TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03259 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YFR2

N° de Minute : 24/00611

JUGEMENT

DU : 09 Décembre 2024

[I] [P] [L]

C/

[X] [E]

[W] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [I] [P] [L], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [X] [E], demeurant [Adresse 2]

M. [W] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 Octobre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 24/3259 – Page – SD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 mars 2022, Madame [I] [P] [L] a donné à bail à Madame [X] [E] et Monsieur [W] [B] un logement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 834 euros, charges comprises, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2023, Madame [I] [P] [L] a fait signifier à Madame [X] [E] et Monsieur [W] [B] un commandement de payer la somme principale de 4890,54 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 5 septembre 2023.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 15 mars 2024, Madame [I] [P] [L] a fait assigner Madame [X] [E] et Monsieur [W] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Concilier les parties ;

À défaut,

Condamner solidairement Madame [X] [E] et Monsieur [W] [B] au paiement de la somme de 6990,32 euros au titre des loyers et charges impayés et frais de remise en état du logement sis [Adresse 5] ;

Condamner solidairement Madame [X] [E] et Monsieur [W] [B] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance (article 696 du code de procédure civile) ;

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 18 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 octobre 2024. Madame [I] [P] [L], représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance. Elle a indiqué que Madame [X] [E] et Monsieur [W] [B] avaient quitté le logement.

Régulièrement assignée à personne, Madame [X] [E] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

Régulièrement assigné à domicile, Monsieur [W] [B] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 9 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [X] [E], assignée à personne et Monsieur [W] [B] assigné à domicile, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Les locataires ayant quitté les lieux le 23 décembre 2023 après avoir donné leur préavis par lettre du 14 novembre 2023, les demandes relatives à l’expulsion sont sans objet et ne seront pas examinées.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [I] [P] [L] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 17 mars 2022 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 4 septembre 2023 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de février 2024 inclus.

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l’audience que Madame [X] [E] et Monsieur [W] [B] restent devoir à Madame [I] [P] [L] la somme de 6050,26 euros au titre des loyers et charges, après déduction des frais du commandement de payer de 150,33 euros, qui seront compris dans les dépens, et du dépôt de garantie de 834 euros.

Madame [X] [E] et Monsieur [W] [B], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

En l’espèce, il est expressément prévu à l’article VII du contrat de location la solidarité entre les co-locataires. Dès lors, les débiteurs seront condamnés solidairement.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [X] [E] et Monsieur [W] [B] à payer à Madame [I] [P] [L] la somme de 6050,26 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 22 février 2024, outre intérêts au taux légal.

Sur le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987, pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, liste dans son annexe les charges récupérables par les propriétaires à l’encontre de leurs locataires, au rang desquelles figure la « taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères ».

En l’espèce, les défendeurs sont redevables de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sur l’année 2023, pendant laquelle ils occupaient le logement.

En conséquence, ils seront condamnés à payer la somme de 156 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2023.

Sur les réparations locatives :

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, un état des lieux est établi en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle et joint au contrat de location.

Aux termes de l’article 7 d) de la même loi, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1er du décret n°87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. L’annexe de l’arrêté liste l’intégralité des réparations à la charge du locataire.

Toutefois, l’article 1353 du code civil pose en principe que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’existence de dégradations imputables au locataire s’apprécie par la comparaison des états des lieux dressés lors de l’arrivée et du départ du locataire, et en tenant compte, le cas échéant, de la date d’établissement de l’état des lieux de sortie au regard de celle de la libération effective des lieux par le locataire.

Les sommes auxquelles peut prétendre le bailleur au titre des réparations locatives présentent un caractère indemnitaire.

Dès lors, le bailleur n’est pas tenu de démontrer qu’il a effectivement procédé ou fait procéder aux réparations locatives pour lesquels il sollicite une indemnisation. En conséquence, les devis fournis n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives qu’autant qu’ils ne sont pas surévalués et sont en relation étroite avec les dégradations constatées.

En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [P] [L] produit les pièces suivantes :

l’état des lieux d’entrée du 18 mars 2022 ;l’état des lieux de sortie du 23 décembre 2023 ;le chiffrage suite à l’état des lieux de sortie du 23 décembre 2023.Il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie produits que des manquements à l’obligation d’entretien et des dégradations sont imputables aux locataires, en particulier :

La perte d’une clé de porte palière et d’une clé de garage ;Le défaut de fonctionnement de l’éclairage mural de la cuisine, loué en bon état ;La prise électrique mal fixée dans la salle de bains, initialement en bon état d’usage ;Le bouchon de la chaînette du siphon cassé dans la salle de bains, initialement en bon état d’usage ;Le mécanisme d’écoulement des eaux pluviales dans le jardin indiqué comme fendu, photographie à l’appui, loué en bon état d’usage ;Le défaut de fonctionnement d’un éclairage extérieur, loué en bon état d’usage ;L’absence de détecteur de fumée dans l’entrée, celui-ci dysfonctionnant lors de l’entrée dans les lieux ;

L’ensemble de ces éléments constituent soit des dégradations imputables aux locataires soit des manquements à leur obligation d’entretien relevant des réparations locatives à leur charge au sens de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987. Il sera donc fait droit à la demande de paiement du propriétaire pour l’ensemble des éléments listés.

S’agissant des sommes réclamées, il résulte du chiffrage réalisé par l’expert mandaté par Constatimmo que les réparations réalisées sont les suivantes :

19,58 euros HT pour le remplacement de l’ampoule du plafonnier de la cuisine ;29,33 euros HT pour la fabrication d’une clé plate pour le garage ;75 euros HT pour le remplacement de la descente d’eau pluviale dans le jardin ;19,58 euros HT pour le remplacement de l’ampoule du plafonnier du jardin ;17,10 euros HT pour la refixation d’une prise électrique dans la salle de bain ;11,02 euros HT pour le remplacement de la chaînette pour le bouchon de l’évier dans la salle de bain ;46,33 euros HT pour la pose simple d’un détecteur de fumée dans le logement ;99,07 euros HT pour le remplacement du barillet de la serrure de la porte palière et la fabrication d’une clé ;47,11 euros HT pour le déplacement et la prise en charge des corps de métiers.

Ces sommes, en lien direct avec les réparations ordonnées et non disproportionnées, seront retenues dans les montants proposés par l’expert mandaté par Constatimmo.

En conséquence, les locataires seront donc condamnés à payer à Madame [I] [P] [L] la somme totale de 410,97 euros TTC au titre des réparations locatives.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X] [E] et Monsieur [W] [B], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [X] [E] et Monsieur [W] [B], condamnés aux dépens, devront verser in solidum à Madame [I] [P] [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [X] [E] et Monsieur [W] [B] à payer à Madame [I] [P] [L] la somme de 6050,26 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 22 février 2022, échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 4890,54 euros et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [E] et Monsieur [W] [B] à payer à Madame [I] [P] [L] la somme de 156 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [E] et Monsieur [W] [B] à payer à Madame [I] [P] [L] la somme de 410,97 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [E] et Monsieur [W] [B] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [E] et Monsieur [W] [B] à payer à Madame [I] [P] [L] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 6] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE NEUF DECEMEBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR