Du 14 novembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01059 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2TGS

S.C. CHATEAU CARIGNAN

C/

[I] [U]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 novembre 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.C. CHATEAU CARIGNAN – RCS Bordeaux n° 321 894 164 -

[Localité 2]

Représentée par M^e Didier SAILLAN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

Madame [I] [U]

née le 21 Juin 1989 à

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 26 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 23 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputé contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2016, la SCEA CHATEAU CARIGNAN a donné à bail à Monsieur [M] [C] et Madame [I] [U] un logement individuel situé [Adresse 3].

Monsieur [M] [C] a donné congé dudit logement par courrier du 1er octobre 2022.

Par acte de Commissaire de justice du 5 janvier 2024, la SCEA CHATEAU CARIGNAN a fait délivrer à Madame [U] un commandement de payer la somme de 9600 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de Commissaire de justice du 18 octobre 2024, la SCEA CHATEAU CARIGNAN a assigné Madame [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 10 janvier 2025 aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Ordonner son expulsion des lieux, ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

La condamner au paiement de la somme de 10 400 euros à titre provisionnel, ainsi qu’à une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer, depuis la date de résiliation jusqu’à la date de départ effectif des lieux,

L’enjoindre de communiquer son assurance locative sous astreinte de 200 euros par semaine de retard passé 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

La condamner au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

La condamner aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

Après plusieurs renvois, l’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de radiation du 23 mai 2025.

Elle a ensuite fait l’objet d’une réinscription au rôle pour l’audience du 26 septembre 2025.

A l’audience du 26 septembre 2025, la SCEA CHATEAU CARIGNAN, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 25 600 euros hors dépens au 23 septembre 2025, terme de septembre 2025 inclus, et confirme les termes de ses demandes initiales. Elle s’oppose à tout délai de paiement.

En défense, Madame [I] [U], régulièrement convoquée, ne n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Le Tribunal n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 24 octobre 2024, au moins 6 semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie avoir saisi la CAF de la Gironde le 11 janvier 2024, de sorte que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa teneur alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

La société bailleresse a fait signifier à Madame [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 9600 euros sous deux mois au titre des loyers échus, suivant exploit du 5 janvier 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [U] n’ayant pas dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 5 janvier 2024, réglé les causes du commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 6 mars 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demanderesse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 6 mars 2024.

Dès lors, Madame [U] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 6 mars 2024, ce qui constitue pour le bailleur un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCEA CHATEAU CARIGNAN produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 25 600 euros à la date du 23 septembre 2025, hors dépens, terme de septembre 2025 inclus.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée, ni contestable, Madame [U] sera donc condamnée au paiement de la somme de 25 600 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, dus à la date du 23 septembre 2025– échéance du mois de septembre 2025 incluse. Madame [U] sera en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux (800 euros mensuels à la date de l’audience).

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’injonction à produire le justificatif d’assurance locative :

Le contrat de location ayant été résilié de plein droit, et Madame [U] se trouvant dès lors occupante sans droit ni titre, il n’y a pas lieu à l’enjoindre de fournir une assurance locative.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [U].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Madame [U] sera condamnée à ce titre à verser à la demanderesse une indemnité de 300 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la SCEA CHATEAU CARIGNAN à la date du 6 mars 2024,

CONDAMNONS Madame [I] [U] à quitter les lieux loués, logement individuel situé [Adresse 3],

AUTORISONS, à défaut pour Madame [I] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées (800 euros par mois à la date de l’audience),

CONDAMNONS Madame [I] [U] à payer à la SCEA CHATEAU CARIGNAN, la somme de 25 600 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, à la date du 23 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [I] [U] à payer à la SCEA CHATEAU CARIGNAN, à compter du 1er octobre 2025, l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Madame [I] [U] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [I] [U] à payer à la SCEA CHATEAU CARIGNAN la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION