N° RG 24/00780 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YV3J

7E CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

7E CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2025

50G

N° RG 24/00780

N° Portalis DBX6-W-B7I- YV3J

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[X] [S] [J]

[P] [A] [J]

[E] [J]

[W] [J]

C/

[N] [V]

[T]

le :

à

M^e Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE

M^e Charles PAUMIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame BOULNOIS, Vice-Président,

Monsieur QUESNEL, Magistrat à titre temporaire,

Lors des débats :

Madame DENIS, Adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffier,

Lors du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 25 Juin 2025,

Monsieur QUESNEL, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

Monsieur [X] [S] [J]

né le 08 Février 1951 à [Localité 18] (LOT-ET-GARONNE)

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 7]

représenté par M^e Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [P] [A] [J]

née le 25 Novembre 1984 à [Localité 24] (BAS RHIN)

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 17] (ESPAGNE)

représentée par M^e Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [E] [J]

né le 08 Juillet 1986 à [Localité 19] (NORD)

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 9]

représenté par M^e Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [W] [J]

née le 16 Novembre 1989 à [Localité 15] (GIRONDE)

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 10]

représentée par M^e Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocat au barreau de BORDEAUX

N° RG 24/00780 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YV3J

DÉFENDERESSE

Madame [N] [V]

née le 08 Janvier 1982 à [Localité 20] (ILLE-ET-VILAINE)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

et aussi :

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Charles PAUMIER, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [J] est usufruitier d’un bien immobilier situé à [Adresse 16], cadastré section DC n°[Cadastre 2], consistant en une maison ancienne composée d’un rez-de-chaussée et de deux étages. Ses enfants, Madame [P] [J], épouse [G], Monsieur [E] [J], et Madame [W] [J], sont quant à eux, nus propriétaires indivis dudit bien.

Par acte notarié reçu le 05 juillet 2023, par Maître [F] [K], notaire à [Localité 15], avec la participation de Maître [M], notaire à [Localité 14], les consorts [J] ont consenti à Madame [N] [V] une promesse unilatérale de vente du bien au prix de 398 000 euros, hors commission de négociation, pour une durée expirant le 16 octobre 2023.

Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 39 800 euros était prévue dans l’acte, dont 19 900 euros ont été séquestrés sur le compte de l’Office notarial de Maître [M].

La date du 16 octobre 2023 était prorogée au 13 novembre 2023, selon avenant du 11 octobre 2023, régularisé par Maître [K].

Dans un courriel du 19 octobre 2023, le notaire des vendeurs informait ces derniers que Madame [V] ne souhaitait plus poursuivre l’opération.

Exposant n’avoir pu obtenir ni la régularisation de l’acte authentique, ni le paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat, et ce, sous la responsabilité fautive de Madame [V], les consorts [J] ont fait assigner Madame [N] [V] par acte du 23 janvier 2024, aux fins :

N° RG 24/00780 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YV3J

De juger les consorts [J] recevables et bien fondés dans leurs demandes,

De juger Madame [V] défaillante dans l’exécution de la promesse du 5 juillet 2023,

A titre principal, condamner Madame [V] à payer aux consorts [J] la somme de 39 800 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Ordonner la libération du séquestre constitué en l’étude de Maître [M], notaire à [Localité 14] dont l’Office notarial est situé [Adresse 4],

A titre subsidiaire, condamner Madame [V] à payer aux consorts [J] la somme de 39 800 euros au titre de la pénalité compensatoire,

Condamner Madame [V] à payer aux consorts [J] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, les consorts [J] maintiennent leurs demandes conformes à la teneur de leur assignation et sollicitent du Tribunal le rejet des demandes reconventionnelles de Madame [V].

Ils soutiennent, au visa des articles 1103 et 1231-5 du code civil, que la non réalisation de la réitération de la vente est entièrement imputable à Madame [V].

Les demandeurs soutiennent en substance que la défenderesse avait initialement fait part de son intention de résider personnellement dans le bien objet du litige, avant de projeter un investissement locatif concernant le premier étage du bien, qu’elle avait parfaitement connaissance de ce que l’état général de la maison nécessitait d’importants travaux de réhabilitation. Ils exposent que, contrairement à ce que soutient la défenderesse, aucune condition suspensive liée à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, n’a été insérée au contrat, qu’aucune constructions illégales ni infractions d’urbanisme n’ont été relevées lors de la visite de la SEM IN CITE du 26 juillet 2023, que cette dernière n’a fait que lister des recommandations en vue de la réhabilitation de l’immeuble. Ils exposent que le caractère non-décent du bien n’est pas démontré, qu’en tout état de cause, que ce caractère de décence ne figure pas dans les conditions suspensives, qu’il ne peut leur être reproché, par ailleurs, des adjonctions mordant sur l’emprise de la cour intérieure, Madame [V] ayant visité plusieurs fois les lieux et les connaissant parfaitement. De manière plus générale, ils soutiennent que les travaux sollicités par la SEM IN CITE sont justifiés par la circonstance que l’immeuble est situé dans le périmètre de concession d’aménagement pour la requalification du centre historique de [Localité 15], que les contraintes techniques exposées par la SEM IN CITE ne peuvent être assimilées à des servitudes d’utilité publique, ni à des servitudes d’urbanisme, ni à une charge ou un vice caché. Ils font valoir, enfin, que Madame [V] ne démontre pas plus qu’une modification substantielle affectant les caractéristiques de l’immeuble soit intervenue postérieurement à la promesse de vente.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Madame [V] conclut au rejet des demandes adverses, et demande au Tribunal, au visa des articles 1231-5 et 1130 et suivants du code civil,

D’ordonner la restitution des 19 900 euros séquestrés par le notaire au profit de Madame [V],

De prononcer la nullité de la promesse unilatérale de vente pour dol,

De condamner les consorts [J] à verser la somme de 10 000 euros à Madame [V] pour le préjudice subi,

A titre subsidiaire,

De prononcer la défaillance de la condition suspensive relative à l’urbanisme,

De rejeter en conséquence la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation formulée par les demandeurs,

D’écarter la clause de la promesse unilatérale de vente relative à la clause pénale, à défaut la réduire à un euro,

En tout état de cause,

Condamner les consorts [J] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral de Madame [V],

Condamner les consorts [J] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,

Ecarter l’exécution provisoire.

Madame [V] expose que l’acquisition litigieuse était destinée à lui servir de résidence principale, au second étage de la maison, et à la mise en place de location sur les deux logements du premier étage, le rez-de-chaussée étant composé de deux garages. Elle ne conteste pas que l’acquisition devait s’inscrire dans un projet de réhabilitation du bien. Elle reproche en substance aux vendeurs de lui avoir tu plusieurs non-conformités du bien par rapport aux prescriptions d’urbanisme, le caractère non décent de l’immeuble, et l’adjonction de constructions non déclarées dans la promesse de vente. Elle décrit avoir reçu le lendemain de la signature de l’avenant de prorogation, la liste définitive de la SEM IN CITE, des travaux à réaliser pour que le projet de réhabilitation soit permis. Elle soulève à titre principal la réalisation de travaux illicites, lesquels n’ont pas été mentionnés dans la promesse de vente, ce qui contrevient au devoir d’information des vendeurs. Elle reproche plus précisément aux demandeurs de ne pas avoir mentionné la création de deux salles de bains et de deux WC dans les logements du premier étage, lesquels empiètent sur la cour intérieure. Cette situation fait partie des griefs établis par la SEM IN CITE, laquelle conditionne son accord au projet à la libération de la cour de ces constructions. Madame [V] en conclut que son consentement a été vicié de manière dolosive, et qu’il en résulte que la promesse de vente est nulle, sur le fondement de l’article 1178 du code civil.

A défaut, elle soutient qu’un second délai de rétractation aurait dû lui être octroyé à partir de la réception de la notification de la SEM IN CITE, laquelle notification induisant une modification substantielle des caractéristiques de l’immeuble.

Enfin, à titre subsidiaire, Madame [V] soutient que la découverte des adjonctions non déclarées par les vendeurs, a empêché l’accomplissement de la condition suspensive de droit commun selon laquelle aucune pièce d’urbanisme ou autres ne doivent révéler des servitudes, charges, vices, non indiqués à l’acte, pouvant grever l’immeuble.

Les demandeurs n’ont pas souhaité donner suite à la proposition de médiation du juge de la mise en état.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 20 juin 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 25 juin 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de nullité de la promesse de vente

L’article 1130 du code civil prévoit que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1137 du même code précise que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il convient d’examiner si l’affirmation des vendeurs, selon laquelle aucun des travaux réalisés avant la promesse litigieuse n’était éligible à une déclaration préalable de travaux, s’est inscrite dans une intention de tromper l’acquéreur.

Pour soutenir l’existence d’un dol, Madame [V] expose que les vendeurs ne pouvaient ignorer l’existence d’adjonctions non déclarées, empiétant sur la cour intérieure, ceux-ci étant propriétaires du bien depuis 2001 et deux des vendeurs étant juristes.

Cependant, si l’absence de déclarations préalables est attestée par un courriel du Service Droit des Sols de [Localité 15] Métropole, il n’est pas démontré que ces adjonctions aient été édifiées par les vendeurs eux-mêmes, ni qu’ils avaient connaissance des défauts de déclaration, quand bien même seraient-ils juristes.

Il n’est par conséquent pas démontré une intention de tromper l’acquéreur par des manœuvres ou une réticence d’information.

La demande de nullité de la promesse de vente sera donc rejetée.

Sur la caducité de la promesse de vente

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

N° RG 24/00780 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YV3J

La qualification de la promesse de vente du 5 juillet 2023 ne fait pas débat entre les parties, s’agissant d’une promesse unilatérale aux termes de laquelle les consorts [J] promettants, ont consenti à Madame [V], bénéficiaire, la faculté d’acquérir, si bon lui semble, l’immeuble la réalisation de la promesse ayant lieu soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, soit par la levée d’option faite par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le bénéficiaire, accompagnée du versement du prix et des frais de la vente.

Il n’est pas débattu de l’absence de toute levée d’option par la bénéficiaire de la promesse avant le 16 octobre 2023, ni de l’absence de réitération authentique avant le 13 novembre 2023, de sorte que la promesse de vente litigieuse est caduque.

Sur l’imputabilité de la non-réalisation de la vente et ses conséquences

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il est constant que par acte du 5 juillet 2023, les parties sont convenues d’une promesse unilatérale de vente du bien tel que décrit à l’acte :

« Un immeuble à usage d’habitation élevé sur terre-plein, d’un rez-de-chaussée et deux étages comprenant : au rez-de-chaussée, deux garages dont l’un avec pièce à la suite donnant sur la [Adresse 21], petite cour derrière dans laquelle existe trois box. Au premier étage, deux appartements. Au deuxième étage, un appartement et un grenier ».

Il est stipulé que le bénéficiaire entend conserver l’usage d’habitation du bien. Il est décrit en page 20 de l’acte, que l’immeuble faisait, antérieurement à la vente, l’objet de plusieurs locations sur les différents niveaux. Il est par ailleurs rappelé à l’acte les conditions de location sur la commune de [Localité 15] (encadrement des loyers, permis de louer, logement décent). Le débat sur la teneur précise du projet de Madame [V], et sur son but de louer ou non, partiellement, l’immeuble, apparaît vain. En effet, c’est la réhabilitation elle-même de l’immeuble qui constitue la source du litige, la circonstance que le bien soit donné en location ne faisant qu’accroître les contraintes réglementaires.

Il est rappelé en page 23, qu’un certificat d’urbanisme d’information est annexé à l’acte, lequel décrit :

Qu’il existe dans cette zone « d’intérêt patrimonial », des limitations particulières d’implantation des constructions, et d’emprises constructibles, que cette zone est située dans un secteur comportant des orientations d’aménagements et de programmation, qu’il existe des servitudes, d’ordre historique, qu’il existe une convention publique d’aménagement.

Postérieurement à la déclaration d’intention d’aliéner, le notaire rédacteur recevait par courrier du 31 août 2023, un premier courrier de la [Adresse 23] (SEM IN CITÉ), laquelle rappelait qu’une mission d’aménagement du Centre historique lui avait été confiée par traité de concession. Il était décrit dans ce courrier que le bien avait été entièrement visité par ses services le 25 août 2023, et qu’il avait été notamment constaté :

— Le mauvais état général de l’immeuble, son absence d’entretien,

— Que la cour centrale était couverte par des plaques ondulées dégradées,

— Que le volume de la cour avait été en partie comblée par des constructions situées dans les étages.

La [Adresse 22] concluait qu’il serait nécessaire, afin d’assurer de bonnes conditions d’habitabilité, de libérer la cour des différentes constructions et ce afin d’amener l’éclairement et la ventilation naturelle nécessaires aux logements.

Dans un second courrier daté du 10 octobre 2023, adressé directement à Madame [V], la SEM IN CITÉ lui faisait part d’un compte-rendu du 03 octobre 2023 de la Commission de Coordination des services de [Localité 15] Métropole, laquelle soulignait que le « curetage de la cour centrale couverte par de l’onduline et en partie comblée par diverses constructions dans les étages est inévitable afin d’assurer de bonnes conditions d’éclairement et la ventilation de la partie arrière des logements ».

Elle précisait : la cour doit être restituée afin de permettre d’assurer de bonnes conditions d’éclairement et de ventilation de la partie arrière des logements, ainsi que de remettre en valeur de façon plus globale cet immeuble.

Contrairement à ce que soutiennent les demandeurs dans leurs écritures, ces observations ne constituent pas de simples recommandations d’un tiers au contrat mais une information contraignante d’un aménageur, en sa qualité de concessionnaire de la Ville de [Localité 15]. En page 15 du traité de concession, produit aux débats, il est stipulé que, s’agissant des mono propriétés non préemptées, l’aménageur a pour mission de faire élaborer par le propriétaire une demande d’autorisation de travaux permettant de répondre aux objectifs poursuivis par la DUPT, puis s’assurer que le programme de travaux est bien réalisé.

Ainsi, si Madame [V] ne pouvait ignorer le mauvais état général du bien, qui ne fait pas débat, elle ne pouvait raisonnablement prévoir qu’une partie de l’immeuble serait à déconstruire dans le cadre d’un projet de travaux. Dès avant la signature de la promesse litigieuse, les vendeurs évoquaient dans un courriel du 09 avril 2023 adressé à leur notaire, que Madame [V] avait l’intention de rénover l’immeuble et de réaliser de gros travaux. Dans leurs propres conclusions, les demandeurs exposent que « compte tenu de l’état de l’immeuble visité à de nombreuses reprises par Madame [V], il est constant qu’une enveloppe travaux était à prévoir afin de réhabiliter ce bien ». Il est suffisamment établi que l’immeuble devait faire l’objet de travaux importants, avec ou sans location, ce qui n’était ignoré par aucune des parties.

S’il est établi que l’immeuble que projetait d’acheter Madame [V] était en mauvais état général, aucune pièce ne démontre toutefois l’indécence du bien, au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022. Qui plus est, cette condition de décence ne figure pas au nombre des conditions suspensives.

Les conditions suspensives de droit commun sont ainsi stipulées :

« Les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du bénéficiaire, qui sera le seul à pouvoir s’en prévaloir.

Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à sa destination que le bénéficiaire entend donner (…) ».

A l’appui de leur contestation de la révélation d’une servitude grevant le bien litigieux, les demandeurs soutiennent que le périmètre d’une concession d’aménagement ne relève pas des servitudes d’utilité publique mais d’un traité de concession. En outre, ils soutiennent que Madame [V] a été parfaitement informée de l’ensemble des contraintes pouvant concerner le bien, au moyen du certificat d’urbanisme annexé à l’acte, et qu’aucune pièce ne démontre le caractère illicite des extensions.

Cependant, il n’est pas contestable que la clause relative aux conditions suspensive de droit commun ne limite pas la révélation de charges pouvant grever l’immeuble au seul certificat d’urbanisme. La locution « pièces d’urbanisme ou autres », est dépourvue d’ambiguïté sur toute révélation qui pourrait grever l’immeuble. En l’espèce, force est de constater que la contrainte de suppression d’une partie de l’immeuble, afin de libérer la cour, constitue une charge diminuant sensiblement la valeur du bien, peu important que lesdites extensions soient illicites ou non.

Il en résulte qu’une des conditions suspensives de la promesse de vente n’a pas été réalisée, sans défaillance de la bénéficiaire.

Le paragraphe « indemnité d’immobilisation » est ainsi rédigé :

« Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 39 000 euros (…) Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes. Elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

Les consorts [J] seront en conséquence déboutés de leur demande de condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation et la somme versée par Madame [V] et séquestrée à ce titre lui sera restituée.

La demande subsidiaire au titre de la clause de pénalité compensatoire sera également rejetée, en l’absence de démonstration d’une faute contractuelle de Madame [V].

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

En l’absence de démonstration d’une atteinte à l’honneur, à la réputation, à la considération, à l’affectation des sentiments de la défenderesse, cette demande sera rejetée.

Sur les autres demandes

Parties perdantes, les consorts [J] seront condamnés à payer à Madame [V] une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 2 500 euros et aux dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire qu’aucun motif ne justifie d’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

REJETTE la demande de nullité de la promesse unilatérale de vente du 05 juillet 2023,

DÉBOUTE Monsieur [X] [J], Madame [P] [J], épouse [G], Monsieur [E] [J], et Madame [W] [J], de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Madame [N] [V],

ORDONNE la libération du séquestre de 19 900 euros, constitué en l’étude de Maître [Y] [M], notaire à [Localité 14], dont l’office est situé [Adresse 3], au profit de Madame [N] [V], sur justification de la signification à parties du présent jugement,

REJETTE pour le surplus les demandes de Madame [N] [V],

CONDAMNE Monsieur [X] [J], Madame [P] [J], épouse [G], Monsieur [E] [J], et Madame [W] [J], ensemble, à régler à Madame [N] [V] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu de l’écarter, par application de l’article 514 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT