MINUTE N° : 25/00015

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 18 Juillet 2025

N° RC 25/00009

DÉCISION

réputée contradictoire

Société LIGERIS

ET :

[J] [X]

Débats à l’audience du 24 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître MORENO

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 18 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA,

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 18 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société LIGERIS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [J] [X]

née le 17 Décembre 1981 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

non comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé signé électroniquement le 13 janvier 2022, la SEM LIGERIS a donné en location à Madame [J] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer initial révisable de 473,14 euros outre 156,99 euros de provisions sur charges.

Arguant de manquements de Mme [X] à son obligation d’user paisiblement et raisonnablement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, le bailleur lui a fait délivrer une sommation interpellative, d’avoir à cesser les troubles, le 9 avril 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 12 mars 2025, signifié à Mme [X] en étude, la SEM LIGERIS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours et lui demande de :

• Prononcer la résiliation du bail consenti à Madame [J] [X], portant sur le logement situé [Adresse 3], à ses torts exclusifs ;

• Ordonner à Madame [J] [X], ainsi qu’à tous occupants de son chef, de libérer les locaux dont s’agit, dans les huit jours de la signification du jugement à intervenir ;

• Dire que faute pour elle d’y procéder, elle sera expulsée, comme tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

• Condamner Madame [J] [X] à régler à la société LIGERIS une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant habituel du loyer et des charges, et ce jusqu’à libération effective du logement ;

• Constater la mauvaise foi de Madame [J] [X] ;

• Dire que dire que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, prévu à l’alinéa 1 de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, ne s’applique pas ;

• Condamner Madame [J] [X] à payer à la société LIGERIS la somme de 1 000€ à titre de dommages et intérêts ;

• Condamner Madame [J] [X] à payer à la société LIGERIS la somme de 1 000€ en application dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens, qui comprendront le coût de la sommation interpellative.

A l’audience du 27 avril 2025, la SEM LIGERIS maintient les termes de son exploit introductif d’instance en précisant que les troubles se sont poursuivis postérieurement à l’assignation et que les pièces en justifiant ont été communiquées contradictoirement à la défenderesse.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice, délivré en étude, Mme [J] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré, après prorogation, au 18 juillet 2025.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil, le locataire a l’obligation d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Les conditions générales du contrat de bail conclu entre les parties prévoient que le locataire est tenu " d’user paisiblement et raisonnablement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location »

Selon l’article 1224 du code civil, "la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave … d’une décision de justice."

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation d’user paisiblement des lieux loués fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de jouissance paisible caractérise un manquement contractuel qui peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail et du trouble, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Au soutien de sa demande de prononcé de la résiliation du bail, le bailleur produit :

• un courrier adressé le 16 mars 2023 à Mme [X], faisant état des plaintes des voisins quant aux nuisances sonores provenant de son appartement à des heures très tardives (coups dans les murs) et l’invitant à cesser de nuire à la tranquillité des voisins ;

• un courrier adressé le 17 mai 2023 à Mme [X], la mettant en demeure de cesser les troubles ;

• un courrier adressé le 31 mai 2023 à Mme [X], la convoquant, à un rendez-vous avec le référent de proximité le 14 juin 2023 ;

• un courrier, recommandé avec accusé de réception, adressé le 17 mai 2023 à Mme [X], aux mêmes fins rapportant les plaintes récurrentes des voisins pour des hurlements, coups dans les murs et agressivité avec insultes à leur encontre ;

• un courrier adressé le 11 mars 2024 à Mme [X], qualifiant d’inacceptable le fait d’avoir jeté de l’eau de javel sur des enfants devant le personnel de LIGERIS, le 7 mars 2024 ;

• une sommation interpellative, délivrée à étude, rappelant ses obligations de locataire à Mme [X] ;

• une attestation, conforme à l’article 202 du Code de procédure civile, de Mme [O] datée du 25 septembre 2024, qui déclare subir depuis le 17 juin 2024, des troubles de voisinage quel que soit l’heure (00h00 2 h 4 h 16 h) à savoir des cris accompagnés de coups contre les murs qui durent d’innombrables minutes et qui se répètent plusieurs fois dans la journée en fonction des humeurs de sa voisine occupant le logement 12 situé au-dessus du sien. « Impossible pour moi de dormir le soir car le plus clair des troubles de voisinage se passe la nuit très tard et cela devient de plus en plus dur à vivre » ;

• une attestation, conforme à l’article 202 du Code de procédure civile, de Mme [U] datée du 23 juillet 2024, relatant des coups répétés dans les murs pouvant durer 5 minutes, à tous moments de la journée et de la nuit, en provenance du logement 12, occupé par Mme [X] ainsi que des cris ;

• Une attestation, non conforme à l’article 202 du Code de procédure civile, datée du 13 mars 2025, de Mme [P], gestionnaire technique employée de LIGERIS, relatant avoir vu Mme [X], jeter par la fenêtre « un seau de javel sur les enfants en bas âge (environ 2 et 3 ans) d’une autre locataire en hurlant des insultes ;

• Un courrier de Mme [K], daté du 20 mars 2025, confirmant la persistance, nuits et jours des nuisances sonores déjà décrites dans son attestation du 23 juillet 2024 et précisant que partant très tôt le matin pour aller travailler, elle est inquiète de rencontrer Mme [X] dans les parties communes « car personne ne pourra m’aider ».

L’ensemble des éléments produits par le bailleur caractérisent des manquements graves et répétés aux obligations de Mme [J] [X] telles que prévues dans le contrat de bail, en n’usant pas paisiblement du logement loué et en ne respectant pas les obligations mises à sa charge par la loi et le contrat afin de garantir la tranquillité de ses voisins.

II convient dès lors de faire droit à la demande de la SEM LIGERIS et de prononcer la résiliation du bail et l’expulsion de Mme [J] [X].

En l’espèce, aucun élément ne permet de justifier la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dès lors que la mauvaise foi de la locataire n’est pas rapportée et qu’il est établi qu’elle est entrée dans les lieux en vertu d’un contrat régulier.

La SEM LIGERIS sera déboutée de sa demande de suppression de ce délai.

Sur l’indemnité d’occupation

Mme [J] [X] occupera les lieux sans droit ni titre à compter du présent jugement, causant ainsi un préjudice à sa bailleresse.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des foyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit une somme égale au montant du dernier loyer et des charges en cours, outre les revalorisations légales.

Sur la demande de dommage et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article 1231-2 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a fait et du gain dont il a été privé.

La SEM LIGERIS invoque pour justifier sa demande de dommages et intérêts, les démarches et tracas induits par les troubles commis, notamment les plaintes des autres locataires.

En l’espèce, en manquant de manière persistante à son obligation de jouissance paisible des lieux donnés à bail, Mme [J] [X] a incontestablement engagé sa responsabilité.

Le traitement par la SEM LIGERIS sur plus d’une année des troubles causés par cette dernière justifie l’allocation de 200 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J] [X], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, les frais d’expulsion et ceux rendus nécessaires pour les dispositions à prendre concernant les meubles, à l’exclusion du coût de la sommation de cesser les troubles qui n’est pas afférent à l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le la SEM LIGERIS, il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 350 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE, à compter du présent jugement, la résiliation du bail consenti par la SEM LIGERIS à Mme [J] [X], par acte sous seing privé du 13 janvier 2022, du local à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

DIT que Mme [J] [X] est, à compter du présent jugement, occupante sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à Mme [J] [X] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SEM LIGERIS pourra, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la SEM LIGERIS de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, et qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ;

CONDAMNE à payer Mme [J] [X] à payer à la SEM LIGERIS, à compter du jugement, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales

CONDAMNE Mme [J] [X] à payer à la SEM LIGERIS la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [J] [X] à verser à l’OPH [Localité 8] HABITAT la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de sommation du 9 avril 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le Greffier, Le juge des contentieux de la protection,