TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Lionel BUSSON

— Maître Ridha NEFFATI

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/10517

N° Portalis 352J-W-B7G-CW6FT

N° MINUTE :

Assignation du :

01 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndiact des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ET [Adresse 7], pris en la personne de son Syndic, la société STARES FRANCE, S.A.S

[Adresse 4]

[Localité 10]

représenté par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0466

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [U]

Chez M. [Y] [D]

[Adresse 5],

[Localité 11]

représenté par Maître Ridha NEFFATI de la SELEURL LINHOLD, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E0207

Madame [P] [L] épouse [U]

[Adresse 1]

[Localité 9]

non-représenté

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/10517 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW6FT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Octobre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [Z] [U] et Mme [P] [L] se sont mariés à [Localité 13] le 13 février 2016 et ont divorcé le 18 mai 2020.

Par acte authentique du 28 mars 2017, ils avaient acquis les lots de copropriété n°16 et 42, d’une superficie dite “Carrez” de 31 m2, correspondant à un appartement de 2 pièces et une cave dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 14], moyennant un prix de 230.000 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 28 septembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure M. [Z] [U] et Mme [P] [L] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 2.317,85 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 août 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure M. [Z] [U] et Mme [P] [L] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 12.538,36 euros.

Par exploit d’huissier de justice signifié le 24 juin 2022 et par exploit de commissaire de justice signifié le 30 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] et [Adresse 8], représenté par son syndic, la société GECOTRA, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 06 octobre 2022, M. [Z] [U] et Mme [P] [L] épouse [U] en paiement d’arriérés de charges de copropriété d’un montant de 14.921,87 euros,

Dans ses dernières conclusions signifiées à Mme [P] [L] épouse [U] les 13 et 16 octobre 2023 par acte remis en l’étude du commissaire instrumentaire et notifiées par voie électronique le 06 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires, au visa des articles 10, 10-1 et 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi que des articles 1231-6 et 1240 du code civil, demande au tribunal de :

— condamner in solidum les époux [U] au paiement de la somme de 11.293,16 euros au titre des charges dues au 1er octobre 2023, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2.383,85 euros à compter du 25 septembre 2019, date de la première mise en demeure, puis sur la somme de 2.692,40 euros à compter du 13 décembre 2019, date de la seconde mise en demeure, puis sur la somme de 12.538,36 euros à compter du 13 août 2020 date des trois mises en demeure, et pour le surplus à compter de la signification de l’assignation ,

— condamner in solidum les époux [U] au paiement de la somme de 1.432 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement ,

— condamner in solidum les époux [U] au paiement de la somme de 30 euros au titre de la fourniture de deux badges ,

— condamner in solidum les époux [U] au paiement de la somme de 2.500 euros, à titre de dommages et intérêts ,

— condamner in solidum les époux [U] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ,

— condamner in solidum les époux [U] aux entiers dépens de l’instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses conclusions n°1 notifiées par voie électronique le 06 juin 2023, M. [Z] [U] demande au tribunal de :

— juger que M. [U] avait tenté de trouver une solution amiable de paiement en proposant le règlement de la moitié des charges et rejeter à ce titre la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires,

— juger que le syndicat des copropriétaires peut agir en paiement à l’encontre de l’un ou de l’autre des anciens époux à concurrence de la moitié pour les charges nées après le 18 juin 2020, date du jugement de divorce des coindivisaires,

— juger que les frais « nécessaires » de 1.062 euros ne sont ni

justifiés ni nécessaires,

— contraindre le syndicat des copropriétaires de dévoiler tout accord intervenu avec Mme [L] et de préciser les sommes qu’il avait perçues au titre des charges de copropriété,

— juger qu’une conciliation peut être envisagée au regard de la situation particulière du dossier, soit le chômage de M. [U], la non-comparution de Mme [L] et surtout la volonté du concluant de régler à l’amiable le présent litige,

— rejeter les autres demandes du syndicat des copropriétaires,

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/10517 – N° Portalis 352J-W-B7G-CW6FT

— le condamner au règlement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure,

— le condamner aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Citée suivant procès-verbal de recherche infructueuse en application de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [P] [L] épouse [U] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 1er février 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 03 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au DELIB, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et de l’acte de vente que M. [Z] [U] et Mme [P] [L] sont propriétaires des lots 16 et 42 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Localité 13].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 avril 2017, 25 juin 2018, 9 mai 2019, 13 octobre 2020, 13 avril 2021, 14 mai 2021, 24 mai 2022, 24 mai 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes pour l’ensemble des assemblées générales à l’exception de l’assemblée générale spéciale du 14 mai 2021 ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 24 février 2023 et actualisé au 1er octobre 2023.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

66 euros au titre d’un mise en demeure en date du 26 septembre 2019,66 euros au titre d'« honoraires » en date du 19 décembre 2019,348 euros au titre de « transmission dossier avocat » en date du 20 janvier 2020,90 euros au titre d’un mise en demeure par Me [V] en date du 8 septembre 2020,840 euros au titre de « modification assignation Me [V] » en date du 31 décembre 2021,144 euros au titre du « protocole d’accord » en date du 15 mars 2022,348 euros au titre de « dossier transmis à avocat assignation en date du 26 avril 2022,198,04 euros au titre de « avocat assignation devant le tribunal » en date du 27 septembre 2022,10 euros au titre de « Me [V] frais hyppo légale » en date du 3 novembre 2022,180 euros au titre de « suivi procédure contentieux recouvrement » en date du 29 novembre 2022,

180 euros au titre de « suivi procédure contentieux » en date du 23 février 2023,

Soit un total de 2.470,04 euros représentant des frais de recouvrement et d’avocat. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des défendeurs, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 11.293,16 euros au 1er octobre 2023.

M. [Z] [U] et Mme [P] [L] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception de la seconde mise en demeure du 13 décembre 2019 permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 13 août 2020, date de signification de la troisième mise en demeure pour la somme de 9.752,21 euros et à compter des dernières conclusions pour le solde.

L’intérêt au taux légal ne sera pas dû à compter de la première mise en demeure, les défendeurs ayant payé depuis plus de 2.317,85 euros et ce versement s’imputant sur ce montant.

Sur la solidarité

Enfin, selon l’article 1309 du code civil, la solidarité ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

Il ne résulte pas des pièces versées aux débats que le règlement de copropriété contienne une clause de solidarité en ce que le syndicat des copropriétaires produit une page d’un document (pièce n°66) qui n’est pas identifiable. Il ne saurait dans ces conditions y avoir lieu à condamnation solidaire des défenseurs après leur divorce.

Mariés sous le régime légal jusqu’au 18 mai 2020, M. [Z] [U] et Mme [P] [L] seront tenus solidairement des charges de copropriété jusqu’à cette date, soit pour un montant total de 9.752,21 euros (10.232,21 euros, déduction faite des frais de procédure d’un montant de 480 euros).

En l’absence de clause de solidarité au paiement des charges stipulée dans le règlement de copropriété, pour le surplus de la somme, soit 1.540,95 euros, la demande de condamnation solidaire de M. [Z] [U] et Mme [P] [L] sera rejetée.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.432 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance qui sont les suivants :

66 euros au titre d’un mise en demeure en date du 26 septembre 2019,66 euros au titre d'« honoraires » en date du 19 décembre 2019,348 euros au titre de « transmission dossier avocat » en date du 20 janvier 2020,90 euros au titre d’un mise en demeure par Me [V] en date du 8 septembre 2020,144 euros au titre du « protocole d’accord » en date du 15 mars 2022,348 euros au titre de « dossier transmis à avocat assignation en date du 26 avril 2022,198,04 euros au titre de « avocat assignation devant le tribunal » en date du 27 septembre 2022,10 euros au titre de « Me [V] frais hyppo légale » en date du 3 novembre 2022,180 euros au titre de « suivi procédure contentieux recouvrement » en date du 29 novembre 2022,180 euros au titre de « suivi procédure contentieux » en date du 23 février 2023.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 26 septembre 2019 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des « frais de mise en demeure » exposés le 19 décembre 2019.

En outre la mise en demeure du 8 septembre 2020 effectuée par l’avocat du syndicat relève des frais irrépétibles et non des frais nécessaires.

Les seuls frais de mise en demeure pouvant être qualifiés de nécessaires au sens de l’article précité sont donc ceux exposés le 26 septembre 2019 pour un montant de 66 euros.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En conséquence, M. [Z] [U] et Mme [P] [L] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 66 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur la demande de paiement de 30 euros pour la fourniture de deux badges

Le syndicat des copropriétaires ne motive pas sa demande dans ses conclusions et M. [Z] [U] n’a pas conclu sur ce chef de demande.

En l’espèce il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de la fourniture de deux badges, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

Par conséquent sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1244-1 ancien du code civil, désormais codifié à l’article 1343-5 du même code, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, l’octroi de délais de paiement à M. [Z] [U], qui est insolvable au vu des pièces produites sur sa situation financière, aurait pour effet d’aggraver encore la charge financière que cause son défaut de paiement à la copropriété, outre que celle-ci a d’ores et déjà bénéficié de très importants délais de fait depuis l’introduction de l’instance.

M. [Z] [U] sera ainsi débouté de sa demande en délais de paiement.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les defendeurs de leurs obligations, la dette de charge correspondant à plus de 43% du budget de l’exercice 2022.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que les défendeurs ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de sa quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès 2018.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les défendeurs ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières, étant précisé que M. [Z] [U] a justifié que l’ordonnance de non conciliation rendue par le juge aux affaires familiales avant le divorce avait attribué à l’épouse la gestion du bien immobilier.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que M. [Z] [U] et Mme [P] [L] ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [U] et Mme [P] [L], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et il sera accordé au syndicat des copropriétaires le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [U] et Mme [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 8] les sommes de :

—  9.752,21 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 18 mai 2020, avec intérêts au taux légal à compter du 13 août 2020 ;

—  66 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 18 mai 2020 ;

CONDAMNE M. [Z] [U] et Mme [P] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 8] la somme de 1.540,95 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 06 juin 2023 ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] en paiement de 30 euros pour la fourniture de deux badges ;

REJETTE la demande de délai de paiement formée par M. [Z] [U] ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 8] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 6] à [Adresse 12] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [U] et Mme [P] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 8] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [U] et Mme [P] [L] aux entiers dépens de l’instance avec autorisation donnée au syndicat des copropriétaires de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 13] le 19 Décembre 2024

La Greffière La Présidente