Du 17 juin 2025

5AA

SCI/DL

PPP Contentieux général

N° RG 24/01174 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZDEF

AQUITANIS OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE [Localité 6] M ETROPOLE

C/

[I] [K]

— Expéditions délivrées à Avocats

— FE délivrée à M^e C. [T]

Le 17/06/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 17 juin 2025

JUGE : Madame Sandrine Alexandra GIULIANI,

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS Office Public de l’Habitat de [Localité 6] Métropole

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Louis COULAUD, membe de la SELARL COULAUD-PILLET, avocat au Barreau de Bordeaux

DEFENDERESSE :

Madame [I] [K]

née le 20 Décembre 1973

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Cindy BOCQUET Avocat au barreau de BORDEAUX

DÉBATS :

Audience publique en date du 10 Mars 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Jugement contradictoire rendu en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Le 13 février 2006, l’OPH de [Localité 6] METROPOLE AQUITANIS a consenti à Madame [I] [K], un bail d’habitation, renouvelé le 13 juillet 2018, pour un logement sis à [Adresse 7] [Adresse 8].

Arguant du non-respect de ses obligations par Madame [I] [K] et des nombreuses plaintes émanant d’autres locataires de la résidence, l’OPH de BORDEAUX METROPOLE AQUITANIS a fait assigner Madame [I] [K], par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024 par devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux, au visa notamment de l’article 1719 du code civil, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

— juger que le non-respect des dispositions du contrat de bail du 13 juillet 2018 et l’existence de troubles de voisinage permanents, sont caractérisés,

En conséquence,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 13 juillet 2018 signé entre l’OPH de [Localité 6] METROPOLE AQUITANIS et Madame [I] [K] au jour du jugement à intervenir,

— ordonner l’expulsion du locataire, si besoin avec l’assistance de la force publique et/ou d’un serrurier,

— condamner Madame [I] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges du contrat de bail du 13 juillet 2018, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamner Madame [I] [K] à verser à l’OPH de [Localité 6] METROPOLE AQUITANIS, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— la condamner aux entiers dépens.

Le dossier a fait l’objet de renvois à la mise en état avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 10 mars 2025.

A l’audience, l’OPH de [Localité 6] METROPOLE AQUITANIS, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance. Au soutien de ses prétentions, il fait savoir que de nombreux locataires se sont plaints de la présence de nuisibles et d’odeurs pestilentielles provenant du logement 507 occupé par Madame [I] [K] et ses enfants. Il ajoute que plusieurs interventions visant à assainir les lieux dont une pour la désinsectisation de l’appartement de Madame [I] [K] n’ont pu être réalisées, en raison du refus de cette dernière.

Le bailleur précise avoir fait intervenir un commissaire de justice d’une part auprès des voisins, attestant de la présence de cafards et de nuisibles dans les parties communes et dans les logements, ainsi que de la persistance d’une odeur nauséabonde et d’autre part auprès de Madame [I] [K] par un commandement d’avoir à respecter ses obligations de locataire.

En défense, Madame [I] [K] représentée par son conseil, expose qu’elle ne saurait supporter la responsabilité d’un fléau dont l’ensemble des résidents se plaint depuis plusieurs années, dans la mesure où AQUITANIS ne démontre pas qu’elle en est à l’origine. Elle précise que cette problématique ne concerne pas uniquement son logement, mais l’intégralité de l’immeuble. Elle ajoute avoir signalé à son bailleur, depuis de nombreuses années, ce qu’il reconnait, l’indécence du logement, l’exposant avec ses enfants dont un est handicapé, à un risque pour leur sécurité et leur santé.

Elle évoque l’avis technique rendu par la police des édifices menaçant ruine et le rapport de BGEA STRUCTURES, établis en septembre 2024, mettant en évidence le manquement délibéré du bailleur à ses obligations, ce dernier préférant engager une procédure visant expulser son locataire.

Enfin, Madame [I] [K] déplore l’absence de proposition de relogement et ce, en dépit de son état de santé.

Elle sollicite du Tribunal :

A titre principal :

— débouter l’OPH de [Localité 6] METROPOLE AQUITANIS de leur demande de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre reconventionnel :

— condamner l’OPH de [Localité 6] METROPOLE AQUITANIS à procéder à son relogement compte tenu de son état de santé et des risques pour sa sécurité, sa santé et celle de ses enfants,

dans l’attente, condamner l’OPH de [Localité 6] METROPOLE AQUITANIS à prendre à sa charge les frais nécessaires pour remettre en état le logement loué notamment ; éliminer de manière définitive les nuisibles, réparer les fissures structurelles, procéder aux travaux de plomberie, de menuiserie et d’électricité, et ce, sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir,

— dans l’attente, autoriser Madame [K] à consigner les loyers dus à compter du prononcé de la décision à intervenir sur un compte séquestré auprès de Madame le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats de BORDEAUX ou auprès de la régie du Tribunal judiciaire de BORDEAUX,

— condamner l’OPH de [Localité 6] METROPOLE AQUITANIS à communiquer à Madame [K] les diagnostics techniques obligatoires sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la décision à intervenir,

En tout état de cause :

— condamner l’OPH de [Localité 6] METROPOLE AQUITANIS à régler à Madame [I] [K] une indemnité de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridictionnelle directement entre les mains de Maître [W] [T], si elle renonce au bénéfice de l’aide juridictionnelle,

— condamner l’OPH de [Localité 6] METROPOLE AQUITANIS aux entiers dépens, en ce compris les frais du procès-verbal de constat réalisé le 31 mai 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience, ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025. .

Sur la recevabilité de la demande en justice

L’article 750-1 du code de procédure civile énonce «qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution”.

En l’espèce, l’OPH de [Localité 6] METROPOLE AQUITANIS fonde sa demande sur un trouble anormal de voisinage, permettant d’engager la responsabilité de l’auteur d’un trouble cause aux tiers (sonore, olfactif, visuel…) qui dépasse les inconvénients normaux du voisinage.

En outre, le bailleur n’a valablement justifié d’aucune exception à la démarche de tentative de conciliation préalable.

En conséquence, il convient dès lors de déclarer d’office l’assignation irrecevable et de le renvoyer à saisir un conciliateur de justice en vue de satisfaire aux dispositions de l’article 750-1 du code procédure civile.

Sur les dépens :

Les dépens seront supportés par l’OPH de [Localité 6] METROPOLE AQUITANIS, irrecevable en sa demande.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’OPH de [Localité 6] METROPOLE AQUITANIS irrecevable en sa demande en justice ;

L’INVITE à saisir un conciliateur de justice en vue d’une tentative préalable de conciliation ;

LAISSE les dépens à la charge de l’OPH de [Localité 6] METROPOLE AQUITANIS ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION