Du 21 mars 2025

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 25/00041 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z6YN

S.A.S. [Localité 8] MERIADECK OPCO, S.A. SEYNA

C/

[B] [K]

Expéditions délivrées à :

Mme [K]

FE délivrée à :

M^e LACOME D’ESTALENX

Le 21/03/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 21 mars 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU

GREFFIER : M^me Souad MOHAMED-HAMROUN lors des débats et M^me Nora YOUSFI, lors de la mise à disposition

DEMANDERESSES :

S.A.S. [Localité 8] MERIADECK OPCO

RCS [Localité 10] 891 447 310

[Adresse 1]

[Localité 6]

S.A. SEYNA

RCS [Localité 11] 843 974 635

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentées par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de Paris

DEFENDERESSE :

Madame [B] [K] née le 07 Juillet 1997 à [Localité 9], demeurant [Adresse 13]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante – non représentée

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 janvier 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé signé le 8 septembre 2021, la Société [Localité 8] MERIADECK OPCO, représentée par son mandataire, la Société GLOBAL EXPLOITATION, a consenti à Madame [B] [K], un bail d’habitation portant sur un logement meublé à usage de résidence principale situé dans une résidence avec services para-hôteliers, [Adresse 12], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction à compter du 27 septembre 2021, moyennant redevance mensuelle T.T.C. révisable de 700 € charges comprises.

Suivant acte de cautionnement en date du 27 septembre 2021, la SA SEYNA s’est portée caution solidaire, à compter de cette date, du paiement des loyers, charges récupérables, et éventuelles indemnités d’occupation mises à la charge de Monsieur [Y] [O] pour une durée de 12 mois tacitement renouvelable.

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 juillet 2024, la Société [Localité 8] MERIADECK OPCO a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

Puis, par acte de commissaire de justice délivré le 14 octobre 2024, la Société BORDEAUX MERIADECK OPCO et la SA SEYNA ont fait assigner Madame [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1346-1 du code civil :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Madame [B] [K] à compter du 5 septembre 2024,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [B] [K],

— en tout état de cause :

— condamner Madame [B] [K] à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à la Société [Localité 8] MERIADECK OPCO les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir,

— ordonner à défaut d’avoir libérer les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Madame [B] [K] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait et si besoin avec le concours si nécessaire de la force publique,

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Madame [B] [K] à payer la somme de 2.018,90 € au titre des loyers et charges échus au terme de septembre 2024, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation selon la répartition suivante :

—  1.238,34 € à la Société [Localité 8] MERIADECK OPCO,

—  780,56 € à la S.A SEYNA subrogée dans les droits de la Société [Localité 8] MERIADECK OPCO à hauteur de ce montant,

— condamner Madame [B] [K] à payer à la Société [Localité 8] MERIADECK OPCO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs,

— condamner Madame [B] [K] à payer à la S.A SEYNA la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 juillet 2024.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine.

A l’audience du 21 janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la Société [Localité 8] MERIADECK OPCO et la S.A SEYNA, représentées par leur conseil, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes et actualisé la dette locative à la somme de 4.544,68 € suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025.

En défense, Madame [B] [K], n’a ni comparu ni été représentée, bien que régulièrement citée en l’étude.

Madame [B] [K] n’a pas répondu à l’invitation du service chargé d’établir le diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que «si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée».

A titre liminaire, il convient de souligner que le contrat de bail est régi par les dispositions du titre I Bis – des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale de la loi du 6 juillet 1989. L’article 25-3 dispose, en effet, que «les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’aricle 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2. Les articles … 7 (et) 24 sont applicables aux logements meublés».

I – Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par voie électronique le 15 octobre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le bailleur justifie également avoir saisi le 12 juillet 2024, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2024,

L’action est donc recevable.

— Sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que «tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée : «le présent contrat sera résilié immédiatement de plein droit par le bailleur dans les cas suivants : deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement par le locataire de tout ou partie de la redevance ou des charges aux termes et conditions convenues entre les parties ou de versement du dépôt de garantie».

Par acte de commissaire de justice délivré le 5 juillet 2024, la Société [Localité 8] MERIADECK OPCO a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1.305,01 € au titre des loyers et des charges impayés suivant décompte arrêté au 19 juin 2024.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est, donc, régulier. Le décompte versé aux débats montre que Madame [B] [K] n’a pas désintéressé les causes de ce commandement dans le délai de 2 mois contractuellement prévu et qui lui était imparti par l’acte de commissaire de justice.

Dans ces conditions, la résiliation du bail est acquise à la date du 5 septembre 2024. L’expulsion de Madame [B] [K] et de tout occupant de son chef sera dès lors autorisée à défaut de libération volontaire des lieux.

Il convient en outre de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation du bail, soit le 6 septembre 2024, une indemnité d’occupation équivalente au montant de la redevance révisable selon les dispositions contractuelles et des charges que Madame [B] [K] aurait payées en cas de non résiliation du bail. Cette dernière sera condamnée à payer les indemnités d’occupation à la Société [Localité 8] MERIADECK OPCO et ce, jusqu’à libération effective des lieux.

II – Sur les demandes de condamnation au paiement :

En application de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Par ailleurs, il découle de ce qui précède l’obligation pour Madame [B] [K] de régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges auprès de la Société [Localité 8] MERIADECK OPCO.

Il s’évince, en l’espèce, du contrat de bail et du décompte versés aux débats par le bailleur que Madame [B] [K] demeure redevable d’une somme de 4.544,68 € au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025 et répartie de la manière suivante :

—  3.764,12 € à la Société [Localité 8] MERIADECK OPCO, en sa qualité de bailleur,

—  780,56 € à la S.A SEYNA, subrogée en sa qualité de caution dans les droits du bailleur en raison de deux quittances subrogatives établies par la Société [Localité 8] MERIADECK OPCO le 30 mai 2024 d’un montant respectif de 750,56 € et de 30 €.

Madame [B] [K] ne comparaît pas et ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme totale de 4.544,68 €, répartie comme suit :

—  3.764,12 € à la Société [Localité 8] MERIADECK OPCO, laquelle portera intérêts au taux légal sur la somme de 1.238,34 € à compter du 14 octobre 2024, date de l’assignation, et à compter du jugement pour le surplus,

—  780,56 € à la S.A SEYNA, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024.

Elle sera, en outre, condamnée à payer à la Société [Localité 8] MERIADECK OPCO les indemnités d’occupation courant à compter du 2 janvier 2025.

III – Sur les demandes accessoires :

Madame [B] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il apparaît équitable de condamner Madame [B] [K] à payer à la SA SEYNA la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La Vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation portant sur le logement meublé à usage de résidence principale situé [Adresse 12] à la date du 6 septembre 2024, conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNE Madame [B] [K] à quitter les lieux loués situés [Adresse 12] ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [K] de libérer volontairement les lieux,il sera procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire, l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.41-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant de la redevance révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (775 € par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [K] à payer à la Société [Localité 8] MERIADECK OPCO la somme de 3.764,12 € au titre des redevances, charges et indemnités d’occupation impayés suivant décompte arrêté au 1er janvier 2025 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.238,34 € à compter du 14 octobre 2024, date de l’assignation, et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [B] [K] au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 2 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [B] [K] à payer à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de la Société [Localité 8] MERIADECK OPCO, la somme de 780,56 €, laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024 ;

DEBOUTE la Société [Localité 8] MERIADECK OPCO et la SA SEYNA du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [B] [K] à payer à la SA SEYNA la somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [K] aux dépens comprenant, notamment le coût du commandement de payer.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection