TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/00193

N° Portalis 352J-W-B7H-CYXOT

N° MINUTE : 6

Assignation du :

27 Décembre 2022

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [T] [R][2]

[2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

JUGEMENT

rendu le 06 Février 2024

DEMANDEURS

Monsieur [V] [K] [D] [E]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Madame [M] [W] [B] [N] [S]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [G] [X] [I] [D] [S]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentés par Maître Shirly COHEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0486

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SOCIETE DU CHEMIN DE FER

[Adresse 2]

[Localité 11]

représentée par Maître André JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 09 Janvier 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé du 2 juillet 2014, Monsieur [I] [S] et son épouse, Madame [O] [A] ont donné à bail à la S.A.R.L. SOCIETE DU CHEMIN DE FER (ci-après la société SOCIETE DU CHEMIN DE FER) des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 11] à usage exclusif d'“hôtel meublé” pour une durée de dix ans à compter du 23 juin 2010, moyennant un loyer annuel en principal de 68.600 euros hors taxes et hors charges.

Les locaux donnés à bail sont désignés ainsi :

“- l’intégralité de l’immeuble, élevé sur 7 niveaux, à l’exception de la partie du rez-de-chaussée à usage de restaurant et d’une cave au sous-sol, étant précisé qu’au rez-de-chaussée les locaux loués comportent une entrée, un couloir et un hall d’accès aux étages”.

Par acte distinct du même jour, les parties ont signé un protocole transactionnel.

Par acte extrajudiciaire en date du 17 décembre 2020, la société SOCIETE DU CHEMIN DE FER a sollicité le renouvellement du bail commercial à compter du 1er janvier 2021.

Par acte extrajudiciaire du 16 mars 2021, Madame [O] [A] venant aux droits de son époux décédé, Monsieur [I] [S], a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021 proposant que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme en principal de 160.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Madame [O] [A] est décédée le 29 octobre 2021. Viennent à ses droits ses héritiers, Monsieur [V] [E], Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S].

Par un mémoire préalable régulièrement notifié le 5 septembre 2022, Monsieur [V] [E], Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S] ont sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme en principal de 160.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par acte du 27 décembre 2022, Monsieur [V] [E], Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S] ont fait assigner la société SOCIETE DU CHEMIN DE FER devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 à la somme en principal de 160.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Aux termes de leur dernier mémoire en demande régulièrement notifié le 15 septembre 2023, Monsieur [V] [E], Monsieur [G] [S] et Madame [M] [S] demandent au juge des loyers commerciaux de :

— Fixer le loyer du bail renouvelé, à effet rétroactif du 1er janvier 2021, à sa valeur locative avec l’application de la méthode hôtelière actualisée, soit une valeur annuelle de 160.000 euros hors taxes et hors charges (article R. 145-10 du code de commerce),

— Dire que le montant du dépôt de garantie sera réévalué en conséquence soit la somme de 80.000 euros,

— Condamner la société SOCIETE DU CHEMIN DE FER au paiement des intérêts de droit au taux légal produit sur l’arriéré de loyer résultant de cette fixation, ce à compter de la date du renouvellement et pour chacun des termes échus, le tout courant à compter de la notification du mémoire des demandeurs,

— Fixer en cas de mesure d’instruction ordonnée par le juge, le loyer provisionnel à la somme annuelle de 104.562 euros payable à compter du 1er octobre 2022, pendant toute l’instance jusqu’à la décision à intervenir,

— Condamner la société SOCIETE DU CHEMIN DE FER au paiement à l’indivision [E]/[S] de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société SOCIETE DU CHEMIN DE FER au paiement des dépens qui comprendront les frais et honoraires de l’expertise qui pourra être ordonnée.

Aux termes de son dernier mémoire en réponse n°2 notifié le 5 janvier 2024, la société SOCIETE DU CHEMIN DE FER demande au juge des loyers commerciaux de :

— Constater que le bail s’est renouvelé pour une durée de dix années à compter du 1er janvier 2021, aux clauses et conditions du bail expiré,

— Fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 80.417 euros par an, hors charges, avec intérêts à valoir le différentiel entre le loyer fixé et le loyer effectivement payé seront dus en application de l’article 1154 du code civil, les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes des intérêts,

— Constater que le dépôt de garantie sera réajusté,

— En conséquence, débouter Monsieur [V] [E], Madame [M] [S] et Monsieur [G] [S] de l’ensemble de leurs demandes,

Subsidiairement,

— Désigner tel expert qu’il plaira au juge des loyers avec pour mission de donner son avis sur le montant du loyer du bail renouvelé,

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [V] [E], Madame [M] [S] et Monsieur [G] [S], aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

* * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 janvier 2024 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 11] à compter du 1er janvier 2021.

Selon l’article L. 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R. 145-10 du même code dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Il ressort de ces dispositions que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. En outre, il est acquis que présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux.

En l’espèce, le caractère monovalent des locaux n’est contesté par aucune des parties.

Le prix du bail doit donc être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Il est d’usage, lorsqu’il s’agit de la fixation du prix du bail d’un hôtel, de se référer à la méthode hôtelière actualisée qui consiste à fixer la valeur locative par référence à une recette théorique globale maximum hors taxes issue de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique, à laquelle sont appliqués successivement, un abattement pour remises à la clientèle, un taux d’occupation prenant en compte la catégorie de l’établissement et son implantation, un pourcentage sur recettes et le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n’ayant pas fait accession au bailleur et certaines majorations.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de Monsieur [V] [E], Madame [M] [S] et Monsieur [G] [S], qui sollicitent la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société SOCIETE DU CHEMIN DE FER pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, en application de l’article L.145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

Il convient enfin de rappeler que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant Monsieur [V] [E], Madame [M] [S] et Monsieur [G] [S] d’une part, et la société SOCIETE DU CHEMIN DE FER d’autre part, portant sur les locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 11], à compter du 1er janvier 2021,

Ordonne une mesure d’expertise,

Désigne pour y procéder :

Monsieur [T] [R]

[Adresse 7]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 10]

expert près la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés [Adresse 2] à [Localité 11], et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2021 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 28 février 2025 ;

Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par Monsieur [V] [E], Madame [M] [S] et Monsieur [G] [S] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, [Adresse 9]) au plus tard avant le 1er avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 7 mai 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 06 février 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER M. ESCRIVE