N° RG 24/02200 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YX7D

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 NOVEMBRE 2025

50G

N° RG 24/02200

N° Portalis DBX6-W-B7I-YX7D

AFFAIRE :

[K] [G]

[O] [G]

[P] [G]

[X] [G]

[B] [G]

C/

[S] [Y]

[F] [J]

Grosse Délivrée

le :

à

M^e Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS

M^e Aubane GERMAIN

1 copie Juge des Tutelles mineurs

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Madame LAURET, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame LAURET, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 24 Septembre 2025,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [K] [G], mineur, représenté par sa mère Madame [T] [G] née le 05 Février 1976 à [Localité 14] (HAUTS-DE-SEINE)

né le 1er Avril 2015 à [Localité 20] (YONNE)

[Adresse 9]

[Localité 11]

représenté par Maître Aubane GERMAIN, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [O] [G]

né le 15 Janvier 1955 à [Localité 15] (CÔTE-D’OR)

[Adresse 9]

[Localité 12]

représenté par Maître Aubane GERMAIN, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [P] [G]

né le 13 Novembre 1982 à [Localité 18]

[Adresse 10]

[Localité 5]

représenté par Maître Aubane GERMAIN, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [X] [G]

né le 18 Décembre 1985 à [Localité 19] (VAL-DE-MARNE)

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Aubane GERMAIN, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [B] [G]

née le 17 Août 1988 à [Localité 16] (SEINE-ET-MARNE)

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Aubane GERMAIN, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [Y]

né le 17 Novembre 1989 au MAROC

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 24/02200 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YX7D

Monsieur [F] [J]

né le 02 Août 1990 à [Localité 17] (LOT-ET-GARONNE)

[Adresse 8]

[Localité 5]

représenté par Maître Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique reçu le 04 octobre 2022 par maître [C], notaire, messieurs [F] [J] et [S] [Y] ont unilatéralement promis d’acquérir, au prix de 600.000 euros et sous différentes conditions suspensives, un immeuble sis [Adresse 2], appartenant de manière indivise à messieurs et madame [O] [G] usufruitier, [P] [G], [X] [G], [B] [G] épouse [N] et le mineur [K] [G], nu-propriétaires (les consorts [G]).

La durée de cette promesse expirait le 16 janvier 2023 à 18 heures et messieurs et madame [O] [G], [P] [G], [X] [G], [B] [G] épouse [N] levaient dès le 04 octobre 2022 l’option dont ils disposaient.

L’acte stipulait qu’en ce qui concerne [K] [G] l’option serait levée par la délivrance de l’ordonnance de vente rendue par le juge des tutelles.

Une clause pénale de 60.000 euros était stipulée à la charge de la partie qui ne respecterait pas ses engagements.

L’ordonnance du juge des tutelles est intervenue le 08 décembre 2022.

Messieurs [J] et [Y] ayant refusé de réitérer en faisant valoir que la promesse était devenue caduque en l’absence de notification à eux-mêmes ou à leur notaire de l’ordonnance du juge des tutelles dans le délai imparti, par acte du 15 mars 2024 les consorts [G], [K] étant représenté par madame [T] [G], ont saisi le tribunal judiciaire de BORDEAUX d’une action en paiement de l’indemnité contractuelle outre 7.867 euros au titre des loyers non perçus.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 16 septembre 2025 par les consorts [G],

Vu les conclusions notifiées le 1er septembre 2025 par messieurs [J] et [Y],

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 septembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 24 septembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Conformément à l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et, en application de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

A/ Sur la levée d’option.

Il n’existe aucun débat quant à la levée d’option par messieurs [O] [G], [P] [G], [X] [G] et madame [B] [G] épouse [N] qui y ont procédé le jour même ainsi que cela est constaté dans cet acte authentique mais messieurs [J] et [Y] font valoir que l’ordonnance du juge des tutelles du 08 décembre 2022, autorisant la vente par le mineur [K] [G], devait être portée à leur connaissance y compris par l’intermédiaire de leur notaire, et que celui-ci n’en ayant eu communication par son confrère que le 17 janvier 2023 à 13 h 09, la promesse était de plein droit caduque depuis la veille à minuit.

Régissant les promesses unilatérales, l’article 1124 du code civil est muet quant aux conditions et modalités de la levée de l’option qui relèvent de la liberté contractuelle de telle sorte qu’il convient d’examiner le dispositif prévu par les parties dans la convention du 4 octobre 2022.

En page 7, l’acte prévoyait un mode de levée d’option ainsi rédigé :

“En ce qui concerne [K] [G] l’option sera levée par la délivrance de l’ordonnance de vente rendue par le Juge des Tutelles autorisant la vente des biens objet des présentes, aux conditions stipulées dans le présent avant-contrat”.

Bien que cette ordonnance datée du 08 décembre 2022, selon le courriel de maître [C] du 17 février 2023, ne soit pas versée aux débats, nul n’en conteste l’existence, la date et le contenu qui autorisait [K] [G] à céder ses droits indivis conformément à la promesse.

C’est à tort que les défendeurs soutiennent que cette ordonnance devait en outre être impérativement portée à leur connaissance et qu’à défaut leur engagement était caduc.

En effet, contrairement à ce qu’ils font valoir, la phrase contenue en page 8 de l’acte, à savoir “la réalisation de la promesse aura lieu, dans la mesure où l’acceptation du ou des vendeurs ou de leurs représentants légaux aura été recueillie”, ne prévoyait aucune obligation de notification aux acquéreurs ou à leur représentant de la décision du juge des tutelles qui, par elle-même, emportait immédiatement levée d’option du chef du mineur et donc acceptation du dernier vendeur conformément au dispositif contractuel.

Sous réserve des conditions suspensives, la vente est donc devenue parfaite avant le terme extinctif, conformément à l’article 1583 du code civil.

B/ Sur la condition suspensive.

L’acte prévoyait, au profit des acquéreurs, une condition suspensive tenant à l’obtention, au plus tard le 05 décembre 2022, d’un prêt d’un maximum de 661.000 euros remboursable sur un délai maximum de 36 mois, au taux nominal d’intérêt maximum de 4% l’an hors assurance.

Messieurs [J] et [Y] s’engageaient à faire immédiatement les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, à solliciter au moins deux établissements financiers et à notifier aux vendeurs le résultat de leurs démarches au plus tard le 08 décembre 2022

Par application combinée des articles 1304-6, 1186 et 1187 du code civil et des stipulations contractuelles, l’obligation est censée n’avoir jamais existé en cas de défaillance de la condition suspensive mais elle est réputée accomplie si le débiteur en a empêché la réalisation.

Le créancier qui invoque l’application de cette disposition se doit de démontrer que le débiteur a commis une faute à l’origine de la défaillance de la condition et ce dernier a la charge de prouver qu’il a accompli des diligences normales pour parvenir à sa réalisation.

Les défendeurs ont communiqué, par l’intermédiaire des notaires des parties et à compter du 23 janvier 2023 seulement, quatre attestations de refus de financement, deux de la Banque Palatine datées du 20 janvier 2022 et deux de la Banque Populaire des 20 et 24 janvier 2023.

Les deux attestations de la Banque Palatine, dont la date est manifestement erronée et correspond en réalité au 20 janvier 2023, établissent que cet établissement financier n’a été sollicité que le 02 novembre 2022, délai difficilement compatible avec l’obtention d’une réponse au plus tard le 05 décembre suivant alors que les acquéreurs s’étaient engagés à agir dès la signature de la promesse, un mois auparavant.

Surtout, si le montant du prêt demandé, soit 650.000 euros, est conforme aux stipulations contractuelles qui prévoyaient que la somme de 661.000 euros était un montant maximum, aucune de ces attestations ne mentionne le taux et les défendeurs ne produisent pas leur dossier de demande de prêt alors qu’il leur appartient de démontrer qu’il était totalement conforme aux stipulations contractuelles.

Quant à la Banque Populaire, la première attestation est inopérante en l’absence de toute indication chiffrée ou de date de dépôt du dossier et la deuxième fait certes état d’une demande de 650.000 euros sur une durée de 36 mois au taux de 4% l’an hors frais et assurance mais sans aucune indication de la date de la demande.

Messieurs [J] et [Y] ne démontrent donc pas avoir, dans des délais compatibles avec la date butoir du 05 décembre 2022, accompli des diligences normales en saisissant au moins deux établissements financiers de demandes de prêts conformes aux stipulations contractuelles et avoir informé les vendeurs du résultat de leurs démarches au plus tard le 08 décembre 2022.

Cette condition suspensive est donc réputée accomplie en application de l’article 1304-3 alinéa 1 du code civil.

N° RG 24/02200 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YX7D

C/ Sur l’indemnisation.

En application de l’article 1231-5 du code civil, il ne peut être alloué à la partie victime d’une inexécution contractuelle une somme plus forte ou moindre que celle contractuellement prévue, sauf mise en œuvre du pouvoir conféré au juge pour la modérer ou l’augmenter, y compris d’office, si elle lui paraît excessive ou dérisoire.

La demande porte en premier lieu sur le montant de 60.000 euros correspondant contractuellement à la clause pénale et que messieurs [J] et [Y] estiment à juste titre manifestement excessif afin d’en solliciter la réduction.

En effet, alors que les demandeurs n’apportent aucun élément quant au sort de ce bien depuis l’échec de cette vente ou bien à la poursuite de la situation locative et ne soutiennent pas avoir été contraints de renoncer à d’autres projets, leur préjudice ne peut être constitué que par son immobilisation de telle sorte que le montant de cette clause sera réduit à 30.000 euros.

La demande en paiement de la somme complémentaire de 7.867 euros en indemnisation du manque à gagner locatif sera rejetée car non seulement aucune justification n’est produite mais, surtout, la clause pénale a vocation à réparer forfaitairement et d’avance le préjudice des vendeurs qui ne soutiennent pas que ce poste ne serait pas entré dans le champ d’application de ce forfait.

C/ Sur les autres demandes.

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Partie perdante, messieurs [J] et [Y] seront condamnés in solidum à payer aux consorts [G] une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne messieurs [F] [J] et [S] [Y] à payer solidairement à messieurs et madame [O] [G], monsieur [P] [G], [X] [G], madame [B] [G] épouse [N] et monsieur [K] [G] représenté par madame [T] [G], ensemble, la somme de 30.000 euros au titre de la clause pénale et les déboute du surplus de leurs demandes,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision,

Condamne messieurs [F] [J] et [S] [Y] à payer in solidum à messieurs et madame [O] [G], monsieur [P] [G], monsieur [X] [G], madame [B] [G] épouse [N] et monsieur [K] [G] représenté par madame [T] [G], ensemble, une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum messieurs [F] [J] et [S] [Y] aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT