N° RG 24/03496 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZAVI

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 NOVEMBRE 2025

50Z

N° RG 24/03496

N° Portalis DBX6-W-B7I-ZAVI

AFFAIRE :

[B] [J] [A]

[Y] [A]

[F] [D]

SARL MONDESIR IMMOBILIER

C/

[R] [X]

[N]

le :

à

SELARL DUCASSE NICOLAS SICET

SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame LAURET, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 08 Octobre 2025,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [B] [J] [A]

né le 23 Septembre 1973 à [Localité 15] (GIRONDE)

[Adresse 2]

[Localité 10]

représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 24/03496 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZAVI

Monsieur [Y] [A]

né le 20 Octobre 1969 à [Localité 15] (GIRONDE)

[Adresse 16].

[Localité 12] (ALLEMAGNE)

représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [F] [D]

née le 06 Novembre 1943 à [Localité 13] (DORDOGNE)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

SARL MONDESIR IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [Y] [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SELARL LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [X]

né le 02 Juin 1971 à [Localité 14] (SERBIE MONTÉNÉGRO)

[Adresse 9]

[Localité 6]

représenté par Maître Aurore SICET de la SELARL DUCASSE NICOLAS SICET, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

A la suite de l’échec d’un compromis de vente signé entre eux le 1er juin 2022, par nouvel acte sous signatures privées reçu le 16 mai 2023 par maître [M], notaire, avec la participation de maître [E], messieurs [B] et [Y] [A] ainsi que madame [F] [C] veuve [A] (les consorts [A]) ont, par l’entremise de la SARL MONDESIR IMMOBILIER, unilatéralement promis de vendre à monsieur [R] [X], au prix de 850.000 euros, un immeuble sis [Adresse 7].

La durée de cette promesse expirait le 18 août 2023 à 18 heures et monsieur [X] s’obligeait à payer une indemnité d’immobilisation de 85.000 euros, payable à hauteur de 25.000 euros dans un délai de vingt jours à compter de la signature de la promesse, le solde étant exigible au plus tard huit jours après l’expiration du délai de réalisation de la promesse, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de son seul fait.

Considérant que monsieur [X] avait fautivement refusé de signer l’acte authentique de vente dès lors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées, par acte du 24 avril 2024 les consorts [A] et la SARL MONDESIR IMMOBILIER ont saisi le tribunal judiciaire de BORDEAUX d’une action en paiement de l’indemnité d’immobilisation de 85.000 euros pour les premiers et de sa commission d’un montant de 40.000 euros pour la seconde.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 21 juillet 2025 par les consorts [A],

Vu les conclusions notifiées le 28 mars 2025 par monsieur [X],

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 05 septembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 08 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

I- SUR LES DEMANDES DES CONSORTS [A].

Conformément à l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et, en application de l’article 1104 du même code elles doivent être exécutées de bonne foi.

D’autre part, aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La promesse unilatérale de vente du 16 mai 2023 contenait une stipulation claire et précise par laquelle les parties convenaient d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 85.000 euros que monsieur [X] s’engageait à payer à hauteur de 25.000 euros dans un délai de vingt jours à compter de la signature de la promesse entre les mains du notaire, cette somme étant restituée notamment en cas de non réalisation de l’une des conditions suspensives, de découverte de servitudes ou mesure administrative en dépréciant la valeur ou rendant le bien impropre à son usage, de location ou occupation non déclarée ou de non réalisation imputable aux promettants.

Le solde de cette indemnité, soit 59.500 euros, était exigible au plus tard huit jours après l’expiration du délai de réalisation de la promesse, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de son seul fait.

Monsieur [X] n’a jamais versé la somme de 25.000 euros et n’a pas non plus levé l’option qui venait à échéance le 18 août 2023 à 18 heures.

Il ne conteste pas que les conditions suspensives aient été réalisées ainsi que cela est consigné dans le procès-verbal de carence du 13 septembre 2023 mais soutient avoir été tenu dans l’ignorance de la suspension des loyers versés par les occupants alors que la promesse prévoyait qu’il les percevrait à compter de la réalisation par acte authentique et mentionnait de manière inexacte selon lui qu’il n’existait pas de litige avec les locataires, ajoutant ne pas avoir été avisé des importants travaux exigés par la mairie de [Localité 11] de telle sorte que les vendeurs ont manqué à leur devoir d’information résultant de l’article 1112-1 du code civil, la vente étant alors nulle en application de l’article 1124 du code civil.

En premier lieu, monsieur [X] était parfaitement informé de la situation administrative de l’immeuble.

En effet, la promesse de vente contenait en annexe le courrier du 26 février 2021 par lequel [Localité 11] METROPOLE et INCITE annonçaient aux vendeurs que leur immeuble faisait l’objet d’une enquête préalable à une déclaration d’utilité publique dans le cadre de la requalification du centre historique et à cette lettre était joint un état des lieux décrivant les désordres et défauts normatifs de ce bien, avec mention explicite de la nécessité d’entreprendre des travaux de réparation et remise à niveau.

Les 24 juin et 28 juillet 2022, INCITE écrivait au notaire en mentionnant l’existence d’une déclaration d’utilité publique relative à ce bien ainsi que la nécessité de réaliser des travaux d’ampleur et par un courrier confirmatif du 28 juillet 2022 INCITE ajoutait accompagner le relogement temporaire ou définitif des locataires.

Ces deux lettres, qui invitaient l’acquéreur à se rapprocher d’INCITE, étaient communiquées à monsieur [X] et il en accusait réception par un mail du 29 août 2022 dans lequel il déclarait persister dans sa volonté d’acquérir tout en sollicitant un délai supplémentaire, ajoutant se rapprocher d’INCITE et refuser de supporter les conséquences de l’absence de relocation, selon lui imputable à INCITE.

Lors de la signature de la promesse de vente le 16 mai 2023, monsieur [X] connaissait donc parfaitement l’obligation de réalisation de travaux incombant au futur acquéreur mais également la suspension des loyers intervenue par effet de l’arrêté de mise en sécurité ordinaire de l’immeuble notifié le 31 août 2022 aux consorts [A] et qui précisait explicitement que les loyers étaient suspendus.

Cet arrêté et le courrier de notification étaient annexés à cet acte qui décrivait dans son corps comme : une copie du courrier adressé par [Localité 11] METROPOLE en date du 31 août 2022 ayant pour objet “procédure de mise en sécurité ordinaire immeuble sis [Adresse 8]”.

Il est sans importance que ce même acte ait par ailleurs prévu une entrée en jouissance au profit de l’acquéreur par perception des loyers dès lors que celui-ci n’ignorait rien de leur suspension que le courriel de l’agent immobilier du 19 avril 2023 ne permet pas de remettre en cause.

Il doit être surabondamment observé que cette situation administrative est à l’origine de la substantielle baisse de prix intervenue entre le compromis et la promesse unilatérale, soit 100.000 euros.

Enfin, contrairement à ce que soutient monsieur [X] il n’existait aucun litige ou contentieux entre les consorts [A] et les locataires pour quelque cause que ce soit.

Quant à l’erreur non provoquée qu’a pu commettre le bénéficiaire de la promesse au sujet de la rentabilité économique de ce projet d’investissement, elle est impropre à remettre en cause son acceptation du paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [X] ayant valablement pris l’engagement de supporter cette charge et aucune des conditions contractuelles ne permettant au débiteur de ne pas supporter l’indemnité n’étant remplie, celle-ci doit donc être intégralement payée par le défendeur qui a décidé de ne pas exercer son option d’achat alors qu’il n’est pas discuté que les conditions suspensives étaient réalisées.

Cette somme de 85.000 euros, au paiement de laquelle monsieur [X] sera condamné avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 septembre 2023, ne sanctionne pas l’inexécution d’une obligation dès lors que le bénéficiaire n’était pas contractuellement tenu de lever cette option, mais représente le prix de l’exclusivité qui lui a été accordée par les consorts [A] pour se porter seul acquéreur du bien immobilier faisant l’objet de la promesse de vente du 16 juin 2023, les promettants s’interdisant de proposer à la vente ce bien à toute autre personne jusqu’au 18 août suivant à 18 heures.

II- SUR LA COMMISSION D’AGENCE.

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la SARL MONDESIR IMMOBILIER prétend au paiement par monsieur [X] de la somme de 40.000 euros équivalente au montant de sa commission, lui faisant grief d’avoir manqué à ses obligations contractuelles vis à vis des vendeurs et de lui avoir ainsi directement causé un préjudice indemnisable.

En application des articles 6 et 7 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret n°72 – 678 du 20 juillet 1972, l’agent immobilier ne peut demander ou recevoir, directement ou indirectement, d’autre rémunération ou commission que celle dont les conditions sont déterminées par le mandat et seulement si l’opération qui lui avait été confiée a été effectivement conclue.

Toutefois, même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit à cet intermédiaire, sur le fondement de l’article 1240 du code civil et de la responsabilité délictuelle, réparation du préjudice qui résulte de cette faute qui peut résulter du non respect d’obligations contractuelles commises par le défendeur dans le cadre d’une convention à laquelle la demanderesse était tierce.

En l’espèce, il est avéré qu’aucun acte réitératif de la vente n’est intervenu et les consorts [A] n’ont au demeurant pas sollicité la réitération forcée.

La promesse unilatérale de vente du 16 mai 2023, certes conclue par l’entremise de cet agent immobilier, n’obligeait aucunement monsieur [X] à acquérir, le principe même de cet acte lui réservant la faculté discrétionnaire de lever ou non l’option dont il disposait, formalité qui seule rendait la vente parfaite et permettait de considérer qu’elle avait été effectivement conclue.

Monsieur [X] n’a jamais levé cette option et n’a donc jamais pris l’engagement d’acquérir, n’ayant au surplus accepté la promesse qu’en tant que promesse de telle sorte que, conformément à l’article 1124 précité du code civil, le contrat de vente ne s’est pas formé faute de consentement du bénéficiaire.

Il ne peut dès lors lui être fait grief de cette abstention qui ne constitue pas un manquement à ses obligations contractuelles et a eu pour seule conséquence, les conditions suspensives étant réalisées, de le rendre débiteur de l’indemnité d’immobilisation prévue en faveur des vendeurs.

C’est à tort que la SARL MONDESIR IMMOBILIER soutient que la clause “négociation” portée à l’acte et le dispositif relatif à l’indemnité d’immobilisation imposaient à monsieur [X] de payer sa rémunération, cette obligation ne devenant effective qu’en cas de levée de l’option et de réalisation des conditions suspensives.

La première condition manquant et monsieur [X] n’ayant pas abusé de son droit de ne pas lever son option, la demande de la SARL MONDESIR IMMOBILIER sera rejetée.

C/ SUR LES AUTRES DEMANDES.

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Partie perdante à leur égard, monsieur [X] sera condamné à payer aux consorts [A] une indemnité de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Succombant en ses prétentions dirigées contre monsieur [X], la SARL MONDESIR IMMOBILIER sera condamnée à lui payer une indemnité de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Principale partie perdante, monsieur [X] sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne monsieur [R] [X] à payer à messieurs [B] et [Y] [A] ainsi que madame [F] [C] veuve [A], ensemble, la somme de 85.000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Déboute la SARL MONDESIR IMMOBILIER de sa demande dirigée contre monsieur [R] [X]

Condamne monsieur [R] [X] à payer à messieurs [B] et [Y] [A] ainsi que madame [F] [C] veuve [A], ensemble, une indemnité de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL MONDESIR IMMOBILIER à payer à monsieur [R] [X] une indemnité de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne monsieur [R] [X] aux dépens,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT