Du 20 mai 2025

5AA

PPP Contentieux général

N° RG 24/02853 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZYJ5

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[D] [V]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à Maître Catherine GAUTHIER

Le 20/05/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 20 Mai 2025

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat, Vice Présidente, chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

19-21 Quai d’Austerlitz

75013 PARIS

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SCP SELARL LEVY ROCHE SARDA substituée par Maître KREBS Olivier

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [V]

né le 23 Février 1994 à KAIROUAN (TUNISIE)

10 bis allée Saint Exupéry

33290 PAREMPUYRE

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Mars 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2021, la SC HEMAR, représentée par SOLIHA, a consenti un bail d’habitation à M. [D] [V], portant sur un logement situé Parempuyre, 10 B Allée Saint Exépury. La société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre du dispositif VISALE, s’est portée caution des engagements du locataire quant au paiement des loyers et charges.

Par acte introductif d’instance du 18 octobre 2024 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [D] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux afin de :

— faire constater que la résiliation du bail est acquise de plein droit par l’effet d’un commandement de payer délivré le 28 mars 2024 et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ou subsidiairement faire prononcer cette résiliation aux torts et griefs du preneur,

— faire ordonner l’expulsion de M. [D] [V] et de tous occupant de son chef,

— le faire condamner au paiement de la somme de 4.894,29 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024 sur la somme de 3.470,57 euros et pour le surplus à compter de l’assignation

— faire fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges

— faire condamner M. [D] [V] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux

— le faire condamner au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens comprenant le commandement de payer

— voir dire n’y avoir lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

A l’audience du 25 mars 2025 à laquelle l’affaire a été reportée, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par avocat, a maintenu ses demandes. Elle fait valoir qu’étant subrogée dans les droits et actions du bailleur, elle a qualité pour agir en résiliation du bail et recouvrement de la créance qu’elle a réglée. Elle actualise sa créance arrêtée au 7 janvier 2025 à la somme de 5.601,17 euros en précisant toutefois que M. [D] [V] a repris le paiement du loyer courant. Elle indique que M. [D] [V] a saisi la Commission de Surendettement des Particuliers qui a imposé des mesures avec un moratoire de 24 mois, à hauteur de 2.055 euros concernant sa créance. Elle s’en remet à justice sur l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

M. [D] [V] a sollicité la suspension des effets du commandement en vue de son maintien dans les lieux. Il indique qu’il a connu une baisse de revenus en lien avec une situation de chômage alors que son entreprise sous le statut d’auto-entrepreneur n’a pas fonctionné, et qu’il a par suite accumulé beaucoup de dettes. Il précise que la Commission de Surendettement des Particuliers a rendu une décision le 13 décembre 2024, qu’il est en mesure de payer le loyer courant et qu’il a repris le paiement des loyers. Il indique qu’il travaille maintenant et perçoit 2.000 à 3.000 euros.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Motifs du jugement

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L’article 2308 alinéa 1er du code civil dispose que la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, et l’article 2309 du même code (anciennement article 2306) prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il s’ensuit que l’action en résiliation du contrat de bail est ouverte à la caution, subrogée dans les droits et actions du bailleur auquel elle a payé les loyers dus par le locataire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse en l’espèce aux débats :

— la convention ETAT-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif VISALE

— le contrat de location entre la SC HEMAR, bailleur, et M. [D] [V], locataire,

— le contrat de cautionnement VISALE entre la SC HEMAR et la société ACTION LOGEMENT SERVICES, contrat qui rappelle la subrogation de la caution dans l’action aux fins de résiliation du bail et expulsion

— notamment la quittance subrogative en date du 6 septembre 2024 portant sur un montant de 4.894,29 euros par laquelle le bailleur,représenté par son mandataire, la subroge dans ses droits et actions.

Elle justifie en conséquence de sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du bail.

Par ailleurs conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 21 octobre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 avril 2024.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée et prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par acte en date du 28 mars 2024 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [D] [V] un commandement de payer la somme de 3.470,57 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification.

Ce défaut de régularisation fonde la société ACTION LOGEMENT SERVICES à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 29 mai 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VI prévoit que Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

De plus l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce M. [D] [V] a saisi la Commission de Surendettement des Particuliers qui le 16 janvier 2025 a imposé la suspension de l’exigibilité des créances pour une durée de 24 mois sans intérêts, ce qui inclut tant celle du bailleur que de sa caution, étant précisé que si l’état des créances mentionne s’agissant de la demanderesse une créance moindre, c’est la créance à la date des mesures imposées qui est suspendue.

Par ailleurs M. [D] [V] a repris le paiement régulier des loyers courant à tout le moins depuis le mois de novembre 2024 puisque la caution n’a plus été actionnée depuis le 7 octobre 2024.

Par suite, compte tenu de la décision de la Commission de Surendettement des Particuliers et de la reprise du paiement des loyers, il y a lieu de suspendre l’exigibilité de la créance locative pour la durée prévue par la Commission de Surendettement des Particuliers, prolongée de trois mois pour permettre à M. [D] [V] de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 et en outre de suspendre les effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

Il incombera à M. [D] [V] de régler le loyer et les charges, à défaut de quoi, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d’ores et déjà acquise, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à poursuivre l’expulsion de M. [D] [V] et une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel.

Due jusqu’à libération effective des lieux, son montant sera fixé à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

Sur la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

De plus en application de l’article 2309 du code civil la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats la quittance subrogative en date du 6 septembre 2024 selon laquelle elle a versé à la SC HEMAR la somme de 4.894,29 euros au titre de sa garantie, somme correspondant aux loyers échus impayés sur la période octobre 2023 à septembre 2024.

Elle produit en outre la quittance subrogative en date du 7 octobre 2024 selon laquelle elle a versé au bailleur par la suite le loyer et charges au titre du mois d’octobre 2024 et se trouve subrogée pour cette nouvelle somme dans les droits et actions du bailleur, sa créance s’élevant par suite à la somme de 5.601,17 euros selon le dernier décompte du 7 janvier 2025 communiqué à M. [D] [V].

M. [D] [V] ne produit aucune pièce démontrant qu’il aurait payé tout ou partie de ces sommes, soit à la demanderesse, soit au bailleur.

Subrogée dans les droits et actions de la SC HEMAR, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable et fondée en sa demande, la décision de la Commission de Surendettement des Particuliers ne la privant pas du droit d’obtenir un titre pour la garantie du recouvrement de sa créance, notamment à l’issue du moratoire de 24 mois dans l’hypothèse où le défendeur ne saisirait pas à nouveau la commission ou en cas de non-respect de nouvelles mesures que la commission ordonnerait par la suite. M. [D] [V] sera donc condamné au paiement de la somme de 5.601,97 euros due au 7 janvier 2025 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3.470,57 euros, et du présent jugement sur le surplus.

M. [D] [V] sera en outre condamné en tant que de besoin à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois d’avril 2025 pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative, dans l’hypothèse où les délais accordés seraient caducs et où le commandement de payer produirait ses pleins effets.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [V], partie perdante, sera tenu aux dépens.

Toutefois compte tenu de la situation respective des parties, l’équité commande de laisser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la charge de ses frais irrépétibles.

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail pour défaut de paiement des loyers et est fondée à se prévaloir de la résiliation de plein droit du bail à la date du 29 mai 2024 ;

CONDAMNE M. [D] [V] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.601,97 euros selon décompte au 7 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024 sur la somme de 3.470,57 euros et du présent jugement sur le surplus ;

Vu la décision de la Commission de Surendettement des Particuliers imposant la suspension de l’exigibilité des dettes pour une durée de 24 mois, et l’article 24 VI et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

SUSPEND l’exigibilité de la créance locative pour la durée prévue par la Commission de Surendettement des Particuliers, prolongée de trois mois pour permettre à M. [D] [V] de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail ;

DIT que durant ce moratoire M. [D] [V] devra régler le loyer courant et des charges locatives au plus tard dans le délai de 15 jours suivant leur date d’échéance et qu’à défaut il sera déchu du bénéfice de l’effet suspensif de clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNE en ce cas M. [D] [V] à quitter les lieux loués situés Parempuyre, 10 B Allée Siant exépury et DIT qu’à défaut pour M. [D] [V] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges (707,68 euros en octobre 2024) ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNE M. [D] [V] à payer, en deniers ou quittances valables, à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois d’avril 2025 pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE M. [D] [V] aux dépens incluant le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ;

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande formée du chef de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE

chargée des contentieux de la protection