la salle de bain, la pose d’une VMC dans les wc, salle de bain, salle d 'eau et cellier et la remise à niveau d’un wc qui n’était pas droit outre la pose d’une clôture. Cependant, ces travaux ne concernent que des finitions et il y a lieu de fixer une réception tacite à la date de la dernière facture dont il n’est pas contesté qu’elle a été payée, soit le 15 mars 2023.

N° RG 24/02801 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y6MA

Sur le dégât des eaux :

Madame [F] et Monsieur [M] sollicitent au titre de ce désordre l’octroi d’une somme de 588 € correspondant à la recherche de fuite effectuée par la société ADN au mois de juin 2023, d’une somme de 1 290 € correspondant à la location du matériel d’assèchement et à sa mise en place, d’une somme de 503,39 € au titre des parquets et d’une somme de 2 500,63 € au titre des peintures, le tout sur le fondement de la garantie de parfait achèvement.

L’expertise amiable du Cabinet ARTHEX relève que les pieds de cloisons dans les chambres et les parquets ont été déposés suite à un dégât des eaux et la présence de remontées capillaires «en chape». Il a observé que les cloisons de doublage, de distribution et les chapes périphériques à la salle de bain étaient imbibées. S’il a préconisé des «remèdes» à ces désordres (recherche de fuite sur les réseaux d’alimentation et réparations ensuite si nécessaires, assèchement de la construction et reprise des cloisons et parquet détériorés), l’expert ne s’est pas prononcé sur l’origine du dégât des eaux et sur sa cause ni sur la gravité du désordre.

Il ressort de l’acte de vente que les travaux de gros œuvre de la maison ont été réalisés par la société SIMA, la fourniture et la pose des meubles double vasque et simple vasque et de la baignoire dans la salle de bain par la société AMIZA SERVICES selon facture du 10 février 2023 annexée, la pose du parquet par Monsieur [I] et la pose du carrelage par la société ECRA. L’expert amiable a indiqué que «le vendeur était le maître d’œuvre du bien vendu, l’entreprise AMIZA MULTISERVICES». Cependant, ce n’est pas cette entreprise qui est le vendeur mais Monsieur [I] et cette affirmation est en contradiction avec les énonciations de l’acte de vente suivant lequel plusieurs professionnels différents sont intervenus dans la réalisation des travaux sans qu’un maître d’œuvre puisse être identifié. De surcroît, le maître d 'œuvre n’est pas tenu à la garantie de parfait achèvement.

Ainsi, il n’est pas possible d’établir quel constructeur a réalisé les travaux à l’origine du dégât des eaux.

Or, la demande de Madame [F] et Monsieur [M] sur le fondement de la garantie de parfait achèvement qui ne peut l’être qu’à l’encontre de l’entrepreneur qui a exécuté les travaux n’est dirigée qu’à l’encontre de Monsieur [I] dont il n’est pas établi qu’il a réalisé les travaux à l’origine du dégât des eaux, alors en outre que le délai de garantie de parfait achèvement est expiré. Madame [F] et Monsieur [M] seront ainsi déboutés de leur demande de réparation des préjudices liés au dégât des eaux.

Sur le tableau électrique :

Madame [F] et Monsieur [M] sollicitent la condamnation de Monsieur [I] à leur payer la somme de 700 € TTC au titre de la remise en fonction du tableau électrique, sur le fondement de la garantie de parfait achèvement.

L’expert amiable a relevé au niveau du compteur électrique qu’un disjoncteur électrique restait en sécurité et qu’il y avait une absence de protection sur la goulotte électrique.

Il ressort de l’acte de vente que la fourniture et la pose du tableau électrique a été effectuée par la société AMIZA MULTISERVICES.

Ainsi, Madame [F] et Monsieur [M] qui recherchent la responsabilité de Monsieur [I] et non de l’entrepreneur qui a réalisé les travaux, alors en outre que le délai de la garantie de parfait achèvement est expiré, seront déboutés de leur demande concernant la réparation du tableau électrique.

Sur l’isolation :

Madame [F] et Monsieur [M] sollicitent la condamnation de Monsieur [I] à leur payer la somme de 1 050 euros au titre des travaux de plâtrerie et d’isolation, sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

L’expert amiable a relevé que l’isolation dans les combles n’était pas uniformément répartie, qu’il y avait absence des guides d’épaisseur normalement positionnés par l’entreprise de soufflage, que l’épaisseur mesurée était comprise entre environ 25 et 27 cm au lieu de 37,6 cm comme stipulé contractuellement dans la facture de l’entreprise France Confort Isolation.

Il résulte de l’acte de vente que l’isolation des combles a été effectivement réalisée par l’entreprise France Confort Isolation suivant facture du 15 mars 2023.

Or, Madame [F] et Monsieur [M] recherchent la responsabilité contractuelle de leur vendeur, Monsieur [I], dont ils n’établissent pas qu’il a commis un manquement qui a contribué au dommage. Ils seront en conséquence également déboutés de cette demande.

Sur l’accès aux combles :

Madame [F] et Monsieur [M] sollicitent la condamnation de Monsieur [I] à leur payer la somme de 420 euros au titre des travaux à réaliser concernant l’accès aux combles, sur le fondement de la garantie de parfait achèvement.

L’expert amiable a relevé que la trappe d’accès aux combles était positionnée sous un entrait de fermes et ne permettait pas d’accéder aux combles outre l’absence d’un chemin de circulation et qu’il était impossible d’accéder aux équipements pour en effectuer l’entretien.

Aucun élément versé aux débats ne permet de savoir quelle est l’entreprise qui a réalisé et posé la trappe. Quant au chemin de circulation, l’expert amiable indique que conformément au DTU en vigueur, le chemin de circulation doit être aménagé par l’entreprise de soufflage à la demande du maître de l’ouvrage. Il aurait ainsi dû être aménagé par l’entreprise France Confort Isolation.

Madame [F] et Monsieur [M] qui recherchent la responsabilité de Monsieur [I] dont rien n’établit qu’il a lui-même réalisé ses travaux et non de l’entrepreneur qui les a réalisés, alors en outre que le délai de parfait achèvement est expiré et qu’ils ne demandent ni la reprise des désordres par celui-ci ni d’être remboursé d’une somme exposée pour la réparation du désordre conformément au mécanisme de la garantie de parfait achèvement, seront déboutés de leur demande concernant l’accès aux combles.

Sur la VMC :

Madame [F] et Monsieur [M] sollicitent la condamnation de Monsieur [I] à leur payer la somme de 3 228 euros au titre des travaux a réaliser concernant la VMC sur le fondement de la garantie de parfait achèvement.

L’expert amiable a relevé l’absence d’une bouche VMC dans la cuisine et que les gaines de la VMC dans les combles présentaient des coudes.

Les travaux concernant l’installation de la VMC faisaient partie des travaux à réaliser avant le 07 avril 2023 conformément à l’acte de vente. Il apparaît que ces travaux ont été réalisés. Cependant, aucune pièce versée aux débats et aucun élément ne permet de savoir quelle entreprise a réalisé ces travaux ou si Monsieur [I] les a réalisés lui-même. Ainsi, faute de certitude quant à savoir qui a réalisé les travaux, et alors en outre que Madame [F] et Monsieur [M] ne demandent ni la reprise des désordres ni d’être remboursés d’une somme exposée pour leur réparation conformément au mécanisme de la garantie de parfait achèvement, ils seront déboutés de leur demande fondée sur cette garantie.

Sur le compteur d’eau :

Madame [F] et Monsieur [M] sollicitent qu’il soit enjoint à Monsieur [I] de faire réaliser les travaux d’individualisation des compteurs d’eau sous astreinte.

L’expert amiable a relevé que l’absence de compteur d’eau individuel du logement ne permettait pas aux acquéreurs de souscrire leur contrat.

Madame [F] et Monsieur [M] qui ne font valoir aucun moyen de droit au soutien de cette prétention en seront déboutés en application de l’article 768 du code de procédure civile.

Sur les pénalités de retard :

Monsieur [I] s’est engagé dans l’acte de vente à réaliser une clôture au plus tard le 28 avril 2023. L’acte de vente prévoit en outre qu’au cas où la clôture ne serait pas réalisée pour cette date, le vendeur s’oblige à régler à l’acquéreur une indemnité forfaitaire de 50 euros par jour de retard à titre de pénalité.

N° RG 24/02801 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y6MA

Il n’est pas contesté que la clôture n’a pas été réalisée.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 du même code prévoit que, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Monsieur [I] ayant manqué à son engagement contractuel sans motif, il est de plein droit débiteur du montant de la clause pénale sans qu’il y ait à rechercher s’il a commis d’autres fautes que ce manquement contractuel avéré.

Il a été mis en demeure de payer le montant de cette clause pénale le 17 janvier 2024.

Le montant de la pénalité calculée en exécution de la clause pénale, pour la période du 29 avril 2023 jusqu’à la date arrêtée par les demandeurs au 15 avril 2024, soit pendant une durée de 353 jours, s’élève à la somme de 17 650 euros. Il n’y a pas lieu de faire courir la pénalité jusqu’à la date de réalisation des travaux, celle-ci étant incertaine.

Au regard de l’inexécution contractuelle sanctionnée, le montant de la pénalité apparaît manifestement excessif et il convient de le réduire d’office en application de l’article 1231-5 du code civil à la somme de 5 000 euros que Monsieur [I] sera ainsi condamné à payer à Madame [F] et Monsieur [M], assortie des intérêts aux taux légaux à compter de la date du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les frais d’expertise amiable :

Madame [F] et Monsieur [M] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Monsieur [I] concernant les désordres relevés par cette expertise. En conséquence, il n’y a pas lieu de condamner celui-ci à leur en payer le coût et ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes annexes :

Monsieur [I], partie perdante, sera tenu aux dépens et condamné à payer à Madame [F] et Monsieur [M] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile sera rappelée.

PAR CES MOTIFS :

CONDAMNE Monsieur [H] [I] à payer à Madame [R] [F] et Monsieur [V] [M] la somme de 5 000 euros à titre de pénalités de retard, assortie des intérêts aux taux légaux à compter du présent jugement.

CONDAMNE Monsieur [H] [I] à payer à Madame [R] [F] et Monsieur [V] [M] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE Madame [R] [F] et Monsieur [V] [M] du surplus de leurs demandes.

CONDAMNE Monsieur [H] [I] aux dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, le Président, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT