TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

18 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01103 – N° Portalis DB22-W-B7J-TEZ2

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A.S. mb invest C/ [M] [U]

DEMANDERESSE

MB INVEST, société par actions simplifiée, dont le siège est sis [Adresse 1], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 811 985 795, représentée par son représentant légal en exercice dûment domicilié audit siège

représentée par M^e Sophie LEGOND de la SCP LEGOND & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C07, avocat postulant et M^e Sandra ROBERT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0017, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Madame [M] [U] épouse [C]

née le 15 Décembre 1979 à [Localité 5] (SRI LANKA)

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Florence FAURE, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 146, avocat postulant et M^e Anne BARRES-DANIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 2127, avocat plaidant

Débats tenus à l’audience du 25 septembre 2025

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Virginie BARCZUK, Greffier lors des débats et de Magali BEAUVALLET, Greffier lors du prononcé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 25 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, prorogée au 18 décembre 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 novembre 2021, la société MB Invest a consenti à Madame [M] [C] un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 2], à [Localité 4] (Yvelines) pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2021 moyennant un loyer annuel de 53 993,52 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Le bail stipule en particulier que « le Preneur se réserve la possibilité de substituer la société SAS THE KING en cours de constitution, et ce, dans un délai maximal de trois (3) mois après la prise d’effet du bail étant précisé que Madame [M] [C] devra obligatoirement être, après immatriculation, mandataire social en même temps qu’actionnaire ou associé majoritaire de ladite société. Un avenant de substitution sera régularisé après production au Bailleur d’une copie certifiée conforme par le greffe de l’extrait d’inscription au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers et des statuts certifiés conformes à l’original comportant la mention de reprise du présent contrat de bail ou de l’assemblée générale comportant la même mention.

A défaut d’avoir effectué cette substitution dans le délai convenu Madame [M] [C] restera seule titulaire du bail, des obligations lui incombant et sera garant de la bonne exécution de ses termes, et notamment du règlement des loyers. »

Le 17 janvier 2025, la société MB Invest a fait signifier à Madame [M] [C] un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 44 051,74 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025, la société MB Invest a fait assigner en référé Madame [M] [C] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 25 septembre 2025.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, la société MB Invest demande au juge de :

— constater l’acquisition au 18 février 2025 de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties ;

— ordonner l’expulsion des lieux litigieux de Madame [M] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais du preneur ;

— condamner Madame [M] [C] à lui payer, à titre de provision, la somme de 85 692,45 €, dont 71 143,56 € au titre de l’arriéré de loyers et charges, 14 221,71 € en application d’une clause indemnitaire et 327,18 €au titre du coût du commandement de payer et des frais de relance, avec intérêts au taux de base bancaire majoré de 4 points ;

— condamner Madame [M] [C] à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation mensuelle de 9 334,14 € hors charges et hors taxes, correspondant au double du montant du loyer courant ;

— condamner Madame [M] [C] à lui payer la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Elle s’oppose oralement aux demandes reconventionnelles.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Madame [M] [C] demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé, à titre principal, de rejeter toutes les demandes, et à titre subsidiaire de lui accorder de plus larges délais de paiement et de condamner la demanderesse à lui payer la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle estime en substance que le bail a été conclu au nom de la société en cours de formation The King et qu’elle n’est pas le preneur à titre personnel, ce qui caractérise une contestation sérieuse.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, prorogée au 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions respectives.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, d’expulsion de Madame [M] [C], de provision et la demande reconventionnelle de suspension :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée à la juridiction des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts moratoires sur les sommes dues sont capitalisés par périodes annuelles.

En l’espèce, le bail conclu le 29 novembre 2021 entre la société MB Invest et Madame [M] [C] comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Si elle soutient avoir transféré les droits et obligations du bail à la société The King, Madame [M] [C] ne justifie aucunement avoir mis en œuvre la faculté de substitution stipulée au contrat dans les trois mois de sa conclusion, de sorte qu’en application des stipulations contractuelles, qui ne nécessitent aucune interprétation à cet égard, elle demeure seule titulaire du bail.

Le commandement de payer signifié le 17 janvier 2025 à Madame [M] [C] vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 44 051,74 € au 10 janvier 2025, terme du premier trimestre 2025 inclus.

Il ressort d’un décompte du 24 septembre 2025 produit par la demanderesse que Madame [M] [C] ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 février 2025 à minuit.

Si le défendeur sollicite des délais de paiement, les pièces produites révèlent que Madame [M] [C] ne s’acquitte qu’irrégulièrement et partiellement du montant de son loyer courant depuis de nombreux mois, de sorte que la dette locative s’est aggravée depuis la délivrance du commandement. Alors qu’elle a déjà bénéficié d’un échéancier en 2023, elle ne justifie aucunement que sa situation financière, ni que ses perspectives d’activité lui permettraient de s’acquitter d’une indemnité d’occupation courante.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de Madame [M] [C] selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société MB Invest à compter du 18 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés est fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes.

L’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir la présente ordonnance d’une astreinte.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société MB Invest verse aux débats un extrait du compte de Madame [M] [C] arrêté au 24 septembre 2025, terme du troisième trimestre 2025 inclus, faisant état d’une dette locative de 71 143,56 €.

L’obligation de Madame [M] [C] n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer ladite somme à la société MB Invest.

Compte tenu des versements intervenus depuis la délivrance du commandement, la somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025, date du commandement de payer, sur un montant de 35 051,74 €, et à compter du 15 juillet 2025, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, alinéa 1er, du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Il n’est par ailleurs pas justifié de « frais de relance », de sorte que la demande formée à ce titre ne peut qu’être rejetée.

Sur les autres demandes :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandes formées par la société MB Invest au titre du doublement du montant de l’indemnité d’occupation par rapport à celui du loyer courant, d’une indemnité forfaitaire contractuelle et de la majoration des intérêts de retard, s’analysent en des demandes d’application de clauses pénales.

S’il est constant que la juridiction des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il est dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur les demandes accessoires :

Madame [M] [C], partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 janvier 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner Madame [M] [C] à payer à la société MB Invest la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 29 novembre 2021 entre la société MB Invest et Madame [M] [C] portant sur le local situé [Adresse 2], à [Localité 4] (Yvelines), sont réunies au 17 février 2025 à minuit ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, Madame [M] [C] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Madame [M] [C] à payer à la société MB Invest la somme provisionnelle de 71 143,56 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 24 septembre 2025, terme du troisième trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025 sur un montant de 35 051,74 € et à compter du 15 juillet 2025 pour le surplus ;

Condamnons Madame [M] [C] à payer à la société MB Invest une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 18 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons Madame [M] [C] à payer à la société MB Invest la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Condamnons Madame [M] [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 janvier 2025 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX HUIT DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Magali BEAUVALLET, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Magali BEAUVALLET Eric MADRE