TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à :

— Maître Valérie GARCON

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/12811

N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5RU

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 07 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaire [Adresse 3] – [Localité 4], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET père fils et F DAIGREMONT,S.A

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant, vestiaire #PB22

DÉFENDEURS

Madame [W] [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Monsieur [G] [L]

[Adresse 6]

[Adresse 5]

[Localité 8] CHILI

Madame [I] [L]

[Adresse 7]

[Localité 1] – ESPAGNE

Décision du 07 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/12811 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5RU

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 05 Septembre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [W] [R], M. [G] [L] et Mme [I] [L] sont propriétaires des lots de copropriété n°9, 36 et 58 d’un immeuble situé au [Adresse 3] [Localité 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [I] [L] est nue-propriétaire de ces lots, tandis que M. [G] [L] et Mme [W] [R] sont titulaires d’un droit d’usufruit sur ce bien, en indivision.

L’article 24- III relatif aux charges du règlement de copropriété en date du 22 mars 1977 stipule que « Dans le cas où un lot viendrait à appartenir à plusieurs copropriétaires ou à des nus-propriétaires et usufruitiers ou propriétaires et titulaires de droits d’usage et d’habitation, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat ».

Par jugement de la chambre des charges de copropriété du tribunal judiciaire de Paris en date du 11 mai 2023, Mme [W] [R], M. [G] [L] et Mme [I] [L] ont été notamment solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] [Localité 4] « la somme de 17.656,59 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période allant du 1er janvier au 1er octobre 2021 (4ème trimestre des charges dues au titre de l’année 2021 incluses) ».

Décision du 07 Novembre 2024

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Par exploits d’huissier signifiés le 19 juin 2023, 13 septembre 2023 et le 18 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] [Localité 4] a fait assigner Mme [R], M. [L] et Mme [L] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 17 janvier 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« Vu les articles 10, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 55 du décret du 17 mai 1967 ;

Condamner solidairement Madame [W] [R], Monsieur [G] [L] et Madame [I] [L] au paiement de la somme de 20.666,05 € au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2023 avec intérêts de droit à compter de la sommation.

Les condamner en outre solidairement à payer la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code Civil, outre une indemnité de 2.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner les défendeurs en tous les dépens qui comprendront le cout de la sommation en vertu des dispositions de l’article 696 du CPC ».

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier) et 683 et suivants du même code pour les deux défendeurs résidant en Espagne, Mme [W] [R], M. [G] [L] et Mme [I] [L] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 janvier 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 5 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 7 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Décision du 07 Novembre 2024

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1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [R] est nue-propriétaire et M. [L] et Mme [L] sont usufruitiers indivisaires des lots 9, 36 et 58 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 4], en date du 22 mars 1977, qui stipule en son article 24-III, relatif au règlement des charges, que « Dans le cas où un lot viendrait à appartenir à plusieurs co-propriétaires ou à des nus-propriétaires et usufruitiers ou propriétaires et titulaires de droits d’usage et d’habitation, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat » (p.44 RCP) ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 décembre 2022, par lequel l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes de l’année 2021, fixé le budget prévisionnel de l’année 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

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— l’ attestation de non-recours correspondante ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de l’apurement des charges 2021 après règlement des sommes dues des défendeurs suite à leur condamnation en date du 11 mai 2023 ;

— un décompte de créance actualisé au 30 septembre 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [W] [R], M. [G] [L] et Mme [I] [L], déduction faite des frais de recouvrement, et apurement partiel des sommes dues au titre de la condamnation du 11 mai 2023 est débiteur de 20.666,05 euros.

Mme [R], M. [L] et Mme [L] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Le syndicat des copropriétaires versant aux débats la clause contractuelle stipulant la solidarité entre les copropriétaires indivisaires, nu-propriétaires et usufruitiers relativement à la dette de charges, Mme [R], M. [L] et Mme [L] seront solidairement condamnés à payer la somme de 20.666,05 euros.

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de la dernière assignation délivrée aux défendeurs, par actes séparés, soit le 18 octobre 2023.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Décision du 07 Novembre 2024

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*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [R], M. [L] et Mme [L] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que Mme [R], M. [L] et Mme [L] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès l’apurement de leur dette de charges résultant de leur précédente condamnation, soit le 31 décembre 2021.

Il ressort en effet des pièces communiquées par le syndicat des copropriétaires que Mme [R], M. [L] et Mme [L] ont d’ores et déjà été solidairement condamnés, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 11 mai 2023, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 17.656,59 euros au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustrait à leurs obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part des défendeurs sur les raisons de leur défaut chronique de paiement des charges de copropriété, sur leur situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur leur situation personnelle, ne permettent pas de considérer Mme [R], M. [L] et Mme [L] comme des débiteurs de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [R], M. [L] et Mme [L] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Décision du 07 Novembre 2024

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Mme [R], M. [L] et Mme [L], parties perdant le procès, seront solidairement condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Mme [R], M. [L] et Mme [L] seront en outre solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [W] [R], M. [G] [L] et Mme [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 4] les sommes de :

—  20.666,05 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 2ème trimestre 2023 (2ème appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023;

—  3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

—  2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [R], M. [G] [L] et Mme [I] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 07 Novembre 2024

La Greffière La Présidente