Du 11 juillet 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00296 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2B6Y

[I] [M] [L] [J], [F] [J]

C/

[G] [K]

— Expéditions délivrées à

[I] [M] [L] [J], [F] [J]

— FE délivrée à

[I] [M] [L] [J], [F] [J]

Le 11/07/2025

Avocats :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 juillet 2025

PRÉSIDENT : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [M] [L] [J]

né le 07 Mars 1951 à [Localité 16]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Présent,

Madame [F] [J]

née le 01 Juin 1960 à [Localité 18]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par Monsieur [I] [M] [L] [J], muni d’un pouvoir de représentation,

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 12] [Adresse 10] [Adresse 8]

[Localité 6]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 09 Mai 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2021, à effet du 1er juillet 2021, Monsieur [I], [M], [L] [J] et Madame [F] [J] ont donné à bail à Monsieur [G] [K] un logement situé [Adresse 2] [Adresse 11] A à [Localité 14] moyennant un loyer initial de 400 euros et 60 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2024, Monsieur [I], [M], [L] [J] et Madame [F] [J] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 17.320,00 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025, Monsieur [I], [M], [L] [J] et Madame [F] [J] ont assigné Monsieur [G] [K] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 11 avril 2025 aux fins de voir :

— Constater le jeu de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de location qui a été consenti par les requérants suivant contrat de location sus vanté et ce, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives et ce à compter du 20 septembre 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [K] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe sis [Adresse 15], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 17] Publique ;

— Dire que faute par lui de se faire, les requérants pourront faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la [Localité 17] Publique ;

— De le condamner à payer aux requérants, à titre provisionnel la somme de 15.327,00 euros à valoir sur le montant des loyers et charges restant actuellement dus au 13 janvier 2025, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— De le condamner à payer au requérant la somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— D’autoriser les requérants à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, à ses frais, risques et périls ;

— De le condamner, suivant les dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement et du présent acte.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 11 avril 2025, a été renvoyée à la demande de Monsieur [K] [G] afin de préparer sa défense, et finalement débattue à l’audience du 09 mai 2025. En effet, si Monsieur [K] [G] a adressé une nouvelle demande de renvoi, exposant qu’il faisait face à une obligation familiale urgente, et à des engagements professionnels imprévus, aucune pièce justificative n’était produite au soutien de cette demande. Le dossier ayant déjà été renvoyé une première fois, le renvoi a été refusé, et le dossier a été retenu lors de l’audience du 09 mai 2025.

Lors de l’audience du 09 mai 2025, Monsieur [I], [M], [L] [J] comparant en personne, et représentant son épouse, Madame [F] [J], exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 11.494,00 euros au 05 mai 2025 et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent ne pas être opposés à l’octroi de délais.

Régulièrement assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [G] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il a toutefois transmis des courriers à la juridiction dans lesquels il demande des délais de grâce sur le fondement de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, afin de lui permettre de régulariser sa situation ou de trouver une solution de relogement.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Le défendeur non comparant ayant été régulièrement assigné et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 4 février 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 11 avril 2025.

Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 30 août 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Elle ne prévoit toutefois pas de délai, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 étant d’ordre public et le commandement de payer visant un délai de deux mois, il y a lieu de retenir que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour régulariser sa dette.

Monsieur [I], [M], [L] [J] et Madame [F] [J] ont fait signifier à Monsieur [G] [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 17.320,00 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 20 août 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [G] [K] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 20 août 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 21 octobre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 21 octobre 2024.

Dès lors, Monsieur [G] [K] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 21 octobre 2024, ce qui constitue pour Monsieur [I], [M], [L] [J] et Madame [F] [J] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Si les bailleurs formulent à l’audience qu’ils ne sont pas opposés à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, Monsieur [K] [G], qui ne s’est pas présenté aux audiences, ne fournit pas de justificatif permettant de conclure qu’il est en état de régler sa dette locative, ce qui équivaudrait à régler 319 euros en plus de son loyer courant pendant 36 mois. Dès lors, le juge ne dispose pas du pouvoir de lui octroyer d’office.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Monsieur [G] [K] ne prouve pas se trouver dans la situation prévue aux textes susvisées. Il n’apporte aucun élément au soutien de sa demande de délais.

En effet, il ne justifie d’aucune démarche en vue de trouver un nouveau logement et ne démontre pas que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Par ailleurs il ne démontre pas avoir entrepris des efforts pour régler sa dette locative qui persiste depuis le début du contrat de bail.

En outre, son maintien dans les lieux prive Monsieur [I], [M], [L] [J] et Madame [F] [J] bailleurs privés, du plein exercice de leur droit sur l’immeuble leur appartenant, ces derniers étant légitimement fondés à recevoir une contrepartie régulière à la mise en jouissance de leur bien immobilier.

Sur la provision et les indemnités d’occupation :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [I], [M], [L] [J] et Madame [F] [J] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 11.494,00 euros à la date du 5 mai 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [G] [K] sera donc condamné au paiement de la somme de 11.494,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 5 mai 2025 – échéance du mois de mai 2025 incluse. Monsieur [G] [K] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (460 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles :

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [G] [K].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [G] [K] à verser à Monsieur [I], [M], [L] [J] et Madame [F] [J] la somme de 250 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 21 octobre 2024 ;

REJETONS la demande de délais formée par Monsieur [G] [K] ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [K] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] [Adresse 11] [Adresse 9] [Localité 13][Adresse 5]) ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [G] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (460 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [K] à payer à Monsieur [I], [M], [L] [J] et Madame [F] [J] la somme de 11.494,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 5 mai 2025 (échéance du mois de mai 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [K] à payer à Monsieur [I], [M], [L] [J] et Madame [F] [J], à compter du 1er juin 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [K] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [K] à payer à Monsieur [I], [M], [L] [J] et Madame [F] [J] une indemnité de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION