Du 11 avril 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 24/02353 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z44J

[I] [T], [P] [X] épouse [T]

C/

[M] [U]

— Expéditions délivrées à

Maître [J] [Z]

— FE délivrée à

Le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 avril 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [T]

né le 09 Janvier 1961 à [Localité 10]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Madame [P] [X] épouse [T]

née le 28 Décembre 1968 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Tous deux représentés par Maître Stéphanie BERLAND, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELEURL CABINET SBA

DEFENDEUR :

Monsieur [M] [U]

[Adresse 8] [Adresse 3]

[Localité 5]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Février 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 01 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 octobre 2006 à effet rétroactif au 06 octobre 2006, d’une durée de trois ans, Monsieur [C] [T] – aux droits duquel viennent Monsieur [I] [T] et Madame [P] [X] épouse [T] , a consenti un bail d’habitation à Monsieur [M] [U], portant sur un logement situé [Adresse 7] [Adresse 11], moyennant un loyer de 378,11 euros.

Par acte en date du 12 janvier 2024, Monsieur [I] [T] et Madame [P] [T] ont fait délivrer à Monsieur [M] [U] un congé pour le 05 octobre 2024, avec offre de vente au prix de 126.000 euros.

Indiquant que Monsieur [M] [U] n’a pas accepté l’offre de vente, et qu’il se maintient dans les lieux malgré le terme du bail, tel que cela ressort du procès-verbal de constat dressé le 08 octobre 2024 par un commissaire de justice, Monsieur [I] [T] et Madame [P] [T] l’ont fait assigner par acte en date du 04 décembre 2024 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX pour :

— constater la résiliation du bail à compter du 05 octobre 2024 et son occupation postérieure sans droit ni titre,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des locaux qu’il occupe,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, égale au montant du dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 484,83 euros,

— le condamner au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été débattue à l’audience du 14 février 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [I] [T] et Madame [P] [T], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes et se fondent sur l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 pour justifier de la validité du congé délivré, ainsi que sur l’article 835 du code de procédure civile et sur l’arrêt Cass.3ème civ., du 4 juillet 2019, n°18-17.119 pour justifier de l’existence d’un trouble manifestement illicite et obtenir l’expulsion de Monsieur [M] [U] selon la procédure de référé.

En réponse à l’interrogation du juge, les requérants ont indiqué qu’ils ne connaissaient pas l’âge de Monsieur [M] [U] et ne disposaient d’aucun élément à ce titre.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens.

Monsieur [M] [U], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la non comparution du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la validation du congé et l’expulsion

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

La validation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés. Il peut en revanche toujours examiner, si avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit, ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses. Il y a donc lieu d’examiner ici si la perte du titre est évidente.

Il résulte de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 auquel est soumis le bail d’habitation liant les parties, que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente, est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

Cet article dispose également dans sa partie « III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. (…).

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

En l’espèce le bail conclu pour une durée de trois ans à effet du 06 octobre 2006, a été tacitement reconduit et expirait le 05 octobre 2024 à minuit.

Un congé pour vente avec offre de vente au prix de 126.000 euros, a été notifié à Monsieur [M] [U] par acte de commissaire de justice délivré le 12 janvier 2024, soit au moins six mois avant la date d’expiration du contrat.

Monsieur [M] [U], ne comparaissant pas, n’apporte aucun élément de nature à justifier avoir accepté l’offre dans le délai imparti ou en contestation à ce titre.

Néanmoins, l’âge du locataire n’a pas été rapporté par le bailleur, ni encore ses ressources, ce qui ne permet donc pas d’exclure que Monsieur [M] [U] bénéficierait d’une protection à ce titre, car si tel était le cas, le bailleur devrait apporter la preuve qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui ait été offert. Or, si la validation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, celui-ci doit examiner si, avec l’évidence requise en référé, le congé est manifestement nul ou encore s’il est entaché d’une irrégularité susceptible d’entraîner la nullité du congé.

Ainsi, en application de la partie III de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, l’absence d’information à ce titre touchant à la protection de certains locataires ne pouvant être expulsés sans notamment une proposition de relogement fait obstacle à ce que le juge des référés puisse constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du preneur à bail, Monsieur [I] [T] et Madame [P] [T] seront renvoyés à saisir le juge du fond.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la procédure de délivrance du congé pour vendre ne permettant pas d’apprécier si le locataire bénéficie d’un statut protégé, auquel est associé une obligation notamment de relogement, il n’est donc pas apparent que le bail a pris fin.

En conséquence, le preneur ne peut être considéré comme occupant sans droit ni titre, ce qui exclut sa condamnation à une indemnité d’occupation, ce dernier restant tenu au paiement du loyer et des charges telles que figurant au bail.

La demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les dépens seront supportés par Monsieur [I] [T] et Madame [P] [T], partie perdante dans le cadre de la présente instance.

Condamnés aux dépens, Monsieur [I] [T] et Madame [P] [T] seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

CONSTATONS l’absence d’informations sur l’âge et les ressources de Monsieur [M] [U] ne permettant pas de valider le congé pour vente sans un examen au fond quant aux demandes de Monsieur [I] [T] et Madame [P] [T] ;

REJETONS les demandes formées par Monsieur [I] [T] et Madame [P] [T] à l’encontre de Monsieur [M] [U] ;

DEBOUTONS Monsieur [I] [T] et Madame [P] [T] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [T] et Madame [P] [T] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION