Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Ppp contentieux general, 19 juin 2025, n° 24/02937

TJ Bordeaux 19 juin 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le commandement de payer a été délivré et que les locataires n'ont pas régularisé leur situation dans le délai imparti, rendant la clause résolutoire applicable.
Autre
Application de la clause résolutoire
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement aux locataires, ce qui empêche l'expulsion immédiate.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a constaté que les locataires sont tenus de payer les loyers dus, et a ordonné leur paiement.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires doivent payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer jusqu'à leur expulsion.
Rejeté
Comportement des locataires
La cour a estimé qu'il n'y a pas de preuve de mauvaise foi de la part des locataires, rejetant ainsi la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé que les locataires doivent rembourser les frais de justice engagés par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, ppp cont. general, 19 juin 2025, n° 24/02937
Numéro(s) :	24/02937
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marine BONNEVILLE--ARRIEUXBérengère PAGEOT

Texte intégral

Du 19 juin 2025

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/02937 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZF2

[K], [Z] [M]

[Y], [C], [T] [G], [P], [J], [D] [W]

— copie exécutoire délivrée à

M^e PAGEOT

— ccc délivrée à

Mme [W]

Le 19/06/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 19 juin 2025

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Nora YOUSFI,

DEMANDERESSE :

Madame [K], [Z] [M]

née le 12 Septembre 1932 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par M^e Bérengère PAGEOT, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Marine BONNEVILLE–ARRIEUX

DEFENDEURS :

Monsieur [Y], [C], [T] [G]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant – non représenté

Madame [P], [J], [D] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante

DÉBATS :

Audience publique en date du 15 avril 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire, en dernier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Suivant acte sous seing privé du 5 janvier 2023, Madame [K] [M], représentée par son conseil, GEILER IMMOBILIER, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] [G] et à Madame [P] [W], pour une durée de 3 ans renouvelable à compter du 14 janvier 2023, portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 900 €, outre une provision sur charges de 12 € par mois.

Suivant acte du 1er août 2024 visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le contrat de bail, Madame [K] [M] a fait délivrer à Monsieur [Y] [G] et à Madame [P] [W] un commandement de payer la somme de 2.830,32 € au titre des loyers échus.

Par acte délivré le 18 octobre 2024, Madame [K] [M] a fait assigner à Monsieur [Y] [G] et à Madame [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection de ce siège, afin de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire contractuellement prévue et la résiliation de plein droit du bail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 avril 2025, au cours de laquelle elle a été retenue après une réouverture des débats par mention au dossier ordonnée le 21 janvier 2025 en raison de l’arrivée tardive de Madame [P] [W] à l’audience de cette dernière date.

A l’audience, Madame [K] [M], représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de l’aricle 1728 du code civil et des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— de la juger recevable et bien fondée en ses demandes,

— en conséquence :

— de juger que la clause résolutoire contenue dans le bail du 5 janvier 2024 est acquise pour non paiement des loyers,

— de juger que Madame [P] [W] et Monsieur [Y] [G] sont occupants sans droit ni titre à compter du 1er octobre 2024,

— d’ordonner l’expulsion de Madame [P] [W] et de Monsieur [Y] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef,

— de juger que faute pour eux de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique,

— de condamner solidairement Madame [P] [W] et Monsieur [Y] [G] au paiement de la somme de 3.773,76 € au titre des loyers impayés jusqu’au 1er octobre 2024,

— de juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement en date du 1er août 2024,

— de condamner solidairement Madame [P] [W] et Monsieur [Y] [G] au paiement de la somme de 1.043,32 € au titre de l’indemnité d’occupation et ce jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs,

— de condamner solidairement Madame [P] [W] et Monsieur [Y] [G] au paiement de la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— de débouter Madame [P] [W] et Monsieur [Y] [G] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— de condamner solidairement Madame [P] [W] et Monsieur [Y] [G] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle a, également, actualisé la dette locative qui s’élève à la somme de 4.188,50 € au 7 avril 2025.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites de Madame [K] [M].

En défense, Madame [P] [W], comparante, et Monsieur [Y] [G], représenté par sa compagne, Madame [P] [W], reconnaissent la dette locative et signalent avoir procédé à leurs frais à des travaux de réfection du logement loué (isolation, chauffage et salle de bains). Ils expliquent la dette locative par la perte pour Madame [P] [W] de son emploi. Ils affirment avoir repris le paiement de leur loyer depuis le mois de septembre 2024 et sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pour leur permettre de demeurer dans les lieux loués. Ils proposent de payer une somme comprise entre 200 et 300 € par mois en sus de leur loyer. Ils ajoutent que Madame [P] [W] disposent d’un revenu mensuel de 2.700 €, Monsieur [Y] [G] d’un revenu d’un montant de 1.900 € et qu’ils assument la charge de deux enfants âgés de 6 ans et de 3 ans. Ils indiquent supporter des frais d’électricité d’un montant mensuel de 400 €, un crédit auto d’un montant mensuel de 300 €, des frais de scolarité de 150 € et de nounou d’un montant de 700 €. Ils bénéficient de prestations CAF à hauteur de 200 € par mois.

Ils n’ont pas répondu à l’invitation du service chargé d’établir le diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 28 octobre 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience fixée au 21 janvier 2025.

La procédure est donc régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation des baux :

Le bail signé par les parties concernant le logement contient une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges : «il est espressément convenu qu’à défaut du paiement du dépôt de garantie, du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, le présent contrat sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, et ce, conformément à la loi et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire».

Par acte du 1er août 2024 visant à mettre en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, Madame [K] [M] a fait délivrer à à Madame [P] [W] et à Monsieur [Y] [G] un commandement de payer la somme de 2.2830,32 € au titre des loyers et charges échus du logement suivant décompte arrêté au 15 juillet 2024.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est régulier et ses causes, selon le décompte produit, n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification tel que mentionné par le commandement de payer. À l’inverse la dette locative a augmenté de façon significative.

Ce défaut de régularisation fonde la demande de Madame [K] [M] à se prévaloir de la résiliation du bail concernant le logement à la date du 1er octobre 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit,

Néanmoins, s’agissant du logement, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise, en outre, que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats et des pièces produites que Madame [P] [W] et Monsieur [Y] [G] ont repris le paiement régulier de leurs loyers courants depuis le mois de janvier 2025. Par ailleurs, compte tenu des revenus qu’ils déclarent, ils paraissent être en situation de régler leur dette dans le délai prévu par la loi.

Dans ces conditions, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de non-respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d’ores et déjà acquise, Madame [K] [M] sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [P] [W] et de Monsieur [Y] [G] et une indemnité d’occupation sera fixée. Due jusqu’à libération effective des lieux, son montant sera égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

S’agissant de l’expulsion, elle interviendra dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, à un montant équivalent au loyer et charges mensuels avec revalorisation telle que prévue au bail, Madame [P] [W] et Monsieur [Y] [G] seront condamnés à en payer le montant.

Le contrat de bail prévoit la clause de solidarité suivante : «il est expressément stipulé que les copreneurs et toutes personnes pouvant se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 sont tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat et de toutes obligations ordonnées par décision de justice».

Aussi, Madame [P] [W] et Monsieur [Y] [G] seront tenus solidairement au paiement de ces indemnités d’occupation.

Sur la créance de la Madame [K] [M] :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Au soutien de sa demande, Madame [K] [M] produit un décompte actualisé à la date du 7 avril 2025 montrant que la créance s’établit à 4.188,50 €.

Madame [P] [W] et Monsieur [Y] [G] ne contestent ni le principe ni le quantum des sommes réclamées au titre des seuls loyers et charges impayés apparaissant dans le décompte locatif, ils seront, en conséquence, condamnés à payer cette somme, laquelle produira intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024, date de délivrance du commandement de payer, sur la somme de 2.830,32 € et à compter du jugement pour le surplus.

En application des dispositions contractuelles, Madame [P] [W] et Monsieur [Y] [G] seront condamnés solidairement au paiement.

Dans l’hypothèse où Madame [P] [W] et Monsieur [Y] [G] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront, en outre, solidairement condamnés, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur la résistance abusive :

Madame [K] [M] sollicite une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts. Elle affirme que par leurs agissements, ils la privent d’un complément essentiel à son quotidien puisqu’elle dispose d’une faible retraite, générant pour elle, âgée de 93 ans, une profonde inquiétude.

Toutefois les éléments du dossier ne permettent pas d’établir que Madame [P] [W] et Monsieur [Y] [G] sont de mauvaise foi et qu’elle serait à l’origine des impayés de loyers. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Madame [P] [W] et Monsieur [Y] [G] seront solidairement condamnés aux entiers dépens.

L’équité commande de condamner Madame [P] [W] et Monsieur [Y] [G] a payé à Madame [K] [M] une somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe ;

CONSTATE que Madame [K] [M] a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail du logement pour défaut de paiement des loyers ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [W] et Monsieur [Y] [G] à payer à Madame [K] [M] la somme de 4.188,50 € au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 7 avril 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024, sur la somme de 2.830,32 € et à compter du jugement pour le surplus ;

ACCORDE à Madame [P] [W] et à Monsieur [Y] [G] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V etVII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour acquitter leur dette locative ;

LES AUTORISE à s’acquitter de leur dette en 20 mensualités de 200 € chacune et une 21ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens (et indemnités de procédure) ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail ;

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard le dernier jour de chaque mois, ainsi que du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivant la date d’échéance, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail :

— CONDAMNE, en ce cas, Madame [P] [W] et Monsieur [Y] [G] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] ;

— DIT qu’à défaut pour Madame [P] [W] et Monsieur [Y] [G] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs,

— CONDAMNE solidairement Madame [P] [W] et Monsieur [Y] [G] à son paiement à compter de la résiliation immédiate du bail jusqu’à la libération des lieux ;

DÉBOUTE Madame [K] [M] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [W] et Monsieur [Y] [G] à payer à Madame [K] [M] la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairerment Madame [P] [W] et Monsieur [Y] [G] aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection