N° RG 22/08008 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XE2U

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

30B

N° RG 22/08008 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XE2U

Minute n° 2025/00

AFFAIRE :

S.C.I. TOUBOR

C/

S.A.R.L. AUDIT COURTAGE

Grosses délivrées

le

à

Avocats : la SELARL CDN JURIS

la SELARL MARJORIE SCHNELL AVOCAT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 18 MARS 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président,

Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du prononcé

Isabelle SANCHEZ, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Janvier 2025

JUGEMENT

Contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE

S.C.I. TOUBOR

10 quater avenue N?eil Armstrong

33700 MÉRIGNAC

représentée par Maître Marjorie SCHNELL de la SELARL MARJORIE SCHNELL AVOCAT, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. AUDIT COURTAGE

2 impasse des Muriers

33700 MÉRIGNAC

représentée par Maître Nadine DESSANG de la SELARL CDN JURIS, avocats au barreau de BORDEAUX

N° RG 22/08008 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XE2U

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants :

La société AUDIT COURTAGE (ci-après “le preneur”) a conclu le 1er juillet 2016 un bail commercial d’une durée de neuf années avec la SCI TOUBORD (ci-après “le bailleur”) pour des locaux de 200 m2 à usage de bureaux en rez de chaussée ainsi que 8 places de parking sis 2 impasse des Mûriers à MERIGNAC (33700), pour un loyer annuel de base de 34.560 € TTC hors charges.

Le bail est arrivé à son terme le 30 juin 2022 suite au congé donné par le preneur.

Le preneur a remis les clés le 11 juillet suivant lors de l’état des lieux de sortie organisé par Me [R], Huissier de Justice à Bordeaux le 11 juillet 2022, mandaté par le bailleur.

Le 29 juillet suivant, le bailleur a adressé une mise en demeure à la SARL AUDIT COURTAGE de régler une somme de 13.718,68 € au titre d’arriérés de loyers et frais de remise en état des locaux.

Puis il a saisi le Pôle Protection et Proximité du Tribunal judiciaire de Bordeaux par requête en date du 13 janvier 2022.

Une ordonnance portant injonction de payer la somme de 18.137,32 € en principal outre 51,07€ de frais, a été rendue le 1er avril 2022.

Procédure:

Le preneur a formé opposition par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 mai 2022.

Le Pôle Protection et Proximité du Tribunal judiciaire s’est déclaré incompétent pour statuer sur l’affaire venant sur opposition et le dossier a été transférée devant la cinquième Chambre du Tribunal judiciaire de Bordeaux par décision du 25 mai 2022.

Une ordonnance d’extinction de l’instance et de dessaisissement du Tribunal a été rendue le 28 septembre 2022 en raison du défaut de constitution du conseil de la société demanderesse ; toutefois, le relevé de l’extinction d’instance a été prononcé le 13 décembre 2022.

Il convient de préciser que depuis cette saisine :

— les parties ont constitué avocat et fait déposer leurs conclusions.

— l’ordonnance de clôture est en date du 4/12/2024.

Les débats s’étant déroulés à l’audience du 7/01/2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18/01/2025.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, la SCI TOUBOR, bailleur :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3/12/2024 et reprises à l’audience, le demandeur sollicite du Tribunal de :

JUGER bien fondée l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 1er avril 2022

DEBOUTER la SARL AUDIT COURTAGE de son opposition à l’ordonnance d’injonction de payer

CONDAMNER la SARL AUDIT COURTAGE au paiement de la somme de 18.137,32 € en principal, outre 51,07 €, au titre des frais, en principal, intérêts et dépens,

Y AJOUTANT,

CONDAMNER la SARL AUDIT COURTAGE au paiement de la somme de 1.524,08 € HT soit 1 828,90 € TTC au titre de la régularisation de charges du 1er semestre 2022,

CONDAMNER la SARL AUDIT COURTAGE au paiement de la somme globale de 9 400,57 € TTC au titre des travaux de remise en état,

CONDAMNER la SARL AUDIT COURTAGE au paiement de la somme de 5 280,79 € TTC au titre de l’indemnité d’immobilisation des locaux pour la période du 11 au 25 Juillet 2022,

CONDAMNER la SARL AUDIT COURTAGE au paiement de la somme de 4 149,19 € TTC au titre de l’indemnité d’occupation des locaux pour la période du 1er au 11 Juillet 2022,

CONDAMNER la SARL AUDIT COURTAGE au paiement de la somme de 4 484,06 € TTC au titre des titre des loyers et charges restant dus et à justifier du paiement des contributions à sa charge, tant pour les années écoulées que pour l’année en cours sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

DEBOUTER la SARL AUDIT COURTAGE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

CONDAMNER la SARL AUDIT COURTAGE aux entiers dépens ainsi qu’au versement de la somme de 4 000 € au titre de l’indemnité prévue par l’article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance,

Le bailleur demande la confirmation de l’ordonnance ayant condamné le preneur au paiement de 18.137,32 € en principal. Elle réfute les arguments de cette dernière, qui conteste la répartition des charges et l’existence de dettes locatives, en démontrant que :

— les charges et loyers étaient dûment justifiés et régulièrement récapitulés.

— le preneur n’a jamais contesté ces paiements avant l’injonction, se contentant de promettre des règlements futurs.

— les relances ont été systématiques dès l’apparition des impayés en 2019, sans réaction concrète de la locataire.

Le bailleur sollicite également la condamnation du preneur au paiement de 9.400,57€ TTC pour travaux de remise en état du local, estimant que l’état des lieux de sortie a révélé des dégradations nécessitant la réfection des moquettes et la réparation de la climatisation, à la charge du preneur selon le bail.

Le bail stipule que le preneur doit rendre les locaux en bon état et supporter les frais de réparation des équipements ; alors que le preneur n’aurait pas respecté son obligation d’entretien, justifiant ainsi la refacturation des travaux.

Le bailleur réclame également 5.280,79 € au titre de l’indemnité d’immobilisation du local entre le 11 et le 25 juillet 2022, ainsi que 4.149,19 € pour l’occupation des lieux du 1er au 11 juillet 2022, car la restitution tardive des locaux a empêché la re-location immédiate, causant un préjudice locatif ; alors que le bail prévoit que toute impossibilité de relouer en raison de travaux incombant au preneur ouvre droit à une indemnité équivalente au loyer.

En complément, la SCI TOUBOR demande 4.484,06 € TTC au titre des loyers et charges restants dus, le preneur ne s’étant que partiellement acquittée des sommes exigibles en juin et juillet 2022.

Elle souligne que le preneur ne justifierait pas du paiement de ses contributions, et sollicite une astreinte de 100 €/jour jusqu’à régularisation.

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, la SARL AUDIT COURTAGE, preneur :

Dans ses dernières conclusions en date du 9/01/2024 le défendeur demande au tribunal de :

Juger mal fondées les prétentions de la SCI TOUBOR et l’en Débouter

Condamner la SCI TOUBOR au paiement d’une indemnité de 4000 € au titre dispositions de l’article 700 du CPC outre les dépens

Juger qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Le preneur conteste le bien-fondé de l’ordonnance d’injonction de payer rendue en faveur de la SCI TOUBOR. Il soutient que :

— le montant réclamé par la SCI TOUBOR ne serait pas justifié, les différentes relances adressées avant la mise en demeure indiquant des montants variables et incohérents.

— le bailleur ne démontrerait pas que la somme de 18.137,32 € demeure due à ce jour, ni si elle concerne exclusivement des arriérés de loyers ou inclut d’autres postes de créances.

— les charges demandées au titre du 1er semestre 2022 (1.828,90 € TTC) ne seraient pas justifiées par des documents comptables conformes aux exigences légales des articles L.145-40-2 et R.145-35 du Code de commerce, qui imposent un état récapitulatif annuel et une répartition claire entre locataires.

En conséquence, AUDIT COURTAGE demande le débouté de la SCI TOUBOR de ces demandes, faute de preuve du montant exact dû.

Par ailleurs, le preneur s’oppose à la prise en charge des frais de remise en état réclamés par le bailleur car aucun manquement du preneur ne serait démontré : l’état des lieux de sortie réalisé par huissier ne ferait état d’aucune dégradation anormale, mais uniquement d’une usure normale des équipements et revêtements.

En droit, l’absence d’état des lieux d’entrée empêcherait le bailleur d’invoquer une présomption de remise en parfait état, en vertu de l’article L.145-40-1 du Code de commerce.

De plus, les factures et devis produits ne suffiraient pas à prouver l’exécution effective des travaux, notamment pour le remplacement des moteurs de climatisation, dont aucune facture n’est versée aux débats.

Il demande donc le rejet total de cette demande, au motif que les travaux invoqués ne sont ni nécessaires ni imputables au preneur.

Il conteste les 5.280,79 € réclamés au titre de l’immobilisation du local ainsi que les 4.149,19 € demandés pour l’indemnité d’occupation du 1er au 11 juillet 2022, en faisant valoir que le retard dans la restitution des locaux ne lui serait pas imputable, le bailleur aurait imposé la présence d’un commissaire de justice pour l’état des lieux, lequel n’était pas disponible avant le 11 juillet 2022, ce qui expliquerait la remise tardive des clés, outre le fait que le bailleur ne justifierait pas de l’impossibilité de relouer immédiatement après son départ, ce qui exclut toute indemnisation pour immobilisation.

Il demande donc le rejet intégral de ces demandes, qu’il estime infondées et redondantes ; alors que la charge de la preuve pèse sur le bailleur.

À titre subsidiaire, il demande l’exclusion de l’exécution provisoire, ce en raison du risque de non restitution des sommes en cas de réformation du jugement.

Pour le surplus de l’exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le sort de l’injonction de payer

Il sera rappelé que l’article 1420 du CPC dispose que « Le jugement du tribunal se substitue à l’ordonnance portant injonction de payer », de sorte que l’opposition du débiteur, valablement formée, met à néant l’ordonnance portant injonction de payer.

Il convient donc de mettre à plat les demandes, arguments et justificatifs du demandeur, le tout dans un cadre contradictoire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés, ce compris pour 2022

Pour rappel, le bailleur demande confirmation de l’injonction de payer (donc la condamnation du preneur) pour la somme de 18.137,32€ (qui portait selon sa requête sur sa créance arrêtée à fin 2021), outre le solde dû par le preneur cette fois au titre du second trimestre 2022, pour 4.484,06€.

En droit, selon l’article 1353 du Code civil, la charge de la preuve repose sur le demandeur. Le bail commercial impose au bailleur de justifier annuellement les charges réclamées (article L.145-40-2 du Code de commerce).

En l’espèce, le bailleur produit en pièce 29 un relevé très précis et complet des sommes dues, trimestre par trimestre, incluant les paiements effectués par le preneur ainsi que les soldes restant dus.

En outre, le bailleur justifie pleinement, en pièces 25, 26 et 27, tant des montants, que la répartition des charges et il en produit les justificatifs comptables, ce pour les années 2019 à 2021.

N° RG 22/08008 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XE2U

La pièce 29, non contestée sérieusement, démontre que la dette s’élève, à fin juin 2022, à la somme globale de 22.703,46 € ; somme qui sera retenue par le Tribunal, dans la limite toutefois des deux demandes combinées ci-dessus rappelées, soit la somme totale de 22.621,38€ ; le Tribunal ne pouvant statuer ultra-petita, même pour un faible reliquat.

Le Tribunal condamnera AUDIT COURTAGE à payer à la SCI TOUBOR la somme de 22.621,38€,

En revanche, une astreinte suppose une obligation de faire non exécutée, ce qui n’est pas le cas ici pour des dettes monétaires. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande de modalité.

Sur la demande de condamnation à titre de complément provisionnel de charge pour l’exercice 2022

Le Tribunal constate que le bailleur, qui fait reposer sa demande de condamnation pour un montant TTC de 1.524,08€ sur la base d’un document “répartition de charge du 1/01 au 30/06/2022" (sa pièce 4), ne justifie pour autant nullement de documents comptables (factures, paiements) pour corroborer cette demande.

Cette demande apparaît donc au Tribunal pour le moins prématurée à titre d’une régularisation.

Il en sera débouté.

Sur la demande d’indemnisation des travaux de remise en état

En droit, s’il est exact qu’un bail commercial peut prévoir que le preneur prenne en charge l’entretien et le renouvellement des revêtements de sol, cette charge doit être clairement stipulée dans le bail et elle ne peut pas inclure les réparations lourdes ou les remises en état liées à la vétusté avancée du local, car le bailleur reste responsable des travaux importants liés à la structure et aux éléments essentiels du local (article 606 du Code civil).

Par ailleurs, c’est à juste titre que le preneur fait valoir qu’en vertu de l’article L.145-40-1 du Code de commerce, et en l’absence d’état des lieux d’entrée, le bailleur ne peut invoquer le bénéfice de l’article 4 du bail, qui reprend l’article 1731 du Code civil (présomption de bon état initial).

En l’espèce, le bailleur ne justifie pas d’avoir fait réaliser d’état des lieux d’entrée, ce qui l’empêche de prouver l’état initial des locaux et neutralise la présomption prévue à l’article 4 du bail ; alors que les travaux invoqués concernent des éléments affectés par la vétusté normale et non par un manquement du preneur car – à la lecture et à la vue des 89 pages du constat d’huissier portant état des lieux de sortie (pièce 28) – il ne s’agit nullement de dégradations.

En effet, les moquettes étaient usées en raison de l’usage prolongé des lieux et le remplacement des moteurs de climatisation – au seul motif qu’ils devenaient bruyant quoique restant fonctionnels – relève de l’usure normale de ceux-ci, donc de la vétusté ; ce alors que le bailleurs ne peur établir dans quel état d’usure étaient ces mêmes éléments au moment de la prise de bail par le preneur.

C’est pourquoi, le bailleur sera débouté de sa demande de 9.400,57 € pour travaux de remise en état.

Sur les demandes d’indemnisations pour immobilisation et d’occupation

En droit, une indemnisation suppose un préjudice direct et justifié.

En l’espèce, la pièce 33, produite par le bailleur lui-même, établit que son propre huissier n’était pas disponible avant le 11 juillet 2022. Ainsi, le retard dans la remise des clés ne peut sérieusement être imputé au preneur. A ce titre l’obligation du preneur, prévue à l’article 15 du bail, de prévenir son bailleur dans les 15 jours précédant son départ, reste indifférent à la solution car ne portant pas sur l’organisation de l’état des lieux, alors que le congé était donné pour le 30 juin 2022 et qu’il ne justifie aucunement d’un refus (ou encore de report successifs) de la part du preneur pour une quelconque date proposée ou convenue et compatible avec le terme du congé.

Le bailleur sera déboutée de sa demande d’indemnisation de 5.280,79 € et 4.149,19€.

Sur les autres demandes :

— sur les dépens,

Les dépens seront supportés par la partie qui succombe, en application de l’article 696 du code de procédure civile, ici le preneur.

— sur la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie non condamnée aux dépens, tout ou partie des frais non compris dans les dépens qu’elle a engagé pour faire valoir ses droits et assurer correctement sa défense. Le preneur sera condamné à verser au bailleur la somme de 1.500€.

— sur l’exécution provisoire,

L’exécution provisoire de la décision à venir est de droit et il n’y a pas lieu à l’écarter dans la mesure où il n’est pas démontré qu’un risque de non restitution puisse intervenir.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX,

— CONDAMNE la SARL AUDIT COURTAGE à payer à la SCI TOUBOR la somme de 22.621,38€ au titre des soldes de loyers et de charges ;

— DÉBOUTE la SCI TOUBOR de ses demandes de condamnation de la SARL AUDIT COURTAGE à lui payer des indemnités pour réparations, occupation et immobilisation, outre la supposée régularisation des charges du premier semestre 2022 ;

— CONDAMNE la SARL AUDIT COURTAGE aux entiers dépens ;

— CONDAMNE la SARL AUDIT COURTAGE à payer à la SCI TOUBOR la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— REJETTE la demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire ;

— REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

La présente décision est signée par Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président, et Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT