TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/321

AFFAIRE : N° RG 25/00628 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E33T6

Copie à :

Madame [N] [E]

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Catherine GAUTHIER

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Avril 2026

DEMANDERESSE :

SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 824 541 148

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [E]

née le 16 Août 1981 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, Juge, chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur:

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

Armelle ADAM, vice présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 06 février 2026

DECISION :

contradictoire, en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 09 avril 2021 avec prise d’effet au 15 avril 2021, la société civile immobilière LA THEZANAISE (ci-après dénommée la SCI LA THEZANAISE), prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [R] [M], a consenti un bail d’habitation à Madame [N] [E] sur des locaux situés au [Adresse 3] (34490), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 euros et d’une provision pour charges de 20 euros.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges de Madame [N] [E] auprès de la SCI LA THEZANAISE par acte du 08 avril 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, selon acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025 a fait signifier à Madame [N] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 2280 euros.

Par acte de commissaire de justice du 08 octobre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de :

dire et juger recevable et bien fondé l’action de la requérante, de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal, ou prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [N] [E] à titre subsidiaire, et, en conséquence, ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;condamner Madame [N] [E] au paiement de la somme de 2850 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 juin 2025 et pour le surplus à compter de la présente assignation, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 06 février 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Elle actualise la dette à la somme de 3420 euros.

Au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1124 et 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil ainsi que 24 de la loi du 06 juillet 1989, se fondant sur la quittance subrogative générée par le dispositif Visale, elle entend faire valoir qu’elle a assumé, en lieu et place de la partie défenderesse en qualité de caution, le paiement de ses arriérés locatifs conformément à ses engagements contractuels.

Elle a soutenu que les échéances de remboursement des avances ainsi consenties n’ont pas été honorées, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer à la partie défenderesse un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

Elle déclare par ailleurs s’en rapporter au tribunal s’agissant de la demande de délai de paiement formulée par Madame [N] [E].

Madame [N] [E], qui comparaît en personne, conteste le montant de la dette et indique être redevable de la somme de 1310 euros correspondant à l’équivalent de deux mois de loyer pour l’année 2025. Elle sollicite l’échelonnement du paiement de sa dette à hauteur de 56 euros par mois.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction des procédures

Compte-tenu du double enrôlement par le greffe des deux assignations identiques, enregistrées respectivement sous les numéros de répertoire général 25/668 et 25/628, il convient d’ordonner leur jonction sous le numéro de répertoire général 25/628, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application des dispositions des articles 2305 et 2306 du Code civil, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et frais, et elle est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

L’article 8 du contrat de cautionnement Visale, pris en application de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale prévoit que « en vertu de l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, à hauteur du montant des sommes versées. Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution, sauf à perdre tout ou partie de ses droits au dispositif Visale. ».

En l’espèce, après divers impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution, a été enclenchée en recouvrement de l’arriéré dû par Madame [N] [E]. Ladite caution a ainsi réglé à la bailleresse le montant de 3420 euros, arrêté dans la quittance subrogative en date du 19 décembre 2025.

Il convient de constater que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de la bailleresse en vertu de l’article 2309 du code civil et apparaît dès lors fondée à agir en justice contre la locataire.

Sur la recevabilité de l’action :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile familiale, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation – ou une assignation aux fins de prononcé de la résiliation si elle est motivée par une dette locative – qu’après l’expiration d’un délai de deux mois après saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée être faite lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault le 10 octobre 2025 et ce conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 03 juillet 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 octobre 2025 en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES apparaît recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 30 juin 2025.

D’après l’historique des versements, la somme de 3420 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Toutefois, Madame [N] [E] soutient qu’elle est uniquement redevable de la somme de 1310 euros correspondant à « deux mois pleins » pour 2025 et verse aux débats :

un virement bancaire du 05 décembre 2024 d’un montant de 570 euros ;un virement bancaire du 09 janvier 2025 d’un montant de 570 euros ; un virement bancaire du 28 février 2025 d’un montant de 570 euros ; un virement bancaire du 05 avril 2025 d’un montant de 400 euros ; un virement bancaire du 11 juin 2025 d’un montant de 570 euros ; un virement bancaire du 21 juillet 2025 d’un montant de 570 euros ; un virement bancaire du 30 août 2025 d’un montant de 570 euros ; un virement bancaire du 02 octobre 2025 d’un montant de 570 euros ; un virement bancaire du 28 octobre 2025 d’un montant de 570 euros ; un virement bancaire du 08 décembre 2025 d’un montant de 570 euros ; un virement bancaire du 29 décembre 2025 d’un montant de 570 euros ; un virement bancaire du 17 janvier 2026 d’un montant de 570 euros.

L’ensemble des virements bancaires est émis vers la « SCI LA THEZANAISE ».

Selon ses déclarations et les pièces versées aux débats, Madame [E] se serait acquittée des montants relatifs aux loyers des mois de février (virement du 28 février 2025), juillet (virement du 21 juillet 2025) et décembre 2025 (virement du 08 décembre 2025), ne se serait pas acquittée des loyers des mois de mars et mai 2025 et seulement partiellement du mois d’avril (virement du 05 avril 2025) de sorte qu’elle serait redevable de la somme de 1310 euros (1140 euros + 170 euros correspondant au montant restant dû pour le mois d’avril 2025).

Il ressort des pièces versées aux débats par Madame [N] [E] que cette dernière s’est acquittée des loyers dus pour les mois de février, avril, juillet et décembre 2025. S’agissant des loyers dus pour les mois de mars, avril et mai 2025, il apparait que Madame [N] [E] ne s’est pas acquittée du montant dû pour le mois de mai. En outre, la locataire a effectué un virement bancaire à la bailleresse le 05 avril 2025 lequel indique dans le motif du virement qu’il s’agit du « loyer mars » de sorte qu’elle s’est acquittée de la somme de 400 euros pour le mois de mars 2025 et qu’elle ne s’est pas acquittée de la somme due pour le mois d’avril 2025.

Par conséquent, Madame [N] [E] reste devoir la somme de 1310 euros (570 +570 + 170) au titre des loyers impayés pour les mois de mars, avril et mai 2025.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 août 2025 à minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard des décomptes produits à l’audience, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Madame [N] [E] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 56 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Compte-tenu des éléments précités, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES démontre qu’à la date du 29 janvier 2026, Madame [N] [E] lui devait la somme de 1310 euros.

Par conséquent, Madame [N] [E] sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Madame [N] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 570 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 août 2025 à 0 heures, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ACTION LOGEMENT SERVICES ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Madame [N] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 30 juin 2025.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des affaires portant les numéros de répertoire général 25/628 et 25/668 sous le numéro 25/628 ;

CONSTATE que la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de la société civile LA THEZANAISE ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 09 avril 2021 avec prise d’effet au 15 avril 2021 entre la société civile immobilière LA THEZANAISE, prise en la personne de son représentant légal, Monsieur [R] [M] et Madame [N] [E], concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], est résilié depuis le 30 août 2025 à minuit ;

CONDAMNE [N] [E] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1310 euros (mille trois cent dix euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2025 ;

AUTORISE Madame [N] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 23 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 56 euros (cinquante-six euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Madame [N] [E] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ;

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 août 2025 à minuit,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [N] [E] sera condamnée à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE les autres demandes ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [N] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [N] [E] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection