Du 14 novembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01052 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2SHT

Etablissement public GIRONDE HABITAT

C/

[F] [H] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 novembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

Etablissement public GIRONDE HABITAT

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représenté par Madame [P], munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [H] [T]

[Adresse 4] [Adresse 1] [Adresse 10] [Adresse 3]

[Localité 8]

Représenté par M^e Francine LINDAGBA-MBA (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Mai 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 21 janvier 2015, à effet du même jour, GIRONDE HABITAT, Office Public de l’Habitat, a donné à bail à Madame [O] [J] et Monsieur [T] [D], un logement n° [Adresse 5], à [Localité 12].

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, GIRONDE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [D] un commandement de payer dans un délai de deux mois à compter dudit commandement, la somme de 5006,26 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025, GIRONDE HABITAT a assigné Monsieur [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 8 août 202 aux fins de :

Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le logement n° [Adresse 6] [Localité 12],

Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique,

Condamner Monsieur [D] au paiement de la somme provisionnelle de 6399,33 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus au 28 avril 2025,

Condamner Monsieur [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamner Monsieur [D] à payer une somme de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur [D] aux dépens.

L’affaire a été renvoyée plusieurs fois pour permettre au défendeur d’obtenir le bénéfice de l’Aide juridictionnelle, pour être finalement plaidée à l’audience du 26 septembre 2025.

Lors de l’audience du 26 septembre 2025, GIRONDE HABITAT, régulièrement représenté, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 8264,49 euros au 22 septembre 2025, hors dépens et une fois exclu le SLS forfaitaire pour non-réponse à l’enquête-ressources, échéance de d’août 2025 incluse, et confirme les termes de sa demande initiale. Il se désiste sur la demande au titre du défaut d’assurance.

En défense, Monsieur [D], représenté par son conseil, expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant d’apurer la dette en 36 mois. Il produit son attestation d’assurance pour la période considérée.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 26 mai 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience du 26 janvier 2024.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 24 février 2025.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

A titre liminaire, il sera relevé qu’aucune des deux parties n’évoque dans ses écritures la présence de la cotitulaire du défendeur, Madame [J], cette dernière n’ayant par ailleurs, pas été mise dans la cause, de sorte qu’il n’y a pas à statuer sur la résiliation la concernant.

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

L’établissement public GIRONDE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT a fait signifier à Monsieur [D] un commandement d’avoir à payer la somme de 5006,26 euros au titre des loyers échus suivant exploit du 28 février 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Monsieur [D] n’ayant pas, dans le délai de deux mois, réglé les causes dudit commandement à compter de la délivrance du commandement du 28 février 2025, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 29 mars 2025, en application des articles 7 a) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, l’établissement public est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 29 mars 2025.

Monsieur [D] propose d’apurer sa dette au moyen d’un échéancier de 36 mois et déclare percevoir une allocation France Travail de 1050 euros mensuels.

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V.

En l’espèce, nonobstant la circonstance que le plan d’apurement proposé apparait irréaliste au regard du montant de la dette et des revenus du défendeur, l’examen du décompte ne fait pas apparaitre de reprise du loyer courant, la moitié de l’échéance d’août 2025 ayant été honorée.

Dès lors, Monsieur [D] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 29 mars 2025, ce qui constitue pour l’établissement public GIRONDE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

La demande de délai pour quitter les lieux sera rejetée compte tenu de l’importance et de l’ancienneté de la dette.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, l’établissement public GIRONDE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 17 782,45 euros au 22 septembre 2025.

Il convient de soustraire de ce montant, ce qui ne fait pas débat dès lors que le défendeur a produit son avis d’imposition 2024, le montant du SLS forfaire, soit la somme de 9231,30 euros (6 x 1538,55 euros), ainsi que les sommes correspondant aux dépens (286,66 euros).

Le solde de cette n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [D] sera donc condamné au paiement de la somme de 8 264,49 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 22 septembre 2025 – échéance du mois d’août 2025 incluse. Monsieur [D] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (617,99 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [D].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. L’établissement public GIRONDE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT ne justifiant pas avoir exposé des frais de cette nature, sa demande à ce titre sera rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de l’établissement public bailleur, à la date du 29 mars 2025,

CONDAMNONS Monsieur [T] [D] à quitter les lieux loués, [Adresse 11] [Localité 12],

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [T] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de délais supplémentaires,

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (617,99 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [D] à payer à l’établissement public GIRONDE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT la somme de 8264,49 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 22 septembre 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [D] à payer à l’établissement public GIRONDE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT, à compter du 1er septembre 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION