Du 24 octobre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01329 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2X2R

[R] [E], [S] [B]

C/

[O] [T]

— Expéditions délivrées à

Maître Blandine FILLATRE de la SELARL GALY & ASSOCIÉS

[O] [T]

— FE délivrée à

Maître Blandine FILLATRE de la SELARL GALY & ASSOCIÉS

Le 24/10/2025

Avocats : Maître Blandine FILLATRE de la SELARL GALY & ASSOCIÉS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 octobre 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [E]

né le 19 Juillet 1958 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Assisté de Maître Lola MICHEL, avocat au barreau de Bordeaux substituant Maître Blandine FILLATRE de la SELARL GALY & ASSOCIÉS

Madame [S] [B]

Représentée par sa Tutrice Madame [P] [B], née le 13/10/1954 à [Localité 11] demeurant [Adresse 2]

née le 19 Juillet 1937 à [Localité 9] (ESPAGNE)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par Maître Lola MICHEL, avocat au barreau de Bordeaux substituant Maître Blandine FILLATRE de la SELARL GALY & ASSOCIÉS

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [T]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Juillet 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 23 septembre 2019, M. [R] [E] et Mme [S] [B] ont consenti un bail d’habitation à M. [O] [T], bail portant sur un logement situé à [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2025, M. [R] [E] et Mme [S] [B] ont fait délivrer à M. [O] [T] un commandement de payer la somme de 2.915 euros au titre de l’arriéré, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte introductif d’instance en date du 10 juillet 2025, M. [R] [E] et Mme [S] [B] ont fait assigner M. [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin de faire constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 12 mai 2025, et obtenir son expulsion et celle de tous occupants à défaut pour lui de libérer volontairement les lieux, avec l’assistance de la Force Publique si besoin est, l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers se trouvant dans le logement en un lieu approprié et ce aux frais, risques et périls de M. [O] [T], ainsi que sa condamnation au paiement :

— d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 2.936 euros à valoir sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 30 mai 2025, avec intérêts légaux à compter de la décision à intervenir, somme à parfaire

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

M. [R] [E] et Mme [S] [B] représentée par Mme [P] [B] sa tutrice, représentés par avocat, ont maintenu leurs demandes à l’audience du 12 septembre 2025, en actualisant leur créance à la somme de 5.440 euros à la suite d’un versement le 10 septembre 2025 de 820 euros. Ils se sont opposés à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire en expliquant qu’à la suite d’un précédent arriéré, un plan d’apurement a été signé mais n’a pas été respecté, et que M. [O] [T] est très irrégulier dans ses paiements.

M. [O] [T] a demandé des délais de paiement en proposant de verser 200 euros par mois en sus du loyer courant, et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Il a indiqué avoir, sur les conseils d’une assistance sociale, cessé de payer les loyers en raison de désordres dans le logement, puis qu’il a repris le paiement et s’est trouvé confronté à des difficultés financières. Il indique être en mesure de régler le loyer courant, son revenu étant de 1.800 euros par mois, et son frère qui demeure avec lui, ayant un revenu similaire.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Motifs de l’ordonnance

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 10 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 11 mars 2025.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment.

Par exploit du 11 mars 2025, les bailleurs ont fait délivrer à M. [O] [T] un commandement de payer la somme de 2.915 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification. À l’inverse la dette locative a augmenté de façon significative.

M. [O] [T] demande la suspension des effets de cette clause et l’octroi de délais de paiement pour payer sa dette.

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

L’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause de résiliation de plein droit est donc subordonné à la reprise du paiement du loyer intégral avant l’audience, ainsi qu’à l’établissement de la capacité du locataire à respecter un échéancier tout en réglant à bonne date le loyer courant.

En l’espèce, M. [O] [T] a effectué à la veille de l’audience un versement de 820 euros dont on peut considérer qu’il correspond à la reprise du paiement du loyer qui s’élève à 811 euros, et auquel s’ajoute une provision sur charges de 20 euros par mois.

Cependant il convient de constater qu’il n’a fourni aucun justificatif quant à sa situation permettant d’établir qu’il dispose bien d’un revenu mensuel de 1.800 euros tel qu’il a l’a affirmé, et que son frère qui selon lui habite avec lui, dispose d’un revenu identique.

Or les difficultés sont anciennes, et un plan d’apurement signé le 24 avril 2023 n’a pas été respecté.

Dès lors l’absence de garantie quant au respect de l’échéancier et au paiement régulier des loyers, conduit à rejeter ses demandes.

Dans ces conditions, la résiliation de plein droit du bail demeurera acquise à effet du 12 mai 2025 et ne peut qu’être constatée.

M. [O] [T] et tout occupant de son chef seront condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif. Il n’y a pas lieu en effet de supprimer ou réduire les délais accordés de plein droit par la loi aux personnes expulsées d’un local d’habitation.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation d’un lieu d’habitation sans droit ni titre après résiliation du bail, oblige l’occupant à réparer le préjudice résultant de cette occupation sous la forme à tout le moins d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce M. [O] [T] se maintenant dans les lieux malgré la résiliation du bail, M. [R] [E] et Mme [S] [B] sont fondés à faire fixer une telle indemnité d’occupation à l’encontre de M. [O] [T], indemnité qui sera équivalente au montant du loyer et des charges avec revalorisation telle que prévue au bail et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats, en exécution du bail puis au titre des indemnités d’occupation ci-dessus fixées M. [O] [T] est redevable de la somme de 5.440 euros à la date du 12 septembre 2025 (mois de septembre 2025 inclus).

L’obligation au paiement des loyers et indemnités d’occupation n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de ce montant, M. [O] [T] sera condamné à payer la somme de 5.440 euros à titre d’indemnité provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Il sera en outre condamné au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois d’octobre 2025.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le défendeur, qui succombe, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment les coûts précisés au dispositif.

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, M. [O] [T] sera condamné

Par ces motifs

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

REJETONS la demande tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de clause de résiliation de plein droit ;

CONSTATONS à effet du 12 mai 2025 la résiliation du bail conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNONS M. [O] [T] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 3] ;

AUTORISONS, à défaut pour M. [O] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (831 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS M. [O] [T] à payer à M. [R] [E] et Mme [S] [B] la somme de 5.440 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur le montant des loyers ou indemnités d’occupation dus à la date du 12 septembre 2025 (échéance de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS les demandes autres, plus amples, ou contraires ;

CONDAMNONS M. [O] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 mars 2025, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Représentant de l’Etat ;

CONDAMNONS M. [O] [T] à payer à M. [R] [E] et Mme [S] [B] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection