N° RG 24/01954 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y3SK

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 26 NOVEMBRE 2025

54C

N° RG 24/01954

N° Portalis DBX6-W-B7I-Y3SK

AFFAIRE :

SARL PYRAMIDES

SAS PROMOTION FINANCIERE IMMOBILIERE (PROFIMOB)

C/

[J] [P] [B] [Y] [U] [M] [I] [G] épouse [Y]

[C]

le :

à

SELARL GONDER

M^e Carole LAPORTE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame LAURET, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel

Lors des débats et du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 08 Octobre 2025,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSES

SARL PYRAMIDES venant aux droits de la SAS PROFIMOB PROMOTION FINANCIERE IMMOBILIERE en vertu d’un traité de fusion-absorption de la SAS PROFIMOB par la SARL PYRAMIDES en date du 31 octobre 2024 déposé au greffe du tribunal de commerce de CANNES le 12 novembre 2024

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Maître Carole LAPORTE, avocat au barreau de BORDEAUX

SAS PROFIMOB PROMOTION FINANCIERE IMMOBILIERE

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Carole LAPORTE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [P] [B] [Y]

né le 09 Décembre 1964 à [Localité 10] (NORD)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [U] [M] [I] [G] épouse [Y]

née le 07 Avril 1967 à [Localité 9] (NORD)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 22 janvier 2021, les époux [Y] ont acquis en état futur de rénovation de la SAS PROFIMOB PROMOTION FINANCIERE IMMOBILIERE, aux droits de laquelle se trouve désormais la SARL PYRAMIDES, les lots n°7, 36 et 39 au sein d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommé [Adresse 8] et ce moyennant le prix de 205.485 euros payé le jour même au titre de l’existant outre 88.065 euros au titre des travaux, payables en fonction de leur avancement.

La livraison était prévue pour le 31 décembre 2021 mais a été différée à plusieurs reprises par le vendeur qui, par courrier du 02 juin 2023, informait les époux [Y] de l’achèvement des travaux.

Faisant état du non paiement du troisième appel de fonds et du solde du prix, par acte du 07 mars 2024 la SAS PROMOTION FINANCIERE IMMOBILIERE a saisi le tribunal judiciaire de BORDEAUX d’une action en paiement de la somme principale de 35.226 euros dirigée contre les époux [Y].

N° RG 24/01954 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y3SK

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 26 mars 2025 par la SARL PYRAMIDES, désormais aux droits de la SAS PROMOTION FINANCIERE IMMOBILIERE à la suite d’une opération de fusion absorption,

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 13 mars 2024 par les époux [Y],

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 août 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 24 septembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Liminairement, il convient de constater et déclarer recevable, en application de l’article 328 du code de procédure civile, l’intervention volontaire à titre principal de la SARL PYRAMIDES, désormais aux droits de la SAS PROFIMOB PROMOTION FINANCIERE IMMOBILIERE.

Sur le fond, la SARL PYRAMIDES expose que les clés ont été remises aux époux [Y] le 27 janvier 2025 alors que la rénovation de ce bien était achevée depuis le 20 juin 2023 et que la livraison avait été refusée à tort par madame [Y] et, en application de l’échéancier contractuel, elle sollicite, sur le fondement des articles 1103, 1219,1231-1, 1353,1617 et 1619 du code civil ainsi que L 262-3, L 262-8,R 262-4 et R 262-10 du code de la construction et de l’habitation la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 35.226 euros au titre du solde des travaux outre 352,26 euros par mois à compter du 20 juin 2023 au titre des intérêts contractuels de retard.

Les époux [Y], qui ont renoncé à leur demande de remise des clés sous astreinte, sollicitent une somme de 1.100 euros par mois depuis le 1er janvier 2022 jusqu’au 27 janvier 2025 soit 47.000 euros en indemnisation du retard de livraison outre une somme de 29.100 euros en raison d’une diminution de la superficie du bien vendu.

Conformément à l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et, en application de l’article 1104 du même code elles doivent être exécutées de bonne foi.

I- SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE LA SARL PYRAMIDES.

Aux termes de l’article L 262-1 du code de la construction et de l’habitation, toute personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages, qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l’acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre.

Le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

L’article L 262-8 du même code précise que l’acquéreur effectue le règlement du prix en fonction de l’état d’avancement des travaux.

Enfin, selon l’article R 262-10, la somme des paiements relatifs au prix des travaux ne peut excéder 50% à l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux et 95% à l’achèvement de l’ensemble des travaux.

Le solde est payé à la livraison. Toutefois, il peut être consigné en cas de défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal de livraison prévu à l’article L. 262-3.

La constatation de l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux, ou de l’achèvement de la totalité des travaux, est faite par un homme de l’art tel que défini à l’article R. 262-7, qui doit être indépendant et impartial.

L’échelonnement des paiements contractuellement prévu est totalement conforme à ce dispositif et monsieur [X] [V], dont l’indépendance et l’impartialité ne sont pas remises en cause par les époux [Y], est intervenu comme homme de l’art au sens de l’article R 262-10 précité pour attester par écrit de l’avancement des travaux à 30%, 60% puis 80% avant de certifier leur achèvement le 24 avril 2023.

L’appel de fonds du 19 septembre 2022, soit 17.613 euros, était donc justifié car correspondant à 80% de l’avancement des travaux et il en était de même du solde qui était exigible en totalité le 20 juin 2023, date prévue pour la livraison.

Un procès verbal contradictoire de livraison avec réserves a été établi à cette date et ces réserves qui ne concernaient que des défauts de finition n’avaient aucun caractère substantiel ni ne rendaient l’ouvrage impropre à sa destination de telle sorte que les travaux étaient réputés achevés à cette date en application de l’article R 262-4 du code de la construction et de l’habitation.

Les époux [Y], qui n’ont procédé à aucune consignation, seront donc condamnés à payer à la SARL PYRAMIDES la somme de 35.226 euros au titre du solde des travaux, avec en outre 352,26 euros par mois à compter du 20 juin 2023, ces intérêts contractuels de retard au taux de 1% par mois étant conformes à l’article R 261-14 du code de la construction et de l’habitation en sa version applicable au litige.

II- SUR LE RETARD DE LIVRAISON.

Aux termes de l’article L 262-1 du code de la construction et de l’habitation, le vendeur d’un immeuble en état futur de rénovation s’engage à respecter un délai d’achèvement déterminé par le contrat qui peut toutefois prévoir des causes légitimes de suspension.

Tel est le cas de l’acte de vente du 22 janvier 2021 en pages 22 et 23 qui énumère un certain nombre de circonstances ayant pour effet de retarder la livraison d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, le vendeur ayant cependant l’obligation d’en justifier par une lettre du maître d’oeuvre et de notifier à l’acquéreur la survenance de tels événements dans un délai de dix jours à compter de leur survenance en joignant l’attestation du maître d’oeuvre.

La SARL PYRAMIDES, qui admet le principe d’un retard dès lors que la livraison, prévue pour le 31 décembre 2021, n’a pu être organisée avant le 20 juin 2023, soit 17 mois et vingt jours de différé.

Cependant, les clés n’ont été remises que le 27 janvier 2025.

Si selon l’article L 261-1 précité, le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes et que les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, c’est à cette date de remise des clés que doit être constatée la livraison effective.

L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux, le défaut de paiement du solde du prix qui n’a jamais été consigné, au-delà du montant de 5% exigible à la livraison, constitue une exception d’inexécution telle que prévue par l’article 1219 du code civil ainsi que le soutient la SARL PYRAMIDES et justifiait en conséquence son refus de remise des clés.

Il est sans importance que, dans le cadre de la présente instance, la SARL PYRAMIDES ait fini par accepter de remettre les clés alors que le paiement des causes de son assignation n’est toujours pas intervenu et qu’il n’est justifié d’aucune consignation.

En raison de cette exception d’inexécution, il n’est pas nécessaire de rechercher si les causes de suspension du délai invoquées par la SARL PYRAMIDES sont justifiées et la demande indemnitaire des époux [Y] sera en conséquence rejetée au titre du retard de livraison.

III- SUR LA DIMINUTION DE SURFACE.

Les époux [Y] soutiennent de ce chef une demande indemnitaire à concurrence de 29.100 euros, correspondant à la diminution proportionnelle du prix de vente au motif que la superficie du bien vendu était annoncée pour 78,77 m² dans l’acte de vente alors qu’elle n’est en réalité que de 70,96 m² selon certificat de mesurage du 20 juillet 2023.

Aux termes de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, si la superficie d’un lot de copropriété est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

La superficie mentionnée dans l’acte de vente était attestée par un certificat de mesurage de monsieur [X] [V] en date du 02 décembre 2019 pour 78,77 m² selon les modalités de la loi Carrez.

Un certificat de mesurage établi selon les mêmes modalités et pour le même bien le 20 juillet 2023 par monsieur [L] [H] fait état d’une superficie de 70,96 m² seulement, soit 7,81 m² ou 9,9% de moins.

La SARL PYRAMIDES admet dans ses écritures que la surface de l’appartement ne serait inférieure que de moins de 5% à celle convenue et expose que cette diminution serait consécutive à des modifications demandées par madame [Y], de telle sorte que les époux [Y] ne pourraient prétendre à indemnisation.

Aucune critique pertinente ne permet de remettre en cause le certificat de mesurage de monsieur [H] effectué après travaux et la SARL PYRAMIDES n’en produit pas en sens contraire.

Il lui appartient de démontrer que la diminution de surface est imputable aux acquéreurs, ce qu’elle ne fait pas.

En effet, elle vise des courriels de madame [Y] des 28 juin, 07 août et 21 novembre 2022 mais il n’en résulte aucunement, ni des plans qui y sont joints, que des modifications demandées par l’acquéreur aient réduit la superficie vendue.

Ces mails évoquaient le positionnement de la cuisine, une fenêtre à conserver, l’emplacement d’un lit, la représentation d’un placard et la conservation des niches ainsi que le souhait de ne pas avoir de porte entre le séjour et une autre pièce, toutes opérations dont la SARL PYRAMIDES n’expose pas l’impact sur la superficie [N].

Il convient donc de pratiquer une réduction de 9,9% sur le prix de vente de 293.550 euros, soit 29.061,45 euros, somme au paiement de laquelle sera condamnée la SARL PYRAMIDES.

III- SUR LES AUTRES DEMANDES.

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il n’est pas inéquitable de laisser aux parties la charge des frais exposés pour leur défense ainsi que leurs propres dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate et déclare recevable l’intervention volontaire à titre principal de la SARL PYRAMIDES en lieu et place de la SAS PROFIMOB PROMOTION FINANCIERE IMMOBILIERE,

Condamne monsieur [J] [Y] et madame [U] [G] épouse [Y] à payer à la SARL PYRAMIDES la somme de 35.226 euros au titre du solde des travaux, outre 352,26 euros par mois à compter du 20 juin 2023 au titre des intérêts conventionnels de retard,

Condamne la SARL PYRAMIDES à payer à monsieur [J] [Y] et madame [U] [G] épouse [Y], ensemble, la somme de 29.061,45 euros à titre de réduction du prix de vente,

Déboute monsieur [J] [Y] et madame [U] [G] épouse [Y] du surplus de leurs demandes,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision et dit n’y avoir lieu de l’écarter,

Dit n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie supportera ses dépens et qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT