TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 17 Avril 2026

N° RG 25/07838 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L2MI

Jugement du 17 Avril 2026

N°: 26/421

[T] [C] épouse [R]

[P] [R]

[Y] [R]

C/

[Q] [K]

[U] [B] épouse [K]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e SOUET

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Avril 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 19 Décembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 27 Mars 2026, prorogée au 17 Avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEURS :

Mme [T] [C] épouse [R]

[Adresse 2]

Mme [P] [R]

[Adresse 2]

Mme [Y] [R]

[Adresse 3]

représentées par M^e Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [Q] [K]

[Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Mme [U] [B] épouse [K]

[Adresse 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 5 janvier 2018, M. [S] [R] et Mme [T] [C] épouse [R], ont consenti un bail d’habitation à M. [Q] [K] et Mme [U] [B] épouse [K] sur des locaux [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 505 euros et d’une provision pour charges de 35 euros.

Par actes de commissaire de justice du 8 novembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3.856,82 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

M. [S] [R] est décédé le 19 mai 2025.

Par assignations du 5 septembre 2025, Mme [T] [C] veuve [R], Mme [P] [R] et Mme [Y] [R], venant aux droits de M. [S] [R], ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisées à faire procéder à l’expulsion de M. [Q] [K] et Mme [U] [B] épouse [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés,3.846,30 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2025,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 décembre 2025.

A cette date, Mme [T] [R], Mme [P] [R] et Mme [Y] [R] ont comparu représentées par leur conseil.

Elles sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

Au soutien de leurs demandes, Mme [T] [R], Mme [P] [R] et Mme [Y] [R] font valoir que les locataires ont cessé de régler leurs loyers et n’ont pas régularisé la situation malgré la notification d’un commandement de payer. Elles déclarent qu’au jour de l’audience le paiement de loyers n’a pas repris.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [Q] [K] et Mme [U] [B] épouse [K] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré 27 mars 2026, date de sa mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré du 24 mars 2026, le juge des contentieux de la protection a invité les bailleresses à produire un décompte de la créance et a prorogé le délibéré au 17 avril 2026.

Le conseil des bailleresses a adressé, en réponse, une note en délibéré reçue au greffe le 3 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [T] [R], Mme [P] [R] et Mme [Y] [R] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail a été signé le 5 janvier 2018, et il contient, en sa page 12, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après la délivrance d’un commandement de payer. Il sera fait application de ce délai contractuel au demeurant rappelé dans le commandement de payer.

Les bailleresses justifient qu’un commandement de payer, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail, a été signifié aux locataires le 8 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.856,82 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleresses sont donc bien fondées à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail à cette date et d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [T] [R], Mme [P] [R] et Mme [Y] [R] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé aux bailleresses par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant du loyer et des charges au jour de l’audience, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 612,14 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [T] [R], Mme [P] [R] et Mme [Y] [R] ou à son mandataire.

2. Sur la demande au titre de la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 220 du Code civil, que les dettes contractées pour l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants obligent les époux solidairement. Il est admis que tel est le cas pour les dettes liées au logement familial et, en cas de séparation, jusqu’à ce que les formalités de publicité du divorce à l’état civil aient été accomplies.

En l’espèce, le contrat de bail précise que le loyer est payable d’avance le cinq de chaque mois.

Mme [T] [R], Mme [P] [R] et Mme [Y] [R] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 8 janvier 2025, M. [Q] [K] et Mme [U] [B] épouse [K] lui devaient la somme de 3.846,30 euros.

Faute de comparaître, M. [Q] [K] et Mme [U] [B] épouse [K] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleresses.

3. Sur les demandes accessoires

M. [Q] [K] et Mme [U] [B] épouse [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1.000 euros à la demande de Mme [T] [R], Mme [P] [R] et Mme [Y] [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 5 janvier 2018 entre M. [S] [R] et Mme [T] [C] épouse [R], d’une part, et M. [Q] [K] et Mme [U] [B] épouse [K], d’autre part, concernant les locaux [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié depuis le 9 janvier 2025,

ORDONNE à M. [Q] [K] et Mme [U] [B] épouse [K] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [Q] [K] et Mme [U] [B] épouse [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 612,14 euros (six cent douze euros et quatorze centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [Q] [K] et Mme [U] [B] épouse [K] à payer à Mme [T] [R], Mme [P] [R] et Mme [Y] [R] la somme de 3.846,30 euros (trois mille huit cent quarante-six euros et trente centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2025 échéance de janvier 2025 incluse,

CONDAMNE solidairement M. [Q] [K] et Mme [U] [B] épouse [K] à payer à Mme [T] [R], Mme [P] [R] et Mme [Y] [R] la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [Q] [K] et Mme [U] [B] épouse [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 8 novembre 2024 et celui des assignations du 5 septembre 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge