TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

08 Avril 2026

N° RG 24/05062 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZPIF

N° Minute :

AFFAIRE

S.D.C. SDC de l’immeuble sis [Adresse 1] [Localité 2], pris en la personne de son syndic

C/

[D] [V]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 3], pris en la personne de son syndic

Société CITYA URBANIA ETOILE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J109

DEFENDEUR

Madame [D] [V]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Youma DIENG, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 744

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Janvier 2026 en audience publique devant Carole GAYET, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Madame [D] [V] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 10 juin 2024 aux fins essentiellement de la voir condamner à lui verser la somme de 12.195,81 euros au titre des charges de copropriété échues au 28 mai 2024 (2e trimestre 2024 inclus) assortie des intérêts au taux légal capitalisés à compter de l’assignation et la somme de 3.500euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 mai 2025, le syndicat des copropriétaires, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 demande au tribunal de :

DIRE ET JUGER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] [Adresse 4] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes ;

DIRE ET JUGER que Madame [D] [V] n’a pas payé l’intégralité des charges de copropriété dont elle est redevable au 15 mai 2025, charges du 2ème trimestre 2025 inclus, à savoir la somme de 9.737,89 € ;

En conséquence :

CONDAMNER Madame [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 5] la somme de 9.737,89 €, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

FAIRE APPLICATION des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNER Madame [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] [Adresse 4] la somme de 3.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTER Madame [D] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER Madame [D] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] [Adresse 4] la somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER Madame [D] [V] aux entiers dépens.

Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 20 mai 2025, Mme [V], au visa de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1244-1 et 1343-5 du code civil, demande au tribunal de :

A titre principal,

DIRE ET JUGER Madame [V] recevable en ses demandes, fins et prétentions ;

DECLARER irrecevable l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 7] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice ;

A titre subsidiaire,

DEDUIRE de l’arriéré réclamé par le demandeur les sommes non nécessaires, soit 3.551,58 € ;

ACCORDER à Madame [V] les plus larges délais pour apurer sa dette de charges pures (expurgées des frais), soit 24 mois ;

DEBOUTER le demandeur de sa demande de dommages intérêts ;

DEBOUTER le demandeur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile en faveur du demandeur.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’irrecevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires soulevée par Mme [V]

Mme [V] soutient que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires est irrecevable faute pour ce dernier de prouver sa qualité de copropriétaire. Elle fait valoir qu’un extrait de matrice cadastrale est insuffisant à démontrer cette qualité s’il n’est pas accompagné d’une fiche d’immeuble. Elle s’appuie sur un jugement du tribunal judiciaire de Versailles rendu selon la procédure accélérée au fond en date du 7 août 2024.

Le syndicat des copropriétaires conclut à la recevabilité de son action.

*

Outre qu’en vertu de l’article 789 du code de procédure civile les fins de non-recevoir doivent être soulevées devant le juge de la mise en état de sorte que le tribunal n’est pas compétent pour en connaître, cette question relève du débat au fond et sera examinée dans les développements qui suivent.

La fin de non-recevoir soulevée par Mme [V] est irrecevable.

Le syndicat des copropriétaires est corrélativement recevable en ses demandes.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction des charges et des frais et/ou dépens

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 9.737,89 euros.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, au vu du décompte produit il apparaît que cette somme globale comprend :

6.186,31 euros au titre des charges de copropriété proprement dites,3.551,58 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Partant les charges, d’un montant de 6.186,31 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 3.551,58 euros seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 6.186,31 euros au titre des charges arrêtées au 15 mai 2025, charges du 2e trimestre 2025 inclus augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse tout d’abord aux débats un extrait de matrice cadastrale qui établit, contrairement à ce que soutient Mme [V], qu’elle est propriétaire des lots n°26 et 33 de l’état descriptif de division, ce que d’ailleurs elle ne conteste pas, faisant seulement valoir que le syndicat des copropriétaires n’en rapporte pas la preuve. Mme [V] participe en outre aux assemblées générales de la copropriété ainsi qu’il ressort des procès-verbaux d’assemblées versés aux débats sans pour autant s’expliquer sur les lots dont elle serait propriétaire au sein de l’immeuble. Elle effectue enfin des règlements auprès du syndic au titre des charges de copropriété appelées pour les lots n°26 et 33.

Le syndicat des copropriétaires produit également les pièces suivantes :

— un relevé du compte de Mme [V] pour la période du 1er juillet 2020 au 13 mai 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 23 septembre 2020, 16 avril 2021, 7 juillet 2023 et 24 avril 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2020 à 2022, 2024 et 2025 ainsi que divers travaux,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés à la défenderesse.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible sur la période du 1er janvier 2020 au 15 mai 2025 (2e trimestre 2025 inclus) d’un montant de 6.186,31 euros au titre des charges de copropriété, que Mme [V], à titre subsidiaire, ne conteste pas, et qu’elle sera en conséquence condamnée à verser au syndicat.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Cette somme sera productive d’intérêts au taux légal, conformément à la demande qui en est faite par le syndicat des copropriétaires, à compter de l’assignation du 10 juin 2024, qui vaut mise en demeure.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 3.551,58 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Mme [V] s’oppose à cette demande et conteste devoir une somme quelconque au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat. Elle expose avoir conclu un accord avec le syndicat en juin 2021 aux termes duquel elle verse 300 euros par mois mais que ce dernier lui a pourtant de nouveau facturé à compter du 6 juin 2022 des frais d’avocat et de contentieux. Elle soutient que les frais de relance et autres n’étaient pas nécessaires.

*

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— un relevé du compte de Mme [V] pour la période du 1er juillet 2020 au 13 mai 2025,

— un courrier de mise en demeure par avocat daté du 3 juin 2021, adressé à Mme [V],

— un courrier de mise en demeure par avocat daté du 7 juin 2022, adressé à Mme [V],

— un courrier de mise en demeure par avocat daté du 29 avril 2024, adressé à Mme [V], avec avis de réception et facture de 180 euros joints,

— un courrier de mise en demeure adressé par le syndic Citya immobilier à Mme [V] le 23 juillet 2020,

— un courrier de mise en demeure adressé par le syndic Citya immobilier à Mme [V] le 11 février 2021,

— cinq courriers de mise en demeure adressés par le syndic Citya immobilier à Mme [V] les 19 octobre 2020, 12 novembre 2020, 20 janvier 2021, 19 avril 2021 et 10 mai 2021 avec les avis d’envoi en recommandé desdits courriers,

— une facture du syndic datée du 16 juin 2021 pour « lettre valant mise en demeure », d’un montant de 150 euros,

— une facture de 240 € du syndic Citya adressée à Mme [V] pour requête en injonction de payer en date du 17 mars 2021,

— deux factures du syndic pour transmission à auxiliaire de justice « contentieux 8 juin 2021 » (480 €) et « contentieux 6 juin 2022 » (480 €),

— huit factures pour suivi dossier avocat « 14 septembre 2022 » (142 €), « 18 décembre 2023 » (142 €), « 18 mars 2024 » (142 €), « 12 septembre 2023 » (142 €), « 12 décembre 2022 » (142 €), « frais juin 2024 » (142 €), « 3e trimestre 2024 » (142 €) et « 4e trimestre 2024 » (142 €),

— un commandement de payer de la SCP Judicium du 9 mars 2021, d’un montant de 87,01 euros,

— la facture d’huissier de justice pour délivrance de l’assignation du 10 juin 2024, pour un montant de 163,37 euros,

— le contrat de syndic sur la période du 24 avril 2024 au 30 septembre 2025.

Au vu de ces pièces il convient d’exclure des frais réclamés :

L’ensemble des frais facturés par le syndic sur la période non couverte par le contrat produit,Les frais de suivi de dossier par avocat ou de transmission à auxiliaire de justice,Les frais de mise en demeure par avocat des 3 juin 2021 et 7 juin 2022 pour lesquels aucune facture n’est jointe,Les frais d’huissier de justice pour délivrance de l’assignation du 10 juin 2024, qui relèvent des dépens et seront examinés à ce titre,

Seront seuls admis les frais de mise en demeure par avocat du 29 avril 2024 pour un montant de 180 euros ainsi que les frais de commandement de payer délivré par la SCP Judicium le 9 mars 2021 d’un montant de 87,01 euros, soit un montant total de 267,01 euros que Mme [V] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette somme sera productive d’intérêts au taux légal, conformément à la demande qui en est faite par le syndicat des copropriétaires, à compter de l’assignation du 10 juin 2024, qui vaut mise en demeure.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les charges et les frais soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

Il convient d’accueillir la demande du syndicat des copropriétaires et d’ordonner que les intérêts au taux légal qui courront sur les charges et les frais qui lui ont été allouées seront eux-mêmes productifs d’intérêts lorsqu’ils seront échus et dus pour une année entière.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.500,00 euros à titre de dommages et intérêts. Il expose qu’il est incontestable que la résistance abusive de Mme [V] au paiement de ses charges de copropriété cause un trouble certain au fonctionnement de la copropriété et que dans ces conditions il a été contraint d’engager la présente procédure.

Mme [V] s’oppose à cette demande et fait valoir que le syndicat des copropriétaires n’explique nullement le préjudice dont il se prévaut, se contentant d’énoncer un montant sans le justifier, au demeurant totalement disproportionné.

*

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur le non-paiement de ses charges par un copropriétaire sans expliquer en l’espèce le préjudice spécifique causé par le non-paiement de ses charges par Mme [V], distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement formée par Mme [V]

Mme [V] demande au tribunal que lui soit accordé un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes qu’elle pourrait être condamnée à verser au syndicat des copropriétaires. Elle expose percevoir une retraite de 2.500 euros par mois et avoir un revenu fiscal en 2023 de 26.018 euros, tandis qu’elle s’acquitte de 1.132 euros de charges mensuelles (hors charges de copropriété). Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires a engagé la présente procédure alors que les sommes qui lui sont réclamées sont pour partie injustifiées, en particulier les frais de procédure, outre qu’il forme une demande indemnitaire disproportionnée. Elle fait valoir enfin qu’elle est de bonne foi et qu’elle règle les charges qu’elle estime justifiées ainsi qu’il ressort des pièces adverses versées aux débats.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande. Il explique que le compte de Mme [V] est débiteur depuis 2020 et qu’alors même qu’il avait déjà accordé à cette dernière des délais de paiement en juin 2021, Mme [V] n’a pas respecté ses engagements. Il ajoute que Mme [V] n’a effectué aucun règlement entre octobre 2022 et juin 2023.

*

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, si Mme [V] justifie bien de sa situation financière, elle n’explique pas en quoi sa situation l’empêcherait spécifiquement de s’acquitter des charges de copropriété dont elle est légalement redevable.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Mme [V], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront les frais d’huissier de justice pour délivrance de l’assignation du 10 juin 2024.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Mme [V] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable la demande de Madame [D] [V] de déclarer irrecevable l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] ;

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] recevable en ses demandes ;

CONDAMNE Madame [D] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic, les sommes de :

6.186,31euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er janvier 2020 au 15 mai 2025 (2e trimestre 2025 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 juin 2024,267,01 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 juin 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur ces sommes ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [D] [V] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [D] [V] au paiement des dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais d’huissier de justice pour délivrance de l’assignation du 10 juin 2024 ;

CONDAMNE Madame [D] [V] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Carole GAYET, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT