N° RG 23/06253 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YB43

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 27 MAI 2025

54G

N° RG 23/06253

N° Portalis DBX6-W-B7H- YB43

Minute n°2025/

AFFAIRE :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence VILLA ANNABELLA – [Adresse 7] (Syndic : SASU BONNOT IMMO)

C/

SNC [Adresse 12]

Grosse Délivrée

le :

à

SELARL DGD AVOCATS

SELARL ROSSIGNOL

1 copie M. [V] [Y], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame VERGNE, Vice-Président,

Madame PINAULT, Juge,

en présence de Madame NICOLAS-DICHARRY, Magistrat en formation, qui a assisté aux débats avec voix consultative en cours de délibéré

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 28 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 25 Mars 2025, délibéré prorogé au 27 Mai 2025

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence VILLA ANNABELLA – [Adresse 6] pris en la personne de son Syndic en exercice, la SASU BONNOT IMMO, domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie ROSSIGNOL de la SELARL ROSSIGNOL, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

SNC [Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 4]

représentée par M^e Fabrice DELAVOYE de la SELARL DGD AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

La SNC VILLA ANNABELLA [Localité 8] a fait procéder à la construction d’un ensemble immobilier à [Localité 8], [Adresse 5], destiné à la vente en l’état futur d’achèvement.

Les parties communes ont été livrées le 19 avril 2019 au syndicat des copropriétaires de la résidence, qui a émis des réserves.

Les travaux ont été réceptionnés, avec réserves, par la SNC [Adresse 14] le 30 avril 2019.

De nouvelles réserves ont été dénoncées dans un procès-verbal du 21 mai 2019.

Déplorant une levée seulement partielle des réserves et divers désordres, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 12] a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’expertise.

Par ordonnance de référé du 06 juillet 2020, Monsieur [Y] a été désigné en qualité d’expert.

Il a déposé son rapport le 14 février 2022.

Par exploit du 20 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [13] a assigné la SNC VILLA ANNABELLA [Localité 8] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en paiement du coût des travaux de reprise pour la levée des réserves et désordres au titre de la garantie des défauts de la chose vendue et indemnisation de son préjudice de jouissance.

La SNC [Adresse 14] a soulevé par voie d’incident la forclusion de l’action.

Par ordonnance du 20 décembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir, déclaré les demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA ANNABELLA recevables et condamné la SNC [Adresse 14] à payer à celui-ci une indemnité de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens de l’incident.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA ANNABELLA demande de voir, au visa des articles 145 du code de procédure civile, 1601-1 et suivants et 1641 et suivants du code civil, 1240 et 1241 du code civil, 1792 et suivants du code civil, de voir :

— condamner la SNC [Adresse 14] à lui payer la somme de 41 579,56 euros TTC suivant devis actualisés retenus par l’expert dans le cadre de son rapport d’expertise au titre des travaux de reprise pour la levée des réserves et désordres indiqués dans le procès-verbal de réception (en réalité procès-verbal de livraison) ou dénoncés par la suite (sommes pour mémoire) avec indexation sur les variations de l’indice BT-01 du coût de la construction du 14 février 2022 à la date de la décision à intervenir

— condamner la SNC VILLA ANNABELLA [Localité 8] à lui payer la somme de 20 000 euros pour l’ensemble des préjudices correspondant au préjudice de jouissance

— condamner la SNC [Adresse 14] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

— la condamner aux dépens en ceux compris les frais d’expertise.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le même jour, la SNC VILLA ANNABELLA [Localité 8] demande, au visa des articles 1642-1, 1646-1 et 1648 du code civil, 1792 et suivants du code civil, de voir :

A TITRE PRINCIPAL :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] de toute demande formée au titre des réserves n°37, 38, 42, 56, 57, 5, 7, 8, tant sur le fondement de la garantie des vices et non-conformités apparents, que sur celui de la garantie décennale et de la théorie des désordres intermédiaires

— débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] de sa demande formée à hauteur de 20 000 euros au titre d’un préjudice de jouissance

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— ramener à de plus justes proportions le montant de 20 000 euros sollicité au titre du préjudice de jouissance

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] [Adresse 12] de toute demande formée au titre des frais irrépétibles

— le condamner à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance

— écarter l’exécution provisoire de droit.

N° RG 23/06253 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YB43

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre des travaux réparatoires

Le syndicat des copropriétaires agit à titre principal sur le fondement de la garantie des vices apparents, arguant de ce que l’ensemble des réserves et désordres dénoncés, qui étaient apparents dans le délai d’un mois suivant la livraison, n’ont pas été levés par la SNC VILLA ANNABELLA, qui s’était pourtant engagée à les reprendre.

La SNC [Adresse 14] soutient qu’elle ne saurait être tenue par les réserves et non-conformités dénoncées postérieurement au 19 mai 2019, lesquelles ne relèvent plus de l’obligation imposée au vendeur en l’état futur d’achèvement mais de la garantie de parfait achèvement due par les seuls constructeurs et qu’en tout état de cause, les désordres numérotés 5 et 8 par l’expert ne recouvrent pas des désordres dénoncés après livraison.

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Le délai précité concerne l’apparition des vices ou des défauts de conformité et non leur dénonciation, laquelle n’est sousmise à aucun délai et peut intervenir postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession.

L’expert judiciaire a listé les désordres suivants :

1 : peinture façade [O] (3 bandeaux, rambarde carrée en relief) : à refaire

12 : peinture façade ARRIERE (3 bandeaux, rambarde carrée en relief) : à faire

21 : porte accès entrée arrière Butée de porte et bloque porte à poser : à poser

29/4 : 3 étages : finitions moquette + barre de seuil + nettoyage : Fait 2 étages sont à reprendre R+1 et R+2

37 : Reprise peinture partie centrale – fenêtre appart Mr [K] appui : à faire

38 : Reprise béton garde-corps façade avant : à faire

42 : Longueur pissettes partie arrière à reprendre : à faire

56 : ECLAIRAGE EXTERIEUR : signalisation de l’entrée du bâtiment : point lumineux situé sous porche : aucun éclairage n’a été mis en place sous le porche / éclairage des voiries espaces verts et autres : points lumineux par bornes et spots : l’éclairage est posé en sous face du plafond du parking couvert ; il n’y a pas d’éclairage type bornes

57 : Languette/toiture à reprendre (dalle + jointement *plaques) appart Mme [G] façade avant terrasse cuisine + chambre (4 points) : à faire : conception et exécution des ouvrages de zinguerie

5 : Appartement 11 Monsieur [S] (premier étage) :

Partie horizontale des murs perpendiculaires au garde-corps du balcon non terminée & partie horizontale du mur qui délimite la zone de stationnement sans dispositif d’étanchéité à l’inverse de celui qui est à l’opposé : peinture du muret sous couvertine à reprendre

La peinture sur la poutre porteuse s’écaille : peinture à reprendre – protection à poser

Longrine sur laquelle est fixé le garde-corps : pente inversée avec côté bas vers l’intérieur – l’eau de pluie s’évacue vers l’intérieur : à reprendre

Reprises de microfissures apparentes – texture et teintes différentes du reste des surfaces : à repeindre

Le balcon n’est pas équipé d’un dispositif d’évacuation des eaux pluviales vers l’extérieur : évacuations existent : pissettes vers l’extérieur – les ouvertures de ces pissettes doivent être débarrassées régulièrement de tous les débris les obstruant

Le dispositif VMC ne fonctionne pas : défaut non réparé

7 : Le palier du troisième étage : carence du joint silicone à l’angle du bâti de l’ascenseur et du mur : capotage à refaire

8 : Appartement n° 31 Monsieur et Madame [G] (3ème étage/combles) :

Traces d’infiltrations d’eau avec moisissures au sol et sur les relevés des murs, gouttières verticales non alignées, mêmes désordres sur la terrasse de la chambre : couverture et zinguerie : justification du calcul évacuation EP et reprises

Les désordres 1, 12, 21, 29 ont été dénoncés sous les mêmes numéros dans le procès-verbal de livraison du 19 avril 2019.

Le désordre 4, listé sous le même numéro dans le procès-verbal de constat d’huissier du 16 mars 2020, correspond au désordre 29 dénoncé le 19 avril 2019 mais limité au 1er étage.

Ces vices ou défauts de conformité sont apparus avant l’expiration du délai d’un mois après la prise de possession de l’immeuble par le syndicat des copropriétaires.

Ils constituent des désordres apparents au sens de l’article précité.

Les désordres 37, 38, 42, 56 et 57, dénoncés le 21 mai 2019 et les désordres 5, 7 et 8, listés sous les mêmes numéros dans le procès-verbal de constat d’huissier du 16 mars 2020, sont incontestablement, de par leur nature et de leur cause identifiée par l’expert judiciaire à savoir une non-conformité aux prescriptions contractuelles pour le désordre 56 et des malfaçons dans l’exécution et un défaut ou une insuffisance dans la direction ou le contrôle du chantier pour les autres, des défauts d’origine apparus avant le 19 mai 2019.

Ils constituent donc des désordres apparents au sens de l’article précité.

La SNC VILLA ANNABELLA [Localité 8], venderesse tenue de la garantie des vices apparents, doit donc répondre de ces vices et défauts de conformité.

L’expert a évalué le coût des travaux de réparation des désordres, sur la base de deux devis produits par le demandeur :

— devis CONSTRUCTIONS DU BASSIN pour les travaux hors couverture-zinguerie d’un montant de 8 995 euros HT soit 9 894,50 euros TTC (TVA 10 %)

— devis [B] pour les travaux de couverture-zinguerie d’un montant de 25 788 euros HT soit 28 366,80 euros TTC (TVA 10 %)

soit un montant total de 34 783 euros HT soit 38 261,30 euros TTC (TVA 10 %)

tout en précisant que de forts écarts de prix peuvent avoir lieu dans le contexte actuel, les montants n’étant pas garantis au-delà d’un mois.

Le syndicat des copropriétaires produit un devis actualisé de la société [B] du 17 mai 2024 d’un montant de 28 804,60 euros HT soit 31 685,06 euros TTC (TVA 10 %) pour des prestations identiques.

Le montant des travaux réparatoires doit donc être évalué à la somme totale de 41 579,56 euros TTC.

La SNC [Adresse 14], qui s’était engagée à réparer les désordres apparents, sera condamnée à payer la dite somme de 41 579,56 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence [13].

Cette somme sera indexée sur l’indice BT 01 du coût de la construction, à compter du 14 février 2022 pour la somme de 9 894,50 euros et à compter du 17 mai 2024 pour la somme de 31 685,06 euros, et jusqu’au présent jugement.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires au titre du préjudice de jouissance

Les demandes multiples relatives aux interventions sur les parties communes afin de permettre la levée des réserves qu’il a faites, la généralisation et aggravation de certains désordres, la mise en demeure du promoteur qu’il a du faire et la procédure judiciaire qu’il a du engager ainsi que la bataille des copropriétaires depuis près de six ans pour que les parties communes répondent aux caractéristiques d’une résidence de standing telle qu’ils pensaient légitimement acquérir, invoqués par le syndicat des copropriétaires, ne constituent pas un préjudice de jouissance en ce qu’elles n’entravent pas l’occupation de l’immeuble par les copropriétaires.

En raison des désordres existants depuis l’origine soit 6 années, les copropriétaires n’ont en revanche pas été en mesure de jouir du bien neuf comme ils étaient en droit de l’attendre et les travaux réparatoires, s’ils ne nécessiteront pas le déménagement des occupants des appartements aux dires de l’expert, constitueront incontestablement une gène dans l’occupation des lieux.

Le préjudice de jouissance du syndicat des copropriétaires qui en résulte doit être indemnisé par l’allocation d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, au paiement de laquelle la SNC VILLA ANNABELLA [Localité 8] sera condamnée.

Sur les autres demandes

L’équité commande de condamner la SNC [Adresse 14] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence VILLA ANNABELLA une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la SNC [Adresse 14] sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

L’exécution provisoire est de droit et aucun motif ne justifie de l’écarter par application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la SNC VILLA ANNABELLA [Localité 8] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] la somme de 41 579,56 euros au titre des travaux de reprise des désordres, avec indexation sur l’indice BT 01 du coût de la construction à compter du 14 février 2022 pour la somme de 9 894,50 euros et à compter du 17 mai 2024 pour la somme de 31 685,06 euros, et jusqu’au présent jugement ;

CONDAMNE la SNC [Adresse 14] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] du surplus de ses demandes indemnitaires ;

CONDAMNE la SNC VILLA ANNABELLA [Localité 8] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties pour le surplus ;

CONDAMNE la SNC [Adresse 14] aux dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT